“永定樾，能买吗”？ 一位粉丝朋友的留言引起了顾问君的兴趣。 随后，顾问君查询了这个新出道的“网红盘”的部分信息： 位置：北京市南二环旁边永定门外800米，永定府项目南侧 体量：建筑面积约1.14万平米，仅有三栋楼，共79户。 户型：130-200平米的三四居室，全部为4-6层洋房。 开发商叫北京金都伟业房地产开发有限公司，名不见经传，但是物业公司用的是绿城物业。 美中不足的是，这个项目的地块是1997年的协议转让地块，70年产权住宅，算算还剩44年的使用权。 从产品整体品质看，永定樾比不上招商玺、香山樾这些当红项目，但是它所在的永定门区域内没有新房供应，尤其是没有130-200平米这样较大尺度改善新房的供应，它的面宽、园林等条件虽然不够阔气，但是在区域内也算稀有难得。 开发商自然也知道自己的短板，所以引进了绿城物业，同时还在装修上做文章——ccd郑中设计室设计，将欧式古典与中式风格结合，将天然实木、天然皮革、天然石材融合，配置美国索尔、德国miele、德国汉斯格雅、德国杜拉维特等国外一线品牌。 一面是有缺陷的产权年限问题，另一面是稀缺地段的大面积段改善产品设计，这样的项目能买吗？后续房价会涨吗？今天我们就借着永定樾这个例子，来谈下房地产新周期之下，这类特殊房产的购买价值逻辑： 1、自住没问题。这种房子因为地段稀缺，产品设计定位又是高端改善产品，居住品质较高，无论对于周边区域内改善的人群来说，还是对于想在二环附近置业的人群来说，这个房子买来自己住是很合适的。 首先，它很稀缺，这个地方新房很少，天坛府如今已经接近售罄，区域内新房供应断档，能够在这个区域买到130-200平米的纯改善新房是很难得的事情。 其次，从它公布的项目产品设计资料来看，都是高端改善产品，130-200平米的户型套总价都要近2000万元起，社区业主档次高且纯粹。 2、没有投资意义。你看过去那些“大水大鱼”年代的核心地段城市更新房子涨价了吗？虽然它们地段稀缺，但是产权有缺陷，即便房子装修得如何豪华上档次，若干年后，房价基本还在原地不动。 这些产权年限有缺陷的房子，多数需要全款，很难用杠杆，投资的人也不多。 对于银行来说，这种房子在抵押价值上要打折。从金融资产估值维度来看，它的当下价值要打折，未来价格也不会上涨。 3、相对保值。虽然这类房子价格从购买的时候就没怎么涨，但是它的价格也不怎么跌，这主要是它的地段好，周边没有同类产品。 在文章开头咨询顾问君能否买永定樾的朋友，手上有2000多万元现金，又没地方投资，想问买这个房子可以保值吗？ 顾问君认为这是可以考虑的。 一是在永定樾这个地段的地价和房价都是很坚挺的，永定樾这种产品在区域内很稀缺。永定门片区二手房普遍价格也在10万+，即便偶尔出现砸盘情况，也都是旧房，产品品质和永定樾无法比，不会带趴下永定樾的价格。 二是这个地方的租金比较高，顾问君查了下，永定门片区的二手房三居室租金普遍在1.2-1.5万元/月，如果是新房、品质好的租金还要更高。 4、14万左右的售价不愁卖。目前永定樾并没有出价格，坊间传说它会参考天坛府定价，天坛府六期的销售价格在13.9万元/平米，大家认为永定樾定价在12-14万元/平米之间。 它的使用年限只有44年，它是否值这个钱呢？ 顾问君认为，永定樾定价在12-14万元/平米，还是会被市场接受的。 如上所述，这个项目体量很小，只有79套房子，在这个地方找79个客户还是容易的。 总体来说，这个项目是挑客户，而不是客户挑它.所以它的售价可以由它自己定。凡是不能接受它44年产权的人，估计直接放弃了。但是能接受这个事情的人，仍然不止79个。 另外，它所在片区年代比较久远的二手房售价在7-8万元/平米，但是中海紫御公馆等较新的房子二手房售价在12-13万元/平米，这些二手房卖旧换新的话，永定樾定价在14万元/平米以内，销售也不费劲。 当然，有人会觉得永定樾这个名字起得有点“雷”，毕竟当下都知道香山樾要开了，是网红盘。 永定樾得名字，让人总觉得有点蹭香山樾热点的意思。 但是，这也勿怪。毕竟永定樾只有79套房子，它不需要再大张旗鼓做品牌，谁火就蹭谁热呗。 再说了，以前**府、**院火的时候，大家也不都爱跟着起**府、**院的案名嘛！现在轮到了“樾”字辈了，估计在永定樾之后，还会有后来者给自己起名：**樾。 但是，这也暴露了开发商没做长线打算的意思，项目的品牌比较弱，将来二手房价格也会受影响。