继年初市北某楼盘、黄岛某楼盘大降价后，青岛又一高端楼盘加入了降价行列。

01 每平降6000

今天看到，李沧区东李的某高端楼盘降价了：

这是某壳发的朋友圈截图，143平的干到了22000元，而且不限楼座，不限楼层，不限房号，这是实打实的降价啊。

143平户型主要在小高层上，而在去年初开盘时，小高层的均价还在2.8万：

也就是说，这个楼盘每平已经下降了6000元。虽然是10套的特价房，虽然还“严禁发朋友圈”，但懂的都懂。

无独有尔，同属于东李的某湾，在去年底已经把价格拉到了1.9万起；而东李西侧的某园，则把价格降到了1.8万起。

东李定位于青岛中央居住区，景美、路宽、楼新，是比较适合居住的区域，也因此成为青岛改善置业的首选之地。

那是什么原因促成了东李楼盘价格的下降呢？

02 降价的6种原因

我认为造成东李楼盘价格下降的原因有6个：

一是楼市大环境，这一点大家都知道，无需多说。

二是二手房市场背刺新房。这一点我以前在别的区域分析时提到过，东李很多次新小区套三成交价都在2万以内了，甚至于套二到了一万六七：

新房是好，户型好、面积大、绿化好、管理好，但一旦和周围的次新房拉开价格差，很多人就转而去买二手房了。

三是内部混战。东李是一个好地方，改善置换者也愿意过去，但架不住楼盘多啊。你也想做高端楼盘，我也想做高端楼盘，可买房者没有那么多，最终大家在内部混战了，混战的结果就是降价。

四是外围竞争。东李的直接竞争对手是张村，但张村位置更好、有崂山贵族基因、更能吸引高端改善，兼之目前是张村拆迁发展的大爆发时代，遍地都是新楼盘，对东李的影响非常大。尤其是东李致力于高端楼盘的项目，把价格定位在接近4万，同样的价格大家更愿意选择张村。

五是库存高企。楼盘降价的根本原因还是去化困难，能卖出去谁也不愿意降价。下图是世园会某楼盘的销售情况，去化率只有18.4%。

六是改善客户有限。青岛楼市是进入了改善时代，大家都想以小换大、以旧换新，可大多数人都需要卖掉手里的二手房才能买新房。

现在的市场行情，二手房除了大降价根本卖不出去，这就直接造成有能力置换的客户数量有限。

可张村、东李甚至于李村、老四方等地方的楼盘都把自己定位于改善项目，都开发大面积的户型，奈何市场消化不了啊。

03 哪些楼盘、小区容易降价

本文的最后，咱们来分析哪些楼盘、小区容易降价。

对于新房来说，一个区域会不会降价，要看这个区域内部的竞争大不大、以前有没有降过价，目标客户多不多。

像东李、张村、老四方，都属于竞争较大的地方，尤其是张村新盘库存较大、未来土地供应更是巨大，兼之定价过高、目标客户较少，未来很难避免一场内部消耗战。

而像浮山后这种基本没有新盘供应、现有库存都是尾盘的地方，则很难降价了。

对于二手房来说，青岛从郊区到市区、从老破小到次新房都经历了一场大降价，未来很难再普降，更多的可能是部分区域、部分小区的降价。

分析一个小区下一步是否降价，要看这个小区在售房源多不多、最近成交多不多。

如果一个小区在售房源几百套甚至上千套，同一户型都有几十套在售，那么下一步内部竞争很大，总有房东撑不住先一步降价。

如果一个小区在售房源不多，新出现房源和成交房源的数量差不多，那么下一步降价的可能就很小了。

大家不管是买新房还是二手房，都要对所在区域、所在小区进行分析，能继续降价的就再等等，十分紧俏的就见好就收。

本文来自微信公众号：青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析