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近年来，中国房地产市场泡沫问题有目共睹。

恒大的崩塌更是引爆了整个大泡沫。

国家经济面临前所未有的挑战。

这不禁令人想到，30多年前，日本房地产泡沫也是膨胀到高点后破裂，房价从大起到大落。

从此，日本陷入失落的二十年。

事实上，日本的前车之鉴，非常值得我们重视。

他们用血泪换来的真理至今依然受用。

客观来讲，日本的经济是个奇迹。

从被原子弹炸得稀烂的战败国，到全球第二大经济体，他们只用了二十三年。

抛开美国的经济扶持，也归功于日本自己工业底子好，奋起直追，将“日本制造”推向全世界。

进入80年代，日本经济更是开启疯狂跃升模式。

1980年，其实际GDP284.38万亿日元，十年后该数值已经达到462.24万亿日元。

平均每年4.68%的可怕增速，让日本人均 GDP 在1990年终于赶超美国，成为世界第一。

与此同时，80-90年代，日本房地产市场也出现了爆发式繁荣。

80 年代初的房价指数约500，到80年代末就达到了2000。

这段时间，日本平均地价上涨61.5% ，主要大都市圈地价上涨了2-3倍。

所以，当时日本人完全有底气说，东京都的地价就可以买下整个美国。

然而谁也没料到，这盛大的繁华其实是一戳就破的巨大泡沫。

1990年，日本房地产泡沫轰然倒塌，房价开始暴跌，债务危机大爆发。

国家经济从此陷入失落的二十年。

1992—2015年，日本城市平均地价跌幅65. 8% ，住宅下跌78. 1%。

随之而来的是私人资产缩水、企业经营恶化、180家金融机构破产倒闭。

地产和股票下跌给日本带来的损失，达到1500万亿日元。

这个数字相当于日本3年的GDP总和。

1991年后，日本经济更是陷入停滞。

1991—2014年，其GDP平均增速不到1%，中国逐渐超越日本成为第二大经济体。

不仅如此，日本政府还债台高筑，2014年债务占GDP比重高达230%。

而日本群众也是债务缠身，同时还面临裁员、找不到工作的困境。

那段时间，不少日本人不堪重负选择自杀，有的人为了生计卷生卷死。

压力之下，整个日本社会进入低欲望状态。

泡沫破灭后的人口自然增长率逐渐降到3%，生育率降到1%，迈入深度老龄化阶段。

到2020 年，65岁以上老年人口占比已经达到 28%。

曾经被炸成废墟，日本都有勇气和韧性创造奇迹，一场泡沫破灭却让他们丧失了希望和朝气。

但同时，也让他们看清了这背后的深渊……

历史上，由房地产引发的金融危机一点儿也不罕见。

甚至可以说十次危机九次地产。

比如1929年大萧条、1998年东南亚金融危机、2008年美国次贷危机。

不过日本这一次，是最典型也最悲剧的。

再加上，作为一个和中国在家庭、居住观念等方面颇为相似的邻居，是非常有价值的前车之鉴。

房地产泡沫的形成原因大多类似，前提肯定得有基本面的支撑。

二战后日本百废待兴，铆足干劲搞发展，经济增长、收入增加。

尤其是城镇化率的提高，1947年城市化率33.1%，1975年这一数据达到75. 72%。

城市人口飙升，买房需求剧增，土地开发、投资热潮达到一个前所未有的高峰。

自然，房价持续稳定地节节攀升。

到这里一切都还算健康发展。

然而进入80年代，日本城市化进程已接近尾声，城市新增人口明显减少住房需求大幅降低。

同时，战后生育潮也结束了。

1986—1990年日本人口年均增长率仅为 0. 46%，老龄化趋势加重，适龄购房人群大大减少。

按理说，房价应该逐渐回落，可却反常地一路飙升，热度更甚。

这时，到底是什么在支撑人们继续迷信房地产呢？

首先就得提到1985年签署的《广场协议》。

这也是日本泡沫经济的标志性事件。

彼时，美国为了解决对日本的巨额贸易赤字，联合日本在内的五国签订了该协议，使得美元兑日元疯狂贬值。

1985年，1美元可兑251.57日元，到1988年1美元可兑 123.16日元。

日元升值后，出口竞争力下降，国内资本过剩。

无奈之下，日本政府便采取宽松的货币刺激国内经济，大幅下调利率、鼓励贷款。

结果自然是弄巧成拙，大量的低息资金没有如预想流入实体经济，人们反而拿去投股市、房地产，房价不断被推高。

人们认为日本的房价只会涨，不会跌，是一种最好的投资。

毫不夸张地说，整个日本社会都泛滥着不劳而获的思想。

而另一边，在广场协议之下，日元还在不断升值。

该现象不仅刺激了海外投资的增加，泡沫规模也愈加扩大。

这时投资房产还能额外赚到日元升值收益，无疑更刺激大家的投机心理。

不仅如此，整个金融界为了业绩为了竞争，也扮演了一个“唆使者”角色。

银行、租赁公司、住宅金融专业公司不断放宽融资条件，大量发放抵押贷款。

哪怕违规腾挪资金，也要鼓励中小企业、个人投资房地产。

有一家金融机构甚至启动了期限为一百年的房地产贷款项目。

而企业为了获得更多贷款，会在大量购置土地后抵押套现再炒地，循环往复吹大泡沫。

再加上，日本政府相对宽松的土地税制措施，以及地方政府的房地产“机会主义”，进一步刺激了人们的投资需求。

要知道，日本就那么大点儿地，而且 3/4 以上被山体覆盖，建筑用地相当稀罕。

需求量如此之旺盛，房价只能用疯涨来形容。

1989-1990年间，日本资产价格涨到顶点，土地价格有大约一半都是泡沫。

直到1989年，日本政府察觉到深陷恶性循环，才开始打击房地产投机。

如，提升利率、控制不动产融资总量、调增土地税等。

可是这些严格的宏观调控措施来得晚了，而且一下子用力过猛。

最终引发股市、房市价格暴跌，进而经济长期陷入衰退。

虽然泡沫是政府主动戳破的。

但房地产需求缺乏实质性支撑才是泡沫破灭的根本原因。

回顾了日本房地产泡沫，再看中国，我们可以得到很多启示。

中国房地产的快速发展也是基于差不多的背景：住房货币化改革、工业化、大规模城市化。

当前中国房地产进入泡沫阶段，和80年代的日本出现相似的情形。

经济放缓、住房供给过剩、城市化接近尾声、人口红利逐渐消失……

虽然比起日本程度较轻，但中国房地产债务压力当前主要面临现金流恶化问题。

这比日本更加严峻，因为没有现金流，债务就可能持续恶化。

不过，我们倒也完全不必悲观。

房地产产生泡沫很正常，只要应对得当也能及时挽救，哪怕泡沫破灭也不一定就天塌了。

美国在泡沫危机后，通过给力的救市措施，经济还是得到了较快恢复。

日本之所以如此惨烈，抛开经验不足、救市力度不够，最关键的还是那个致命问题——没有独立主权。

日本的悲剧离不开美国的推波助澜。

《广场协议》的签订，虽然不是美国拿刀抵着日本脖子签订，但两国关系的不对等，日本敢说一句不吗？

1986年《日美半导体协议》，日本被要求开放半导体市场，还得保证美国公司获得一定市场份额。

1990 年《日美结构协议》，日本又被要求消除国内市场的非关税壁垒，日本只能一次次妥协。

事实上，日本央行也并非人们认为的那般无能。

其实泡沫经济早期1987 年时，央行就想加息收缩了。

可是1987 年美联储因“股灾” 降息救市，不准日本央行加息。

直到 1989 年，美联储开始加息，导致日本资本流出，央行才开始行动。

如此看来，美国的制约真是把日本坑惨了。

怪只怪日本没有完整独立的国家主权。

而我国宏观调控不受美联储左右，即使存在中美贸易摩擦等问题，影响也不大。

这就是中国比之日本最大的优势。

我们虽然面临压力，但政府对房地产的调控能力较强，稳中求进，房产税的推行也相对谨慎。

更何况，我们一直在关注把控经济、人口、城市化基本面情况，不断加强监管，审慎调控，相信房地产泡沫风险总有一天能够顺利解决。

参考资料

丁如曦,李东坤.日本房地产泡沫形成及破灭原因的综合检视及其对当代中国的启示[J].当代经济研究,2019,(07):101-112.

尹中立,张江涛.日本房地产泡沫对我国房地产业发展的镜鉴[J].中国房地产金融,2024,(01):10-17.