先说一下全国市场
新房市场方面，一线城市北上广深在9月份的表现并不如此前一些网络的预测，所谓的“金九”并未火热，新建商品房成交面积同比数据显示，广州下降20%，而上海、深圳更是下跌了40%左右。 但网上很多信息拿环比数据来说事，说9月比8月增长了2成、3成，这个数据其实没多大意义，因为7-8月份本身就是淡季，要比就比去年同期的数据。
而且，我们还从另一个数据得到佐证。根据机构统计的1-9月百强房企销售额数据显示，一二三季度同比分别为3.1%、-2.4%、-32.1%。看到没有，一个季度比一个季度的销售额掉得厉害。所以，实际情况是，在经历9月以来的各项刺激以后，新房市场并未像我们很多人想象的那样再次复燃。金九如此，银十就不用再有什么幻想了。用直白的话说，市场再次进入低谷。
而二手房市场则出现了不一样的情况，这也是以前从来没有看到过的现象。根据机构的统计数据显示，四大一线城市的二手房成交数据无论是环比还是同比，均呈现明显上升趋势，北京、上海成交套数同比均上升了11%，广州也有近20%的增长，而深圳同比更是上升了38%。现在问题就来了，为什么市场出现了二手房与新房不一样的行情？
直接原因就在于“认房不认贷”的执行以及支持“卖旧换新”，但需要说明的是，如果大家都把卖房子的钱用来置换新房，那新房市场也应该火爆才是啊，但为什么却是相反呢？原因很可能就是一些人趁着这波市场风在快速变现。这一点，可以从机构统计的二手房价格可以看出端倪，9月份比8月继续下跌，连续17个月下跌，跌幅达到2.59%，百个城市有99个城市的二手房价格环比都是下跌的，这就是普跌。现在我们应看明白了，按照以往的逻辑，成交量放大，其价格应该是上涨才对，但结果则是相反，这就意味着，一些人在降价抛售。
对目前的楼市现状，总结成一句话，市场反弹力量较弱，如果再没有更大力度的措施，房地产将再次进入新的低谷。按理说，机构、业内能看到的市场现状，国家怎么看不到呢？既然知道市场不乐观，但为啥还不着急，为啥不启动新一轮的“救市”呢？国家这盘大棋，很少人看懂。
首先要说明一点，如果真要大幅提振市场，大招肯定是有的，比如再次启动棚改货币化安置，放开房企三道红线，银行再把钱借给房企周转，积极进入土地市场拿地，形成新一轮市场热点。但可以肯定的说，这个招不会轻易用，因为国家对楼市的管控本质目标是控制风险，而不是为了真正的保房价，如果能把风险降到最低，放开房企降价销售不是不可以，只是一直在权衡放开后的风险。对于房地产而言，最大的风险是什么？
我们常说，房地产是灰犀牛，最大的风险是金融风险，一旦泡沫破裂，资金链断裂，经济影响先摆在一边，首当其冲的就是提供资金的银行、信托，其次就是上下游链的供应商。但我们还加了一条，那就是社会稳定。因为我们实行的是期房制度，购房者因为开发商资金链断裂而拿不到房子，购房者可是无辜的，花了毕生积蓄却拿不到房子，总得有人出来托底买单。开发商两手一摊，钱都花光了，没有办法，银行呢，也是受害者，最终还得国家出来托底。所以，我们现在在各场合听到最多的就是“保交付”。一句话，避免房地产泡沫破裂，可用三道红线限制，房地产行情不好，对经济增速影响也可以容忍，但影响社会稳定就不行了，这是大局。
看到这里我们应该明白，社会稳定始终摆在房地产调控首位，无论你买的房子价格高还是低，房子要安全交付到你手中。所以，我们看到自国家宣布我国住房供求关系发生重大变化以后，住建部提出有条件的可进行现房销售，接着越来越多的地方开始着手推行现房销售。
根据机构统计数据显示，自去年以来，我国住房现房销售增速首次超过了期房销售增速。今年已有郑州、开封、山东、合肥、成都等省市提出试点现房销售。如果说这些地方还只是试探市场的容忍度的话，那么，雄安新区官宣的取消商品房预售，全面实行现房销售则是具有市场风向标。不是什么试点了，就是说以后这里新建新卖的房子没有期房一说，全都是现房销售。
都知道，销售期房，开发商仅需1-2成的资金，就能利用杠杆撬动一个楼盘开发，建现房的资金可以同时盖多个楼盘。这就意味着，以前期房制度下，一个具有10亿平米开发能力，当实行现房销售后，可能只有3-5亿平米的开发能力了。但即便如此，现房销售全面铺开或不可避免。前面也说了，考虑到期房的市场风险，这更让地方更积极主动推行现房销售，雄安走出示范的一步，意味着，明年起，楼市将现两大趋势或是大概率。
一是帮助市场去楼市库存。住房市场供求关系发生重大转变，如果盖更多房子，只会让市场雪上加霜，而实行现房销售，则会让新房上市速度减缓，同时房企可开发的房子也相对较少，有利于新房库存去化。可以说，实现现房销售与2015年国家战略去楼市库存有异曲同工之妙，前者是在供应端压缩，后者是在需求端发力，但目标就一个，让市场供需达到一个相对平衡。从这个角度看的话，市场底正在形成，当随着供需关系发生转变以后，房地产价格有回暖趋势。
二是市场信心得到恢复。现在很多人不敢买房，一个重要的原因就是担心买的期房交付有风险，要买只能买国央企，如果产品不对路的话，就只能观望，但实行现房销售以后，无论是谁开发的房子，都现房一把尺子，买房不再有什么风险。所以，只要现房制度普及，购房者入市的积极性会得到明显提升，从这个角度看的话，房地产开发投资、销售数据继续下探的空间已不大，明年的市场应该要比今年好。
总结一下，房地产所谓的大招不是再刺激一个房地产再度繁荣期，相对于房地产对经济的贡献，社会稳定应是更重要的目标，所以，房价涨跌只是建立在有没有稳定风险的基础上，不是调控的目标。全面推开现房销售，不仅避免了卖期房的不稳定风险，同时还可平衡楼市供求关系，这个逻辑，应懂，市场的趋势变化，我们也应从中洞察一二，对吧？
