4月30日晚，北京住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》。通知明确，在执行现有住房限购政策的基础上，允许以下居民家庭（含夫妻双方及未成年子女）或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）：

01本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），已在京拥有2套住房的；

02本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；

03连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。

其中，新购买商品住房位于通州区（不含台湖、马驹桥地区）的居民家庭或成年单身人士，还须为通州区户籍，或与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系。

430新政的出台，砸穿了北京很多房产自媒体的底线，一味的吹嘘渲染利好这里，利好那里。

其实估计很多人都是停留在字面意思，五环外放松能多买一套，那五环外的房子就能多一些买家，因此来推论出五环外某些板块能加速去化，归为“利好”，如果这样的话，就有点太肤浅了！

更有甚者，直接说利好投资客，真是小刀拉屁股，开了眼了！毫不客气的说，当下的市场，根本就没有值得纯投资的新房，破发的项目一个接一个，也可以理解为当下的楼市，至少短期内根本不适宜纯投资买房。

去年下半年新开了几个楼盘，热度非常高，我给大家列几个，海淀四季青的越秀香山樾、朝阳奶西的望京国誉府、亦庄河西的招商玺，这三个楼盘可以说非常具备代表性。都是五环外热点板块的高端改善楼盘，对比周边的价格，要么有一定的价格倒挂，要么缺少直接的竞品，有一定的稀缺性。

刚刚开始的时候不和任何渠道中介合作，但是经过市场的毒打后，全部都启动渠道带看，佣金点位给的还不低，到目前为止，卖的也不算特别好。

买这些项目的客群，基本是纯改善兼顾保值增值的需求，手握1200w以上的预算，也只能是先满足自住的主要需求，其次才是追求资产保值。更何况市面上95%以上的新房，根本不具备投资属性，所以利好投资客，就是一个完全站不住脚的伪命题。

那么430新政，表面上是给具备北京购房资格的客户多一套买五环外住宅的名额，但是出这个政策的意义绝对不在于此，且听我给大家分析个一二。

1、五环外放松限购后多一个名额，那是不是约等于五环内限购收紧。对于原来的情况，买五环外和五环内没有区别，新政后，你先买五环内，后面可以再在五环外买一套。但是你先买五环外，就没法再在五环内买，这是不是和317政策中的认房认贷有异曲同工之妙。

对于之前有需求买两套，但是苦于限购套数，只能买一套的这部分客群，现在这个政策的出台，是不是解决了这个问题？先买一套五环内的房子（大概率二手，因为新房占比很少），有利于五环内二手的去化，需求变多的情况下，二手房降幅有没有可能会收窄？

2、对于当下需要置换的客群，可能他们卖房仅仅是为了腾出一个名额，而不是为了筹措全部的资金。如果在手里有一部分资金且月供能力没问题的情况下，不排除这类客群可以通过抵押目前房产的手段，来达到腾挪资金的目的。

这个时候肯定有人会说，抵押出的资金，也需要还啊。对，没错，但是我们来简单举例说明一下：假如你三环外的房子目前市值600万，因为买的早，房贷就算还有100万，原本打算卖了此房去买个1000万左右的房子改善（600换1000，比较符合换房的逻辑和实际情况）。评估价600万，贷7成，抵押出420万，还掉100万贷款，手里还有320万，按照现在抵押贷款年化利率3%算（10年先息后本），420万贷款，年息12万左右，月供1万。假如手里还有80万资金凑够400万，商贷600万，月供28400元，而你本来要卖的房子就可以租出去，按照租售比2%算，一年租金12万，每月1万元，基本可以抵掉抵押贷的利息。

如果以原来卖了房再买的情况看，总价600万，当下的市场，实际成交能有550万就很不错了。还掉100万贷款，还有450万，加上手里80万，总共530万首付，贷款470万买1000万的房子，月供22300元。对比一下做出抵押后的月供28400元，每个月月供多了6000块钱。（关于抵押贷款之类的利息，根据不同情况可能有一些差别，大家有这方面想法的，可以文末加微咨询）

两者一对比，即月供多了6000元，但是你还多了一套房，同样也背负了房子价值7成的贷款。你现在需要对赌的，就是10年后，你的房子还能不能卖到620万。（之所以不是600万或者550万，是因为10年还的利息70万，按照当下成交价550万，加起来就是620万）

关于以上这两种操作，里面涉及的数据比较多，建议大家看两遍。

当然，我并不是鼓励大家这么去操作运筹，只是想借此给大家打开一个思路，毕竟我又不靠做贷款挣钱（有需要了解贷款相关内容的，联系18810542368，你们自己沟通）。每个家庭的情况都不一样，大家只有结合自身的实际情况，做出最优解即可。

3、如果上述1、2点成立，那么是不是意味着五环内购房需求增加，而供应也在减少，供需之间的差距在缩小，会不会对二手房的房价下跌态势起到一定的减缓。

4、现在成交率下降，成交速度放缓，究其原因还是在于大量置换的客群得先卖才能再买，不敢先买后大幅度割肉降价卖，因此链条轮动不起来。但是随着政策一次次的放松，网上一片片“欢天喜地”的“利好”发声，难免会产生“三人成虎”的效应。北京的房子不可能一直涨上去，同样也绝不可能一直跌下去，那么基于认知和预期的不同，总会有人觉得现在是个值得入手的时机，随着越来越多人的入场，形势慢慢的也就企稳了。

新政的出台，不是字面意思那么简单，毕竟上层的站位更高，是带有全局观去考虑的。作为个人，我们应该具备逆向思考的思维和能力来寻求它隐藏在文字之下的深刻意义。

为什么不是之前传闻的非城六区放开限购，为什么不是缩短五年社保或者纳税的年限？为什么不是降低交易的税费？为什么不是进一步降低房贷利率？而是出了一个大家都想不到的五环外多给一个指标。

因为政策调控的工具箱，还有很多呀！每次释放一个，让大家纠结于还会不会跌？会不会涨？该不该买？该不该卖？这样，正反两种态度相互制衡，相互影响，市场是不是就慢慢趋于平稳了呢。

总体而言，该政策虽然只是放松了五环外的限购，但对市场的影响却是比较积极的。因为北京的新房项目80%以上都在五环外，所以对很多之前想买房却没有资格的购房者而言，相当于多了一次机会。

问题是，如果你真的打算在被北京买房，那么五环外的在售新房项目少说也有一二百个，该怎么挑选才不会踩坑呢？

很简单，看下面这个表格就够了。我们根据项目热度、区位、价格、产品等信息，帮大家筛选出50个五环外最值得购买的项目，东西南北各个区域都覆盖，大家可以按图索骥各取所需。

好了，全文完，原创不易，感谢你能看到最后，不妨点个在看、点个赞或者分享文章鼓励一下吧。