从2023年初开始，我国楼市就进入了新一轮的下行趋势。数据显示，上半年我国楼市累积库存已近7亿平米，而且截止到7月，全国二手房挂牌量也出现激增，总共已超200万套。其中，成都和重庆的二手房挂牌量均已超过20万套，上海也有19万套。另外，全国近百个城市的房价均出现下跌。

为了缓解房价下跌的趋势，各地纷纷出台相关的救市政策。大多数城市都放开了限购、限售，同时还把房贷利率下降到4%以下，并且上调了公积金贷款的额度，以便最大限度降低购房者的成本。

然而，从目前看来这些政策并没有明显的效果，房地产市场依然持续低迷。面对当前楼市的问题，一位买菜大妈总结得十分透彻,一句话就“说透”了楼市的本质，这是怎么回事呢？

01 购房需求减少的趋势越来越明显

从当前的房地产现状来看，购房的刚性需求和改善型需求都呈现出减少的趋势，主要原因有以下3个：

1.疫情影响

经过三年的疫情，许多企业经营困难，不少人遭遇了收入减少或失业，购房能力被严重削弱，更是无法支撑当前居高不下的房价。在这种情况下，许多人的购房观念越来越理性，很多家庭考虑到经济的不确定性而选择暂时不购房，保留资金应对紧急情况。

这种心态的普遍存在，导致了购房需求的减少。购房需求的减少，又会使许多房子越来越卖不动，进一步推动房价继续下跌，同时房地产开发商的销售额也会明显下降。这对于整个经济体系来说，是一个非常不利的情况。

2.城市化率的提升空间已非常有限

在过去10多年中，随着城市化进程的加速，越来越多的人开始涌入城市，购房需求也随之增加。然而，近年来我国购房需求减少的趋势越来越明显。

首先，有数据显示，2022年末我国常住人口城市化率已经超过65%，这意味着农民进城买房的空间已经非常有限，且越来越缓慢。

根据发达经济体的经验，以住房算城市化率的话，我国城市化率继续向上提升的空间最多不到10%，而这不到10%的提升空间可能还需要二三十年才能完成。这样的城市化率可能对房地产的促进作用可以说是相当有限了。

其次，以目前的房价来看，即便再调整几波下来，大多数城市的房价依然还是居高不下。这对于大多数年轻人来说，房价依然还是远远超过了他们的承受能力，购房也就不是那么必要了。在这样的背景下，购房需求减少的趋势可能会更加明显，房价下跌的动力也会逐步增大。

3.结婚率和生育率下降

随着社会的不断发展，我国年轻人的结婚率和生育率持续下跌，而全面放开二孩和三孩政策也无法阻止人口下跌的趋势。据统计，2020年我国新生人口有1200万，而2022年则只有956万，降到1000万以下，预计今年或将不足800万，人口回升的可能性也很小。

造成这种现象的原因有很多，随着教育、医疗等费用的不断上涨，养育一个孩子的成本也在不断攀升，这让许多年轻人望而却步，另外，现在许多年轻人也更加注重工作和生活平衡，不愿意为了结婚和生育而牺牲自己的个人时间和生活质量，这造成了目前结婚率和生育率都双双下降，购房需求自然也就不断减少了。

02 房地产赚钱效应的消失

在过去10多年里，我国的房地产市场经历了巨大的变化。在这个过程中，不少开发商可以很轻松地从银行、信托等渠道借钱，然后买地盖房，在那时的土地拍卖市场上，即使地价再高也有房企去“抢”。

当地价上升以后，那些二手房业主、新楼盘等就会坐地涨价，推高房价大幅上涨。在这个时期，少部分有经济头脑的炒房客，也借此契机积累了大量的财富。

到了2017年，各地房价达到了顶峰，由于炒房投机行为导致房价过快上涨，积累了大量的房产泡沫，严重扭曲了房地产市场的正常运行。于是国家开始将“房住不炒”定为国策，这意味着从此封锁了房价继续上涨的空间。

后来国家又将加强对房地产市场的调控力度，通过限购、限贷、限售等措施，遏制房价上涨，又逐步开始试点实施房产税，极大增加了多套房的持有成本，这不仅使得房地产失去了赚钱效应，炒房客们也逐渐选择退出市场。

这些都是我国房地产市场发展过程中必然经历的过程，也是国家加强房地产市场调控和长效机制建设的重要成果。在未来的发展中，我国将继续坚持“房住不炒”的原则，进一步完善房地产市场调控政策，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

同时，各地也一直在加快住房租赁市场的发展，比如公租房和廉租房等，以解决低收入群体住房困难问题，推动实现全体人民住有所居的目标。

03 我们应该怎么应对？

随着楼市的调整，我们需要重新审视购房这个重大决策。近期，一些房产专家提出建议，认为只要老百姓拿出三分之一的存款，就能够恢复对房子的购买、装修和相关消费，从而促进中国经济和楼市的复苏，毕竟去年我国居民存款增加了15万亿。

然而，一位买菜大妈的话却值得我们深思。她说，目前我国的房价已经处于历史高位区间，如果大家拿积蓄来为涨了20年的高价房接盘，或将得不偿失，况且现在连许多像她这样的买菜大妈，都知道房子能赚钱，这就意味着房地产击鼓传花的游戏也快到终点了，谁接最后一棒最后只有在高位站岗。

这位买菜大妈的见解十分透彻。如果大部分人都认为房子可以赚钱，那么这显然是一个泡沫，这个游戏不可能永远持续下去。一旦泡沫破裂，那些没有及时脱手的人就会成为接盘侠，承担损失。

目前许多楼市已经出台了利好政策，如降低利率、上调公积金贷款额度等。虽然这些政策可以在一定程度上缓解市场的压力，稳定市场预期，但并不能从根本上解决楼市的问题。因为这些政策的目的是为了避免短期内房地产市场出现大起大落，但不能阻止房地产市场的长期下行趋势。

因此，对于我们普通人来说，我们在购房前需要认真评估自身的经济能力和实际需求，避免盲目跟风或者被市场炒作所影响。购房是一项重大的投资决策，需要我们慎重考虑。除了经济因素外，我们还需要考虑自身的实际情况和需求。

购房还需要考虑到长期的规划和打算。我们应该有一个明确的购房计划，包括首付、月供等具体细节。此外，我们还应该考虑到房子的维护和保养成本，以及未来可能出现的变化和风险。

写在最后：

总之，购房是一个长期的过程，需要我们耐心和谨慎地规划和管理，同时也需要我们综合考虑各种因素，理性对待楼市的调整，认真评估自身的经济能力和实际需求，避免盲目跟风或者被市场炒作所影响。

同时，我们也需要保持警惕，关注房地产市场的变化和发展趋势，以便做出明智的决策。只有这样，我们才能避免因为购房而带来的财务风险和经济风险。对此，你同意吗？同意点赞！