昌平内卷刚刚换了新赛道丨瞰盘

销友菱 2024-08-15 22:42:38

01北京当下出一个低密项目,已经很难。更绝况地铁昌平线沿线出一个低密项目,更是难上加难。到底有多难?看下图就知道啥叫业态稀缺。

海淀与昌平接壤的昌海发展结合带的新房供应,无论过去和当下总是不缺,甚至有点超量供应。因此,各家房企纷纷脱下西装,拿着刀子削人。但是,大家发现了没有,无论昌平西部板块的新房内卷怎样惨烈,有一种产品却始终处于供应空白状态:那就是低密洋房,而且低到只有4层。正如上图,沿着地铁昌平线的两侧,整个昌平过去五年供应的宅地中,绝大部分的容积率都在2.2以上。这或许是因为,在昌平的上位规划中,地铁昌平线沿线的各个板块,都是重要的职住平衡实现区。既然要多多吸纳产业人口,住宅地块的容积率,自然不能太低。所以,这么多年过去了,地铁昌平线沿线容积率真正在1.5以下的项目,就只有前段时间才取证的:住总清樾府表姐查了下,项目容积率最低只有1.21,甚至比当年的海淀双雄,颐和金茂府与香山壹号院还要更低密。业态低密到了目前是板块唯一,全北京稀缺的程度,产品也就脱离了红海战场。甚至可以说,这是神秘新物种入侵昌平02实际上,在住总清樾府入市前,昌平西部板块的各家产品贴身内卷,谁都很难短期内抽身。如何比别人更先看到未来?清樾府的答案是:内卷的尽头是不一样,比生活更重要的不一样,是生活方式。或者说,内卷的反义词,是进化。对抗进化的唯一方式,也是进化,摆脱同维度的竞争。对别人来说,是疯狂内卷;对清樾府来说,是疯狂进化。为什么这么说呢?看看下面这张业态带来的生活方式图,就知道其中的差异了。

表姐稍微啰嗦科普几句。容积率低,意味着同等占地面积下,可售建筑面积的体量更低,入住人数也就更少。举个例子,假设有一宗占地5万㎡的地块,都做100㎡的户型,如果容积率在1.5以下,那么这个社区最多只能容纳750户人家。容积率提高到2.5,小区户数就会增加到1250户,容积率提高到3,小区户数则会增加到1500户。区别出来了,同片星空下的不同也就出来了。同样规模的小区,750户的居住密度和1500户的居住密度,舒适性和便捷度的体验绝对是不同的。就连坐电梯,都没人跟你挤。一般来说,容积率接近2.5的社区,楼高基本在17层左右,单单高峰期等电梯,就能影响一早上的上班心情。早上有人送孩子上学,有人下楼带孩子玩、遛宠物,等个五六分钟算是正常,要是遇上突发情况,就要冲着10分钟去了。但如果是10层以下的低密社区,至少能节约30%的等电梯时间。而住总清樾府,楼层高度只有4层。如果不愿意等电梯,走消防梯也完全没有问题,还可以顺带锻炼下身体。实际上,即便是住80㎡的三居小户型,4层洋房的居住感受,和17层高板的居住感受,也是完全不一样的。更别说,低密度意味着社区采光和通风条件更好,同时,因为规划户数少,人居公共空间就会相应变大。更少的人群、更广阔的公共空间、更丰富的自然景观,生活舒适度自然就提高,就像诗人写的:开始时,夏天只是一种感觉,感觉到大地,后来感觉到你,在夏夜晚风里,尘世的奖励。03不过,对于住总清樾府来说,它们却不单单是建了一个只有4层的住宅社区。而是以此为基底,展开了一次酣畅淋漓的生活方式的迭代。首先就是:拔高层高。很难想象,这次住总清樾府连88㎡的小三居户型的层高,都做到了3.05米。大户型142㎡+四居,层高则做到了3.15米。大家知道,普通项目层高一般会做到2.95米左右,区域内的竞品项目,也基本都是这个水平。只有高级改善,甚至是豪宅项目,层高才会突破3米及3.15米以上。

最近几年大火的天坛府,单方售价14万/㎡+,层高差不多在3米左右。像是中信国安府,融创壹号院,类似大几千万量级的豪宅,才会把层高做到3.15米。其实,从施工角度,拔高层高的难度几乎为零,但这件事情在很多开发商体系内部,却是一条极难触达的原则。因为在建筑普遍限高的前提下,如果执意要把2.95米拉高到3.15米,除了增加成本:还要面临的每座楼栋损失1-2层标准层的可能。这对于房价高企的北京来说,毫无疑问,是真金白银的损失。但由此带来的空间感和体验感,遇见到不一样的自己。

☉清樾府园林效果图尤其是现在,年轻人身高普遍偏高。跟80年代相比,男生平均身高增长了差不多9公分,女生平均身高差不多增长了6公分。表姐有朋友,孩子才上初中,但身高已经长到180cm+,开发商们的内卷努力方向也确实该在层高上花心思了。

不仅如此,层高拔高之后,开窗面也会随之扩大,涌进室内的的阳光和新鲜空气也会随着变多。更重要的是,你在卧室或者客厅的通高收纳柜,也会随着层高的变化,而多上几个立方米。这些,可能需要你住进去之后,才能有切实的体会:在空间里,时间不值一提。04拔高层高之后,住总清樾府做的第二件事情,就是在规划范围的允许内,做出了北向的开敞阳台。大家也知道,昌平的规划要求卡得多严。在开敞阳台的配备上,整个昌平西部板块,能批到北向开敞阳台的项目并不多。并且,在北向阳台到底要拓展至室内,还是保留开敞形态,不同房企之间的选择也不完全相同。但住总,最后还是决定,保留一块室内与室外交融的空间。不像小高或者高层,北向的开敞阳台只能用来存放杂物,清樾府的洋房只有四层。

这里的开敞阳台,可以真正地让你坐下看树、赏花。能听得到鸟叫,能听到风吹过树梢后树叶振动的声音,也闻得到花香。还可以跟楼下偶尔经过的邻居打打招呼,聊聊天。甚至约着跟孩子一起打球的小朋友们,在后窗叫一嗓子,你就知道,孩子的朋友来了,一如我们的童年。是不是很美!美学的英文「aesthetica」这个词,最早是日本翻译传到中国,表姐觉得更准确的翻译应该是「感觉学」。视觉、听觉、嗅觉、触觉、味觉,这五种感觉经验遍布全身,带给美的享受,也只能在4层洋房里感受到这种快乐。只是洋房的亲地性,也给住总清樾府带来了新的挑战:那就是对外立面与景观,在近人尺度上,都有了更高的要求。不过,这也没有难到清樾府。由于地块的先天的属性,这次清樾府的园林,也相当有看点。大家仔细看下面这张图:

因为靠近白浮泉与沙河水库,昌平区特别注重高教园板块的生态环境。所以,在规划时,围绕住总清樾府,有两条公园绿带:一条是项目西侧的滨河景观带,另外一条是斜穿项目的中央公园带。所以,就着地块的先天规划优势,住总清樾府也玩了把大的:以项目为原点,构筑出了一套内外交融的嵌套体系。

☉清樾府园林效果图社区外部的部分,目前能剧透的是,会打造实景示范区清樾园,以及南地块的理想国书吧。05重头戏,还是在园区之内。据说,这次清樾府的园林施工,还专门去找了海淀千万豪宅香山樾的同款团队。所以整体园林风格上,也是更契合人文风骨的宋风。

确实,如果有哪个朝代的园林,最衬文人风骨,那一定就是宋代了。懂行的人会知道,宋式园林最擅长的,就是以画入境,追求意境。宋代司马光「独乐园」的七处景致,也分别与七位古人先贤有关。

这次,清樾府选中的,是《十八学士图》,将古代文人抚琴、插花、听曲、宴饮的日常意趣,与园林景观相融合。陶渊明说,「结庐在人境,而无车马喧」。他的意思是说,一个人买什么样的房子,决定他有什么样的邻居和生活环境。他还说,在人世间修行,其实是最困难的。就像「结庐在人境,而无车马喧」一样。不过,在清樾府可以做「在家居士」,可以忘我和独乐。比如《十八学士图》里的文人,很忘我,「忘」是使你回来做自己,做一个简单的自己,是生命里轻松的状态。从目前项目释放的效果图来看,宋代的文人情绪也是充沛。首先,社区的入户大门的处理,就很有宋风的简约美和线条感。

☉清樾府园林效果图社区的主入口,也是回家的一重府门,主要视觉界面,以平滑的直线为基调,辅助暖灰色的石材与咖啡色铝板。logo嵌入的细节,也处理得简洁大方。回家就是做自己,做一个简单的自己。仔细看,整个大门,就像是回家前的一个取景框。

☉清樾府园林效果图将你的视线重点,全部集中在内院隐隐透出的叠水,和从旁侧出的树枝之上。在专业手法上,这叫框景,但却很好地拉动了回家的第一眼情绪,心也仿佛静下来了,有种时间倒叙的感觉。

☉清樾府园林效果图而转过大门,迎接你的,是回家的第二重府门,实际上,穿过这道门,才算是真正的深入社区内部。第一重府门与第二重府门之间,更像是给业主留下的心情转换空间。

☉清樾府园林效果图而穿过第二重府门以后,则要经过一段清幽的小径,两侧是连绵不绝的景墙让人充满探索的欲望。再往里走,才能到第三重府门,也就是楼栋的入户大堂。不同空间的切换,构成了归家对话关系。

☉清樾府园林效果图你会发现,清樾府并不像一般项目一样,选取长驱直入式的入户,而是根据步行的尺度,做了三重归家体系。这样一来,本来平淡的回家动线,在设计师的巧妙心思下,居然就有了一种柳暗花明的景别转折感。行走其间,景致的延伸与空间的塑造,很容易就让人想起,《桃花源记》里面那句:初极狭,才通人,复行数十步,豁然开朗。回家的心情也会在景观的变化中得到调节。就像一首交响曲,如果第一个乐章是「当当当」,第二个乐章还是「当当当」,它就完了。它需要一个委婉的、抒情的、低微的、徘徊的声音出来。06只有深入了解清樾府的园林,才能了解到,它们在社区园林打造上的用心。除了注重框景,清樾府也非常注重社区景观的「游」与「憩」。在大段的游览动线之间,一定会预留能让业主坐下休息的林下空间,就像下面这张图片:

树冠之下,石台之上,两把休闲椅相对放置,就等业主走累了,坐下聊聊天。如果相约的朋友比较多,还有下沉式的围合卡座,特别适合三五好友,围炉夜话。旁边的树枝、卡座的灯光,也很能让人放松下来。

我们身处其中时,虽然视线是有局限的,但感受却是360°的。所以,在住总清樾府的社区里,或许一个不经意的抬头,就能看到花,能听到泉。好像你也融入环境中,成为了园林的一部分。甚至这种感觉,也被带到了建筑与室内。只要你仔细观察,就会发现,清樾府特别注重,在靠近建筑的层面,用景墙或者植被,进行「围景」。

这样,当你坐在室内,向窗外望去的时候,最先看到的,永远是清樾府专门为你营造出风景。景观不可旁观,一定是涉人的,涉入其中,才会有美的感动。所以除了风景,才有邻居们走过时,影影绰绰的身影。并且,为了将外部的风景尽量进入室内,清樾府在户型设计上,也尽量扩大了开窗面,拉大了南向可观景的面宽。楼王143㎡四居户型,做到了区域内少见的南向四面宽。整体长达14.9米的南向面宽,每一扇窗户,都装满了四季风景的更替。

不仅观景效果拉满,南向四面宽的设计,也照顾好了每个家人的情绪,老人和孩子,都可以享受更好的阳光。更重要的是,清樾府143㎡户型,还做到了餐客厨等宽。整个空间4.8米面宽,9.8米进深,整个餐客厨的空间,有47个平方,几乎赶上一个舒适的一居户型。这样宽敞通透的空间,很适合邀请你学术界的朋友,来家里开一场学术讨论会。

实际上,清樾府能做出4层四面宽的网红户型,在区域内已经少有对手。因为地块条件限制,大部分项目的140㎡面积段,还是会做传统的高层或小高层四叶草。也难怪,有位从小在海淀大院生活的客户,会在第一次到访时,就喜欢上清樾府的143㎡户型,是那种双向箭头的喜欢。也是山泉远阔,人间烟火,无一是你,无一不是你的喜欢!

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销友菱

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