北京楼市的几个重要发现

景天相对论 2024-06-21 13:52:05

讲一下近期北京楼市,直接入正题。很多人问,为什么到现在北京政策还不出?表面上好像超出了市场的普遍预期,因为以往的节奏,都是上海先出,北京跟上,两大风向标一起动。结果上海沪九条已经一周了,北京丝毫没有迹象。北京到现在还不出的逻辑,只能源于两个,一是观察。主要想看看上海出了“沪九条”之后,行情怎么样,实在不行,自己再以压轴的身份出场。我问了几个上海一线经纪人,得到的反馈是,沪九条之后上海楼市热起来了,看房买房的人多了,但同时挂牌量也起来了,价格还是下跌的。属于典型的“以价换量”,就看这波热度能维持多久,如果能扛3个月以上,上海楼市房价马上就表现在了行情上。二是最最最主要的,我觉得现在北京底气还是比较足的。我们来看数据。数据显示,5月北京网签量达到13380套,跟上个月一个水平,均在1.2万套枯荣线以上。网签一般具有滞后性,贝壳给的数据是,单月成交了8600套,保守按照50%的市场占有率,那么起码5月成交在1.7万套左右,二手房在1.5万套左右,比想象中还要热一些。贝壳研究院的朋友还跟我说,最近北京楼市的挂牌量在加速减少,同时租房数量在迅速增加。北京今年小阳春后,最高挂牌量达到了16.3万套,历史新高,而刚刚出的数据,挂牌量已经跌破14万套,达到13.6万套的水平,短短2个月,大幅缩量。而租赁房源,迅速增加,达到了9.5万套左右。数据枯燥无味,但却是事实最好的证据。二手房挂牌量大幅缩减,租赁房源大幅增加。其实反映了当下北京业主对行情的预期,觉得接下来房价会涨,不想现在卖亏了,所以选择了售转租。身边几个朋友也是这个想法,虽然现在租金价格也不高,但普遍认为即使少租一点都无所谓,最重要是不能卖得太亏。说明上半年那种恐慌式踩踏情绪已经慢慢消退了。之前咨询我几个买二手房的读者朋友也跟我说,最近业主不愿意降价了,之前能谈20万的空间,现在都死扛着,说不买可以换一家再看看。市场议价空间也在逐渐消失。其实这一切我在5月初的文章《北京楼市信号》里就推演过:按照平均值计算,如今的北京房价已经消灭了2021年那波涨幅,大盘处于2016年水平,平均跌幅在30%左右,个别板块和房屋类型跌幅已经达到40%。现在的北京房价已经回调得比较合理,相当于一次硬着陆,作为全国富人集群的帝都资产,很难有进一步下跌,否则社会财富逻辑都要结构性重组了。我让朋友做了一份详细的数据统计,发现这两年最抗跌的就是海淀,基本回调幅度在10-20%左右,而且现在已经企稳了。而作为海淀第一竞争对手朝阳,这两年跌幅却非常夸张,基本都是30%的大盘跌幅,严重跑输海淀。归根结底,还是源于产业背景下的购买力储备。海淀大厂多,高薪就业岗位也多,以信息服务业和科技服务业为主,2023年GDP增速高达6.2%,总量是11020亿,相当于西安或者东莞一座城市经济。而朝阳以金融和商务为主,这两年波动较大,金融备受打击,增速是5.5%,体量为8300亿左右,差距明显。不过这轮跌势基本也把朝阳之前炒高的泡沫都挤出来了,号称改善天花板的朝阳公园板块以及奥体板块,都回到了基本面。现在的北京楼市,还有几个比较特别的变化。其一是,刚需购买力积极入场,高端购买力反而在观望。贝壳数据表现,上一轮新政之后,刚需开始大批量入场,而且之前很多不被看好的老破小成交量也在加速反弹,很多年轻人选择这样的房子,主要因为周边配套比较成熟,距离工作商圈较近,再加几十万装修一下,性价比比较高。高端购买力目前还是观望状态,我问了几个豪宅经纪人,他们给的信息是目前高改的价格还在跌。这可能源于周期逻辑,一般是刚需房先跌,然后改善,最后是豪宅。现在已经轮到豪宅了。而且豪宅一般流动性比较低,可能几套房子打折成交,就拉低了大盘价格。总体来说,北京豪宅今年的表演严重输给了上海,北京富人阶层非常保守。第二个发现是,二手房企稳,新房价格下跌。这个很多人都没想到,为什么二手房先一步企稳,新房产品力普遍较好,为什么都在降价卖。其实还是因为,大家最关注的是性价比。这两年二手房回调最充分,而新房,却在指导价的支撑下,表达出了泡沫。比如最近,热门小区中海某大盘,成交了一套168平米的精装二手房,总价1200万,单价7.14万,要知道这个小区开盘的时候,售价高达12.5万每平。小区总共50多套房在售,大部分都在8-9万,少量在10万左右,说明开盘价就是虚高的,而这个价格,现在市场已经不买单了。曾经被称为海淀神盘的幸福里,也跌破了开盘价,149平米的三房卖了1230万,单价8.2,楼层不错,而当时开盘价在8.8万每平米左右。这是前几年新盘的表现,破发的不在少数,最近更明显是北京正在售卖的新盘,多个项目推出特价房、工抵房。央企带头砸盘,年中抢收。很多新盘的实际成交价都比指导价便宜不少。指导价存在的意义是为了稳定市场预期,避免房价大幅炒作,但现在这行情,指导价已经严重脱离了事实。最后给项目的帮助是:你看,这个盘售价比指导价都低,肯定卖得不好……帮助没有,副作用一大堆。最后再讲一下我对北京楼市的几个建议:1、刚需、改善型二手房,积极上车,正值抄底时期;高改、豪宅再等等趋势,目前处于最后一波调整周期,要等成交量起来,稳定住价格再做选择。2、新房要分板块,外围区域的不着急,目前货量充足可以继续等,热门板块大家都在抢,性价比可以就能上车。不要情绪上头,要看价格和流动性,也就是旁边依附的购买力。3、此阶段不太建议卖房。目前北京正处于底部上升期,价格不会很好,要等到下半年更多利好出来,最好明年等一个小阳春出手,价格会好很多。4、谷底转折期,适合买,不适合卖。这个大家心里要清楚,但对于大多数人来说,都是置换,所以基本也猜不到合理的节奏。5、具体下半年还有什么利好,北京可能还要降低首付比例和房贷利率,降准降息大水入市,还有年底美联储降息动作,最近国常会表态,还将继续刺激楼市。总之,楼市救市的系列大剧还未结束,未来充满变数。但值得肯定的是,北京大盘已经筑底,买亏的概率缩小,具体要看如何在细微层面做决策。有什么最新的消息,我到时候通知大家。

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