月开始，关于房地产的相关政策就不断出台。

7月10日 央行：“金融十六条”部分政策延期

7月13日 深圳“双证合一”

7月14日 鼓励各地自主推进存量贷款置换

在深圳调研的路上就一直期待着730出台政策，果然没让我失望。

一

周五中央召开了超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署会议，北京周六加班晚上连夜出政策，广州、深圳周日加班跟进，最迟的上海也在周一下午出台了相关政策。

为了刺激经济那是加班加点的干啊，有多努力大家也都看到了。

就这，国家发改委还觉得还不够。

周一再度发声：支持刚性和改善性住房需求，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。

别光抓刚性和改善性住房需求啊，城中村改造也要跟上。

一级市场大家都兴奋起来跑去看房了，二级市场也不甘落后，一整个城中村改造指数大动作，蹭蹭往上跑！

城中村改造这个事，落到北上广任何一个城市都不足以引起轰动。

但是城中村改造在深圳就是王炸！

可开发用地，全在关外的边边角角；

可开发用地，全在制造业的聚集区；

关内的核心，正慢慢进入开发尾声。

关内的地，看上图一目了然，仅剩的地几乎全在蓝色斑点。

哦，明白了，剩下的地都在城中村了。

想要地，那就得在城中村上动工啊。

那为什么之前深圳的城中村旧改不早点启动？

深圳憋屈死了，它也想，但是，做不到啊。

那些城中村历史遗留问题复杂。

1992年在改革浪潮下，深圳特区推行农村城市化，各个农村开始组建公司。

白石洲的沙河五村就建立了沙河华侨农场，村民都变成了股民。

但是在完成改制后，村民并未获得应有的股份和权力，只是从农村户口变成了城市户口。

组建的公司因为农民股权问题搞得混乱不堪，政企不分，搞得城不像城，村不像村，成了没有股权也没有集体经济的混乱地带。

那些没有股权又失去了土地的农民们为了活命只好在没有明确产权的宅基地上肆意搭建居民楼，通过出租自建楼来谋生。

2004年白石洲旧改就被提上了日程，但由于这些历史遗留问题，一直没有什么进展。

直到2006年底，南山区政府推动，白石洲原产权拥有者——2075个沙河五村村民一同成立了深圳市白石洲投资发展有限公司。

2009年，政府终于解决了历史遗留问题，将用地收为政府所有。这才赶紧将白石洲旧改提上议程。

就像负责本次改造的绿景房地产深圳公司总经理所说：“白石洲不是一个普通的商业项目，也不是为了旧改而旧改，它很重要的一个任务就是解决历史遗留问题。”

老房子的房屋产权相当复杂！

就算是签约了100%，后期注销还有很多坑等着。

能够达到拆除重建条件的旧住宅，楼龄必须在20年以上。

这意味着深圳这些旧改房基本都是上世纪80、90年代的楼盘。

说起那个年代的房子，那可就复杂了，外销房、房改房、单位自建房。

往往登记人和实际权利人不是同一个，要找到本人是非常困难的。

其中外销房最为复杂。早年不少内地人借用港澳人士的名义买房，但是现在找这些人发现当时借名额的人早就失联了。

但想要顺利开发就只能硬着头皮去找借名额的人。

没办法，据说盐田的海涛花园为了找到当时97户失联户，连私家侦探都用上了，在香港请了4家侦探社，最终只找到了81户。

钉子户问题难以解决。

钉子户贪财贪得赤裸裸，“家里的房子一拆，祖宗三代都不用再干活。”

断水断电、扎轮胎来诬陷房企，实际是钉子户栽赃谋私的常规操作，以此对抗，来获得高额赔偿。

日子一天天消磨，深受钉子户伤害的不仅是开发商还有那些被钉子户裹挟着的拆迁户。

他们早早签约，在钉子户旷日持久的对峙中，黑发变成了白发，等到了生命的结束也迟迟等不来回迁，无家可归。

木头龙4户钉子户，熬走了49名业主的生命，直到2019年罗湖区政府启动零星征收才终于开拆。

盐田的海涛花园更胜一筹，等待中离世的老人甚至超过木头龙，高达62位！何等悲凉！

深圳城市更新的道路，并不好走。

城中村改造这个难啃的骨头，因此逐渐也被放下了。

旧改虽然困难重重，但是成功改造后给整个城市区块带来的改善相当明显。

拿已建好的大运新城为例——

新城建起之前，在龙城街道黄阁坑社区麻沙居民小组老麻沙村，大部分建筑还是村民的私宅和部分厂房，租金很低，村民收入也不高。

村里的交通更是不便，村民每天只能靠一班公交出行，更没有大路相通。

周边也没有学校，孩子上学需要去往很远的地方。

如此景象，很难有人将老麻沙村和大运盛会联系起来。

在刚收到征拆建大运会主场馆的消息时，村里人都非常支持，大家都想抓住难得的发展机遇。

等到征拆真正落实的时候，村民也用实际行动表达了自己的态度。短短几个月，麻沙村就拆除了一百多栋房子。

这个位于龙岗区龙岗中心组团西部的大运新城也在拆迁声中悄然落地。

没办大运会之前，龙岗的主干道条件差、车道少，开车去市里最快也要一个多小时。

2011年，借助大运会的机遇，龙岗的交通实现了大提速：

深惠路改扩建完成、龙翔大道改造完工、地铁3号线全线开通……

嘿，这下快多了，路修好了，出门逛街也方便许多。

因为大运会，龙岗被更多人知晓；因为大运会，龙岗发展迈向高质量。

北部创新产业片区：新型产业与科技产业服务区；北部综合服务片区：服务完善的生活配套示范区；中部高端产业片区：高端商务核心与产学研基地，形成智慧产业、现代服务业集聚区；南部综合服务片区：依托轨道站点形成多元复合的综合服务区；南部产业拓展片区：环境优美、成本适中的“龙岗研发孵化公园”；西部生态休闲片区：优质生态本底，与城区有机融合与渗透。

改造之后直接土鸡变凤凰！

学校也有了，交通也连接上了，企业也入驻了……

白石洲旧改的未来也不容小觑——其位于深圳南山区核心地段，地理位置极为优越。

项目周边环绕着深圳湾超级总部基地、后海总部基地、蛇口前海自贸区、福田CBD等核心区域以及深圳主要总部基地，是深圳城市和产业发展主轴交汇处。

东临深圳传统豪华区华侨城片区，西接高新技术云集的南山高新技术园、名商高尔夫球会、沙河高尔夫球会，南邻深圳湾超级总部基地，紧邻深圳城市主轴线深南大道，横跨深南大道，毗邻科技园、世界之窗、深圳湾公园等深圳地标，处于深圳核心发展区域福田区与南山区的交接节点。

外地人来了白石洲一看这么个合纵连横的好地方，竟然是农民房，就有种牛粪掉进了鲜花里的感觉。

原来的城中村白石洲就是一枚死棋，把东西和南北的链接都断开了，所有的轴线和规划都因为城中村的存在全部堵住。

而改造完之后无论是连接西边的留仙洞、高新园总部基地、后海金融CBD还是东面的华侨城和深圳湾超级总部都很顺畅，整块区域成了一盘活棋！

城市整体界面一下就贯通了！

点一曲周董的Mojito在深南大道欣赏着腾讯、平安金融中心、京基等一众500强企业耸立的高楼，不再会有一个老旧的村子，显得突兀。

从留仙洞到深圳湾超级总部也是一副风格统一的城市画像，再没有城中村这个显眼包打扰观赏。

华侨城豪宅的业主看着旁边突然矗立的高楼，摇着手中美酒，夸赞这赏心悦目的楼宇，回味着城市发展的进程。

再看看深圳的人地关系吧。

深圳城市面积仅为北京的八分之一，上海的三分之一，广州的四分之一，但是深圳的人口却直逼广州！

再来看看人地比例——北京0.13、上海0.39、广州0.25、深圳0.88

这就好比你在北京就是单人间，每天躺在床上舒服斯基；在上海住个四人间，还算舒服；在深圳就变成了八人间宿舍，躺床上只想尽快入眠。

超大城市里只有深圳的供地问题如此严峻。

仔细分析不难发现，要想解决供地紧张的问题除了填海造陆，只能靠拆城中村供地了。

超大城市中只有深圳有巨量的城中村，并且大量集中在城市核心区——

截至2022年底，深圳城中村总数超过1700个，占地面积高达300多平方公里，约占全市总面积的六分之一；吸纳了超过1000多万的人口，占全市近1800万常住人口的60%以上。

只有解决了城中村的问题，未来深圳才有新地可用。

现在就是百年难遇的好时机！

中央三令五申提城中村改造，而深圳就是城中村问题最大的城市，这个政策就像是给深圳专门颁发的。

其中资金筹措也是个问题，中央是不发钱的，改造的费用得自己筹措。

虽然没给钱但是给了贴心的建议“应由国企或城投主导，从源头上降低改造成本、提升统筹力度，同时引进REITs等创新模式，鼓励民间资本介入”

对于深圳来说，关于钱的事叫个问题？

最不缺的就是钱，只要政策到位，咔咔充值，城中村旧改又将续写新一代造富神话！