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11个月，房价暴跌40%，银行断供者数百万，多名租户被逼自杀。

这不是噩梦而是现实。

韩国房价已经连续11个月下跌，首尔部分公寓已经跌去了巅峰时期的30%-40%，成交量更是“膝斩”，暴跌超70%。

高位接盘的房主，早上一睁眼，就发现自己的资产蒸发了几亿韩元。韩国地产开发商们推出买房送金条和奔驰。

但依然无人问津。

房价虽然跌了，但利率却上涨了，背着巨额房贷的房主们，负担持续加重。除了忍痛把自己的房屋低价抛售，或者跑路以外，别无他法。

韩国房地产崩盘，远比想象中更惨烈。

文在寅卸任时，称执政期间最大遗憾莫过于没能控制住房价上涨，而尹锡悦上台，什么都没做，房价跌得稀里哗啦。

系统性金融风险迫在眼前。

尹锡悦害怕沦为历史罪人，几乎推翻之前所有房地产限制政策，甚至跑到漂亮国求情。

但自顾不暇的漂亮国会因为韩国考虑自己的加息节奏吗？不会。

种因得果，迎接韩国房地产大概率是漫漫长夜，悬崖边稍有不慎，便会如日本当年一样，陷入失落三十年。

那么这一切到底是怎样发生的，在韩国房地产身上，又映射着怎样一种房地产逻辑？值得我们思考。

01

在全球房地产市场上，最妖魔的两个地方，一个是中国香港，另一个便是韩国首尔。

论房价高度，香港不可高攀，但论炒房动力，韩国无人能敌。

2017年文在寅政府执政后，曾18次推出特大房产调控政策，最后一次堪称历史一绝——

对高价住宅强化房地产税的征收；对房地产投机过热地区市价超过15亿韩元（约合900万元人民币）的住宅，将禁止银行等金融机构提供金融贷款。

然而得到的结果是，全国继续大涨，尤其平均房价15万/平米的韩国“富人区”，首尔江南区，一夜之间房价暴涨20-30%。

为什么韩国人跟吸大麻一样，这么喜欢买房？

这就得讲讲韩国特色。

在韩国，银行基本不愿意贷款给年轻人买房，政府又想解决年轻人的居住需求，于是在70年代，发明了一种新模式——

免费租房，也叫做全租房。

租客缴纳一定比例的保证金给房东，一般是房价的50-80%，然后就可以免费租房，一般为期2年，到期后房客退房，房东全数归还押金。

房东表面很亏，实则很赚，可以用租客的保证金投资做生意，会比租金收入更多。

一开始运转地很好，租客房东，互惠互利，形成一个新的稳态。

但渐渐不对劲了。

韩国经济在2000年后，开始走下坡路，财阀体制下，赚钱的生意越来越少，房东们找不到投资的门路，只能兜兜转转投资房地产。

一人如此，万人亦如此，韩国房价开始飙涨，房地产的赚钱效应，又促使越来越多的房东卷入市场。

在利益的驱动下，房东们开始渐近疯狂，用租客的押金做首付继续购入房产，一生二，二生四，四生八。

银行也乐意借给富人钱，低息贷款随便拿，以至于首尔房价一路走高，雷打不动。

02

有意思的是，远在天边的漂亮国，也助推了韩国楼市泡沫破裂的进程。

这是由韩国的经济体制决定的。

韩国是典型的进出口国家，外贸依存度常年都在90%以上。

在漂亮国建立的全球贸易体制下，韩国金融市场对外高度开放，韩元与美元强制挂钩。

这意味着，美国降息，韩国必须降息，美国加息，韩国也必须加息，才能平衡汇率，避免被割。

疫情期间，漂亮国野蛮印钞造成全球大通胀，韩国紧跟，滚烫的印钞机日夜加班，不绝于耳。

银行愿意给房东更便宜的资金，同时也愿意把钱借给租客，租入更好的房子。

原来去首尔租一套500万的公寓，怎么也得5000多人民币一个月，而现在只需要每个月支付利息，相当于1/4月租，就可以拿到全租房。

于是，越来越多的房东和租客加入这场炒作的浪潮。

这让韩国房价不断上升，仅从2017年至2022年8月，韩国首尔房价涨幅高达87%，房价最高到了每平米15万人民币。

全租房信贷规模同步壮大，截止到2022年年底，韩国传贳贷的规模已经高达1058万亿韩元，相当于韩国全国GDP的50%。

炒房团更夸张，手里拥有上百套，乃至上千套房源的房东都算小意思，在韩国全境拥有3000套以上房产的房东更是达十余人之多。

一切虚妄的炒作，终将灰飞烟灭。

这一天还是到来了。

03

2022年3月16日，美联储实施了本轮加息周期的首次加息，全球资本市场动荡，一夜之间，资本开始迅速抽离韩国。

紧接着，韩国央行同步启动加息，真正的达摩克利斯之剑正中市场颅顶。

加息直接导致借贷成本迅速拉升，租客支付银行的利息，超过正常租房的租金，于是开始大规模拒绝续租。

可问题是，之前市场好，你不租别人会租，而疫情动荡、房价飙涨，年轻人不堪重负，近6年340多万人“逃离”首尔。

房东举刀四顾心茫然，看不见一个接盘侠。

这下彻底慌了，租客的押金都用于首付买房了，为了还债就只能被迫卖房。

于是乎，房东抛售，楼市踩踏效应出现。

有良心的房东，变卖资产硬扛着还，没良心扛不住的炒房客，直接跑路。

很多年轻人拿不回押金，又要还银行贷款。全家六个钱包，换了一个泡沫，精神崩溃，走向天台。

有人说，韩国房地产崩塌，源于漂亮国的潮汐收割，但看完上文，应该明白，其实源于韩国政府对市场的失控——

纵容炒房客改变游戏规则，纵容银行不公平对待与野蛮放贷，纵容资本引导老百姓全民炒房，在这背后更是社会体系对中底层人民的剥夺和欺骗。

正如文在寅最后一次讲话提到：

“普通民众的被剥夺感很强，政府正在探讨多项对策且已向国会提交法案，将努力至最后一刻。”

然而努力了，有用吗？

定居在韩国的老友跟我说，韩国年轻人真的很努力，为了在工作和生活中找到平衡，甚至进化掉了睡眠，每个人一天只睡4-5个小时左右。

人们买不起房，也不敢结婚，单身家庭已经到了30%，生育率icon更是跌到了0.78，甚至更低。

底层人拼命想挤入高层，但财阀体系制定的规则，又一一次次将他们的念想击退。

这次全租房泡沫破裂，可能是压倒年轻人的最后一根稻草。

一个叫做朴熙顺姑娘，在家服药自尽后，遗物中除了控诉全租房骗局，还有一封6万韩元的水费催缴单。

当这张催缴单曝光在网络上，无数韩国年轻人泪眼朦胧，最高的点赞翻译成中文是：

去TM的。

当韩国年轻人向上的欲望彻底消失时，韩国经济体如充满铁锈的火车头，轰然倒地。

日前，韩国财阀龙头三星电子发布公告，2023年第一季度总营业利润为6402亿韩元，较上年同期的14.12万亿韩元下降了95.8%。净利润为1.57万亿韩元，同比下降了86.1%。

这是三星电子自2007年第四季度以来首次出现季度净利润下降，也可能是下降真正的开始。