【概述】用违约地产商票“抵房”是票据业通用的做法，其性质到底是“支付”或“抵债”？按照普通债权不能对抗优先债权和物权的原理，若属于“抵债”，则无法对抗银行或其他抵押权人（基于土地抵押贷款等债权）诉讼之保全和执行，导致“抵房”持票人的权利无法救济。应以票据的“支付结算”功能和原理，对“以票抵房”作出解释，确保抵房人的消费物权期待权，以免所抵房屋被拍卖。
以票抵房属于支付还是抵债，能否对抗担保物权
【关键词】以票抵房 性质 优先权
【问题】
1、“以票抵房”的表现形式和权利瑕疵？
2、以非开发商承兑的逾期票据“抵房”的性质？
3、“代收代付”还是“以债抵房”？
4、普通债权、抵押物权和消费者物权期待权的清偿顺序？
【分析】
一、以违约地产商业汇票抵房的表现形式和权利瑕疵
商业汇票是我国法定的支付结算手段，如果用商业汇票支付购房款，固无任何争议。问题是此类“以票抵房”事件，均发生在房地产企业的商业汇票拒付以后，由母公司（或认可的其他关联公司）的违约票据，用于支付其他房地产（项目）公司的购房款，且一般来说，购买的房产并不具备出售条件（无预售许可证），“以票抵房”仅是承兑人房地产公司化解票据逾期后（发生群体事件）的一种手段。而对于持票人来说，在商业汇票已经存在的大面积违约维权的前提下，“以票抵房”可能是一个最优的选择，全然不顾可能存在的“房屋尚不能买卖”“票据拒付后不得转让”“以债抵房”不具有对抗抵押物权的效力等权利瑕疵，从追求“实现权利”角度，认为“抵房”一定是比诉讼更好的选项。
因各违约地产商的土地，基本抵押给了银行（信托、建筑公司），在各类地产公司商票违约时，抵押权人将房屋查封（保全、执行），并主张抵押权之优先权，并要求撤销“以票抵房”。因承兑人违约已经被上海票据交易所“暂停”承兑资格，即便是撤销“以票抵房”，出票人（承兑人）也无法对已经收回的“抵房”票据，重新开具等金额票据，重新交付给抵房之原持票人。
“以票抵房”被撤销后，由于收回票据的主体（承兑人）并非房产开发商（房屋出卖方），很难确定票据债权和买卖房屋债权的债务人，导致持票人处于权利（票据债权和原因债权）都无法救济的尴尬境地。
以票抵房属于支付还是抵债，能否对抗担保物权
二、以他人承兑的逾期票据“抵房”之性质
在实践中，“以票抵房”以三种方式进行：一是以其他（关联）公司（预期违约）的未到期票据支付。因支付的方式是直接将未到期票据背书转让给开发商，由开放商出具收据，此种情况为标准的“票据支付结算”，当然没有争议；二是以该房地产开发商自己出具（包括出票或承兑）的商业汇票以“提示付款”（逾期提示付款）或“拒付追索”方式支付购房款，虽然票据到期或拒付，但采取收回票据（替代支付现金）支付购房款，在实践中也无异议；三是以其他（关联）公司的拒付票据，以（线下）提示付款方式，由承兑人缴回票据（不付款），替代向开发商支付购房款，由开发商出具购房款收据，表示购房款已经收到。此种模式是“以票抵房”的主要操作方式，也是最容易引发争议的方式。目前的恒大、华夏幸福等地产商票“抵房”“抵车位”现象，均采取第三种方案。
此类以他人到期拒付商业汇票“替代支付购房款”又存在两种情况：一种是收回拒付票据的承兑人，将收回票据等额的资金通过内部划拨的方式转给开发商（房屋出卖方），但此种情况极少；另一种情况是收回票据的承兑人，根本没有将购房款转给开发商。除了个别签订有三方确认的“债权转让协议”，更多的“抵房”交易没有承兑人与房屋出卖方（关于代付资金结算）的任何协议，仅是抵房时，由房屋开发商出具《房屋认购书》《收据》，证明其认可“以票抵房”行为。由于其属于诉讼以外的“自认”，不足以认定已经支付购房款的事实（2018最高法民审712号）。
那么，这种“以票抵房”行为的性质到底是什么？是“债务承担”或是“代收代付”？如果是前者，此种债权属于什么性质的债权？有没有优先权？能否对抗抵押物权？如果是后者，其法理基础和法律依据是什么？
三、以票抵房是“债务承担”还是“代收代付”
所谓“债务承担”的原理是：持票人提示付款后，承兑人收回票据而没有付款，形成了对持票人的债务，但经债权人（持票人）同意，将债务转让给了房屋开发商（卖房者），债务承担人将（受让票据承兑人的）债务“用房屋抵消”，完成了交易，这就是所谓的“以物抵债”。这种债的抵消不能说必然无效，但其性质为“以债抵房”，按照最高法的判例，当事人通过“以房抵债”方式取得的商品房，不享有物权期待权。当贷款银行主张抵押权并基于抵押物权优先权拍卖该房屋时，持票人通过“以票抵房”得到的房子会被拍卖，而拍卖款优先偿还银行、有优先权的其他债权人和冻结查封在先的普通债权人，若有剩余，才有可能支付给持票人；若没有剩余，持票人可能得不到任何实际收益。
这，就是对“以票抵房”性质解释带来的最坏结果。
以票抵房属于支付还是抵债，能否对抗担保物权
但是，持票人向付款人交回票据后形成的债务到底是什么性质？是普通的“债务清偿”或是“金钱支付”？
“汇票是金钱证券，证券权利的内容是一定金钱的请求支付，付款必然是支付汇票上记载的金钱（文义证券）。”付款与民法上的“清偿”的意义并不完全一致，清偿不限于金钱的支付。
持票人（以“逾期提示付款”或“拒付追索”方式）将票据交回承兑人，形成票据上记载的“金钱给付请求权”，承兑人应给付（票据记载金额）金钱与持票人。而房屋出卖人（开发商）与承兑人协商，该金钱给付义务由开发商承担并视为收到购房款，并由开发商出具收到购房款《收据》，并认为持票人已经履行了房屋买卖款的“金钱给付”义务，三方完成了“票据清结”和“房屋买卖”两个法律关系的“现金清算”。
既然是完成了票据债务和房屋买卖债务的金钱清算，就不存在“以债抵房”问题，更不存在普通债权是否能够对抗抵押物权的问题。
但可能还存在以下两个问题，导致司法机关并不认可“以票抵房”已经发生了“清结购房款”的效力：一是收回票据的承兑人并未将应支付的票据款给付房屋开发商，而票据都是拒付票据，法院据此认为，持票人并没有实质支付购房款。二是没有“第三方代付”相关内容的协议，不认为承兑人已经替代持票人支付了购房款。“原告未举证恒大黔贵公司已达成以商票票面金额冲抵房款后无需再支付购房款的合意，”购房者需另行用现金支付购房款，而票据收回（未支付票据款）的债权，应当依据票据关系，另行向承兑人主张（付款请求权或追索权）。
首先，关于未能证明承兑人将票据款支付给开发商，否认持票人付款效力的问题。笔者认为，承兑人收回票据并与持票人、开发商三方协商由开发商出具购房收据，本质是“代收购房款”，是否将代收款项给付开发商，不影响持票人（相对人）已经付款行为的效力。
《民法典》第927条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”第929条规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。”
以票抵房属于支付还是抵债，能否对抗担保物权
既然三方共同明确，由承兑人以“线下清偿”方式消灭票据债务，并将应当支付给持票人的票据款付给开发商，用于购买房屋，只要开发商出具购房款收据，就表明已经收到该笔资金。若承兑人没有将票据款交付开发商，属于“代理人未将代理事务取得的财产交付委托人”，应由代理人承担交付义务或赔偿责任，在表见代理情况下，都不影响善意相对人的付款效力，在非常明确由承兑人代为交付购房款的情况下，更不应当影响相对方（持票人、购房人）已经付款的效力。
其次，不存在“第三方代偿”问题。
有观点认为，以承兑人的商业汇票购买关联公司的商品房属“第三方代偿”，是值得商榷的。按照《民法典》第524条规定：“债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。”
在以票抵房过程中，不存在购房者对开发商的“债务”由票据承兑人“代偿”的问题，在“以票抵房”交易中，债务形成的顺序是：提示付款——承兑人违约（形成金钱给付之债）————收回票据并将金钱给付债权转让给开发商——清偿（票据、购房合同）付款债务—补签购房合同——形成开发商房屋交付之债。
从来未发生“购房签订合同——承兑人（第三方）代偿”的行为。
正是因为存在这种误解，并按照该思路进行诉讼和抗辩，才导致个别法院以没有代偿协议为由，不认可购房款已经支付的事实。
再次，“代收代付”的委托人和代理人之间，不需要支付关系或债权债务关系。
在“以票抵房”务实中，由于《电子商业汇票管理办法》否认个人的票据主体资格，票据持票人一定是企业或个体工商户，而房屋购买人一般都是个人，因此，“以票抵房”付款时，都是由企业持票人“代付”。
持票人对个人购房者的代付行为，属“债的承担”。而债务承担属于“无因行为”，“为承担人对于债权人之财产给付行为，承担人对债务人之对内的法律关系，除当事人特以承担行为之原因外，不过问承担行为之动机，其对内的法律关系之如何，对于债务承担行为，不生影响。”
以票抵房属于支付还是抵债，能否对抗担保物权
承兑人与持票人（购房人）之间的关系，可以从票据关系和原因关系两个层面考量：从票据关系层面，承兑人收回票据，清结票据债权债务，并应当将票据款交付持票人，形成单方的“金钱给付之债”；
从原因关系层面，承兑人受持票人委托，将票据款支付给开发商，用于支付购房款，当开发商出具《收据》，证明票据款（作为购房款）已经收到时，票据债务消灭，购房人（持票人）的付款义务同时完成；承兑人与开发商之间的关系，是（关联公司关系，不存在票据关系）“代收代付”购房款法律关系。开发商委托承兑人向购房人收款，而承兑人代开发商向持票人收款，一旦收回票据，并用于支付购房款的行为完成（票据以清结），对善意相对人的持票人，视为付款义务履行完毕；购房人（持票人）与开发商之间不存在票据关系，仅是买卖房屋关系，三方协商用票据款支付购房款，对购房人来说，是委托（承兑人）付款；对开发商而言，是委托承兑人收款。
承兑人是否将应当支付给持票人的票据款（实际）支付给开发商，属于委托代理人内部法律关系，不影响相对方购房人（善意第三人）支付购房款的效力。
四、消费者物权期待权、抵押权与普通债权在“以票抵房”案件中的适用
对已负债累累的开发商而言，无论房屋所有权或拍卖后的利益归属都已经无关紧要，但“以票抵房”是否“视为支付了购房款”？性质属于“支付”或“抵债”却对抵押物权人（银行、信托、建筑公司等）与持票人（利益之博弈）至关重要。如果不能确认消费者物权期待权，用商票抵来的房屋（大都未办理产权证），不能对抗他人基于抵押债权的拍卖（并优先受偿），最终可能的得不到任何收益而血本无归。
1、房屋消费者物权期待权
房屋消费者物权期待权相关法律规范，以最高法《批复》《规定》《纪要》方式表现。《最高法关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定“ 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高法关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条规定：“1、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；2、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”；《九民纪要》第125条对《规定》进行了解释、第126条对《批复》进行了解释。
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2、“以债抵房”不享有消费者物权优先权
“以债抵房”不享有消费者物权期待权是（2022）最高法民再126号《民事判决》确定的裁判原则。该判决认为：贾某与丰和公司签订的《商品房买卖合同》，真实意思是偿还对贾某的债务，其实质是以房抵债协议。以房抵债是债务履行的一种变通，不是通常的商品房买卖。以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，在完成权属变更登记前，贾某仅享有普通债权，不能排除建设工程价款优先受偿权的强制执行。
3、以票抵房是否能确认物权期待权的关键是其性质为“支付”还是“抵债”
按照《支付结算办法》第3条规定：“本办法所称支付结算是指单位、个人在社会经济活动中使用票据、信用卡和汇兑、托收承付、委托收款等结算方式进行货币给付及其资金清算的行为。”
“抵债”又称债的抵消，按《民法典》第568条 【债务法定抵销】规定：“当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”第569条 【债务约定抵销】规定：“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经协商一致，也可以抵销。”
笔者认为：“以票抵房”不是“债的抵消”，其交易特征不符合抵债之法律规范的内涵。首先，不符合“当事人互负债务”的特征。在（用第三方逾期票据支付的）购房之持票人与开发商之间不存在“互负债务关系”，如果不存在购房合同和第三方支付，双方不存在任何法律关系；其次，不存在“标的物种类、品质相同”问题。前者是票据法律关系中，已到期金钱证券上的货币给付请求权，而后者是房屋买卖合同中的房屋交付请求权；再次，不符合“抵消不得附条件或者附期限”的特征。前者是已经到期债务，后者是未到期债务；前者要求无条件付款，后者以房屋能够交付（并备案）为条件，属于附期限的“物的交付”请求权。
而“以票抵房”更符合“支付结算”的特征。因汇票本身就是法定的支付结算工具，在“以票抵房”交易中，通过承兑人收回票据方式清结了票据款项，并明确由房屋的卖方出具《收据》，证明履行了购房款的支付义务，因此，本质上属于“以金钱债权付款”而不是“以债抵房”。
4、是否具有消费物权期待权，不单取决于是否付款
消费物权期待权需“唯一住房”“查封前已经签订合同”“以票抵房视为已付清全款”三个条件，其立法宗旨在于保护消费者的居住权（人身权）。因房屋尚未交付，不可能确认其所有权（许多诉讼在房屋不符合交付条件时，要求确认所有权并无法律依据），要赋予其物权法意义上的优先权，才能优于工程款等法定优先债权，由此，才有了“期待物权”的概念。
以票抵房属于支付还是抵债，能否对抗担保物权
“以债抵房”不能取得期待物权的原理是，用于抵债的债权属于“普通债权”，本身就不能取得优于物权的地位，而抵押权人（银行、信托、建筑公司）贷款或垫资时做了抵押登记的，属于“担保物权”，如果认定“以债抵房”具有期待物权优先权，侵犯了抵押权人的利益，也违背了“物权优先”的基本原则。
在务实中，“以票抵房”持票人，如果抵了许多套房产、商铺或车位等，不能完全符合消费者物权期待权的全部条件，依然无法对抗基于担保物权的执行和拍卖。
【结论】以票抵房属于“支付”还是“抵债”性质的认定，是能否主张房屋消费物权期待权的关键，通过对承兑人、持票人（购房人）和开发商三方法律关系的分析，发现其不符合“抵债”法律规范的内涵而更符合“支付结算”的特征。期待物权除购房款支付（超过50%）外，还需符合“唯一住房”和“查封前签订合同”的条件。
（2022）最高法民再126号《民事判决书》
谢怀栻《票据法概论》第156页，法律出版社2017年第2版。
关于债权上清偿的论述，参见孙森淼《民法债权总论》（下册），台湾地区作者印行2006年修订，第1026页以下，——增订者。出处同上。
4（2017）最高法执复68号（指导性案例）明确表示：债务人用商业承兑汇票来履行执行依据确定的债务，虽然开具并向债权人交付了商业承兑汇票，但因汇票付款账户资金不足、被冻结等不能兑付的，不能认定实际履行了债务，债权人可以请求对债务人继续强制执行。（2018）最高法民申712号认为：异议之诉中，仅凭当事人提交的购房发票和当事人对付款过程的自认尚不足以证明支付全部购房款的事实。
（2022）黔0302民初10116号《民事判决书》。
唐悦、周吉高《以票换房的法律风险和应对措施》，载上海建领城达律师事务所网站2023年11月11日界面。
史尚宽《债法总论》742—743页，中国政法大学出版社2000年1月第1版。
以票抵房属于支付还是抵债，能否对抗担保物权
《民法典》209条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
本文由朱倩博士、朱鑫鹏律师原创，全文转载请注明出处和作者全名！
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