给大家看两个楼盘数据：

表1

表2

这里是长岭居的两个新楼盘在阳光家缘的网签数据。表1是长岭雅居（地名长岭花园），表2是开控城投·云锦（地名云臻园）。

两盘开盘至今，长岭雅居网签5套，开控城投云锦网签67套。

令人疑惑的是，本来“很山”的长岭居，这两个盘卖的竟全是大、户、型！

在售楼盘清一色大户型

长岭居的销售困局

在许多广州人的印象中，长岭居是一个远郊板块，他们甚至搞不清长岭居到底是属于知识城还是科学城。

被定位为广州东部山水新城生态宜居示范区的长岭居，既没有科学城雄厚的工业基础，也没有知识城高精尖的知识产业，但它在人们的心目中却有个雅号：高端睡城。

长岭居

为什么？

因为长岭居虽然“山”，但这里的新楼盘喜欢将它户型面积弄得很大，而且均价大多在4.5-5万/㎡之间。

大户型+高房价，已不是人们印象中刚需的天堂。

从2021年到2023年，知识城集团一连拿下长岭居4宗宅地，分别为CPPQ-A4-2、CPPQ-A4-3、CPPQ-A4-5，CPPQ-A5-1地块是知识城集团与方圆联合体拿下，CPPQ-A4-4地块则由高新区集团拿下，楼面价1.87-2.08万/㎡。

其中，CPPQ-A4-2地块就是由知识城集团2021年底拿下，转化而来的长岭雅居，项目在今年3月底开卖。

该项目一期打造11栋住宅+1栋政府统筹房，户型涵盖160-300㎡大平层，总计1080户，在售价格4.5-5万/㎡。

总价已经超过了700万，在限购区天河海珠买不香吗？

说实在的，人家海珠700多万也是四房（双十一快来捡漏，海珠改善大四房竟然只要这个价）你拿什么来吸引改善买家花700万在长岭居买？

在建中的长岭雅居

不远处的开控城投·云锦销售情况同样不尽如人意。

开控城投·云锦在地块南部建设5栋住宅楼，沿北侧的商业体一字排开，楼层28-31层，约432套房源。户型为124㎡、141㎡和186㎡四房，均价4.5万/㎡起。

总价550万起，在科学城或老黄埔也有很多同价竞品，云锦的竞争力从何而来？

在建中的开控城投·云锦

长岭居的新楼盘还是大户型

购买力或继续被分流

近日，高新区集团长岭居项目，案名敲定为高新·仕林苑。

高新·仕林苑位于长岭居萝岭路以东、长贤路以南，为去年10月长岭居拍出的长岭居元贝CPPQ-A4-4地块项目，紧挨长岭雅居旁边。

项目占地约10万㎡，总建筑面积约40万㎡，综合容积率2.3，含14栋住宅共1395户。

仕林苑的户型更加“离谱”，100-213㎡共10个户型。

100㎡三房两卫、114/119/129㎡四房两卫、143㎡三个户型（横/竖厅四房三卫、竖厅五房三卫）、179㎡四房两厅三卫、182㎡四房三卫、213㎡五房三卫。

不用说，这些户型都是奔着改善性住房去的。

高新·仕林苑效果图

目前，长岭居有不少新盘，包括开控城投·云锦、中冶逸璟台、天健天玺、五矿壹云台、长岭雅居等，在售项目价格从3.3-6万/㎡不等。

板块内也有许多二手房源，与新房形成竞争，包括保利越秀岭南林语、金融街·融穗御府、奥园春晓、万科山景城等等，均价约3万/㎡左右。

中冶逸璟台

面对竞争对手，新盘为卖个好价格，只能将楼盘往高端做，如采用玻璃幕墙设计，产品做到了3米以上层高、专梯专户、大面宽阳台等等，这些都是高端盘的标配。

但在以刚需和刚改客户为主的长岭居，这样的高标准产品并不适合刚需群体，他们需要的是性价比：小户型+低总价。

你弄个大户型+高总价，这些刚需只能分流到板块内的二手市场，或老黄埔、科学城稍便宜的新房，如中央城、黄埔新城都有3字头的房源。

北师大广州实验学校

长岭居，很难

长岭居虽有轨电车+地铁的配置，但一些新盘离地铁站和有轨电车站都比较远，搭乘不是太方便。

业主想自驾上下班，长岭居却“堵”上了热搜。

目前长岭居的配套比较缺乏，只能靠住宅底商，可以满足基本的消费，大型商业广场则要4公里外的科学城板块。

这里的业主太难！

卖不出房的开发商，也很难！

长贤路