在别墅圈里面，是存在金字塔式的鄙视链的。

通常而言，如果按照物业类型来对比，优先顺位是：独栋＞双拼＞联排合院＞叠拼。

但如果是在同一类的产品类型中，比如同样是在联排、合院产品中，如何区分一流、二流、三流别墅的档次呢？

就要用到别墅圈内流行的一句话，叫做：一流别墅看圈层，二流别墅看配套，三流别墅看物业。

实际上，这就精准描述出影响别墅含金量和价值位阶的三大要素，以圈层最为优先，其次是配套，最后是物业。

俗话说，孟母三迁，千金买邻。

别墅也不例外。

特别是对于一些双拼、联排、合院、叠拼别墅而言，邻里圈层的重要性和影响力，甚至要大于普通高层住宅。

因为，在别墅小区，建筑都比较矮，楼间距没有高层住宅那么宽，一些楼栋的对视感相对更强，对邻里圈层素质的体验，会更加深刻。

一个优质的别墅小区，住在里面的邻里圈层，大概率都是高段位的玩家，也就是有能力够得到小区别墅上车门槛的家庭，起码都要在城市中产以上的水准。

这样的家庭，不论是家庭教养、个人品行、公德心、资源交流等方面，大致都不会太差，也就是说，圈层的护城河比较高，不会像一些改善的高层住宅，偶尔混进来一些低素质的刚需客群。

真正的豪宅小区，里面住的一般都是有身份的体面人，比如三甲医院医生、高校教授、知名律师、企业家等，而且会越来越扎堆，形成良性循环。

所以说，一流的别墅，其形成的圈层软实力，是任何一座城市都难以复制和替代的稀缺资源，这样的才算是真正的富人区、豪宅项目。

无论什么档次的别墅，最终都还是要回归到居住定位，居住就离不开生活配套，比如商业、教育、医疗、休闲娱乐、交通出行等。

因此，拥有完善的生活配套的别墅，一般入住率会更高，而且这些配套本身，也会随着居住人群的中高端化，逐渐进化迭代。

比如最常见的教育配套，实际上好学校的好成绩，很大一部分程度，不一定取决于师资，但却一定和生源有关系。

一个班里的学生，如果大部分都来自于住别墅的家庭，那么这样的班级成绩、学生品行自然也不会差，因为其家庭底蕴和实力，决定了这样的学生的家教层次和培养力度。

优质的别墅小区，基础的生活配套一定是相对便利的，比如带有地铁站等配套的别墅小区，融入城市核心区的距离就缩短了，即使地处边缘板块，也能近距离享受城市的核心资源。

因此，配套是决定一个别墅小区档次高低的又一大因素，虽然不像前者圈层那么稀缺不可多得，但如果配套齐全，也是十分抢手的资产。

如果一个别墅项目，圈层比不过，配套也比不过，其实也并不是一无是处的，还有一个维度，那就是物业。

物业服务品质对于别墅的居住体验感，也能够占到相当比例的权重，其专业性、服务内容项目多寡、服务品质高低、人员多少、流程规范程度、责任心高低等，都影响着一个别墅小区的整体品质。

优质的别墅小区，物业费一定是相对高的，好货不便宜，便宜无好货。

而如果一个别墅小区的物业品质不行，那么其他问题也会被凸显暴露得更明显。

因此，选择品牌物业的别墅项目，算是给别墅居住生活体验的一个兜底保障，哪怕地段不方便，哪怕圈层入住率不够，哪怕配套不齐全，一个好的物业服务，是可以在业主的实际生活中，起到很大增益作用的。