想要让楼市回暖，最有杀伤力的政策，无非两个，一个是一线城市解除“认房又认贷”，另一个就是降低首付款比例和房贷利率。

毫无疑问，这两个杀伤力最大的武器，在最近这几天时间，都出台了！下半年楼市会起飞吗？

我的观点很明确，楼市不存在起飞，只有核心城市少数板块，价格可能会出现小幅上涨！

也就是说，楼市不可能再有大行情，最多也就是在核心城市，出现一个小行情而已！

至于这一轮楼市复苏出现的时间点，每座城市都会不尽相同：

一线城市我预测在今年的10月份，成交量会有一个明显的升温，但谈不上回暖，到今年12月份，一直持续到明年的3月份，新房和二手房成交量还会继续上升，明年3月份，应该就是这一轮楼市周期的量价顶峰；

二线城市我预测金九银十，成交量不会有明显的变化，今年底到明年初，量价会有一个小幅上扬，所以二线城市楼市复苏的时间点，应该是在明年的3月份左右，但量价涨幅不会很高，会低于大部分人的预期！

三四线城市，接下来的楼市复苏，是一个缓慢的过程，快则1-2年，慢则3-5年；偏远地区、人口净流入的城市，东北、西北、西南、以及中部地区，经济不发达、产业薄弱的城市，房子只有居住属性，没有金融属性！

以上就是我对本轮楼市周期的精准预测！

先说认房不认贷政策

8月30日，广州、深圳官宣，执行认房不认贷政策！

9月1日，北京、上海也开始官宣，执行认房不认贷；

除此之外，近期央行、金融监管总局、住建部、证监会多次发布信贷宽松政策，要求各大商业银行积极推动降低存量房贷利率，以及降低核心城市的首套房和二套房的首付款比例；

认房不认贷，这个很好理解，就是如果你在老家已经买了一套房，那么不管你这套房子贷款有没有结清，你如果在核心城市没有房子，你是可以用三成首付在核心城市贷款买一套房；

或者说，你在一线城市已经买了房子，你想换一套面积大点的，以前呢？不管你首套房贷款有没有结清，只要你有过贷款记录，你买二套房都需要50%-80%的首付款，你想买一套1000万的房子，就需要准备500万-800万的首付款；极大程度提高了大家的购房门槛！

现在呢？你卖掉第一套房，除去银行剩余的房贷，你到手350万的资金，那么其实你是可以买到总价在1000万房子，因为一线城市推行了认房不认贷，你此时只需要3成首付即可。

所以，认房不认贷，是把原来就准备买房，但被政策拦截的一分部人，让他们现在能够买得起房！

再说降低首付款比例和房贷利率政策

本轮房贷政策调整，主要包含了以下2个方面

1，降低部分存量房贷利率

这次存量房贷利率的降低，很多人会拿2008年那一次来对比，其实这两次是有所不同的，首先2008年那次，是银行统一把所有的房贷利率进行打折，而这一次，并不是所有！

这一次，只是把最近几年，买房贷款利率比较高的群体，比如说你买首套房的时候，房贷利率在5.3%，甚至5.5%，这个时候，给你降到跟目前房贷利率一样的水平。假如你所在城市现在的首套房贷利率是4.5%，那么就把你原来的5.5%，置换成4.5%；

但其实，我们很多粉丝，买房比较早的，在2017年以前买的，以前的房贷利率肯能是4.0%，或者是3.8%，而这个时候你所在城市的房贷利率是4.3%，那么你就不可能降了，因为你的房贷利率本身就低于目前的房贷利率水平。

说白了，这次降低存量房贷利率的原则，就是把在利率高点买进的人，降到现在的房贷利率水平，其他购房者则是按兵不动！

2，降低首套房和二套房的首付款比例

这一次政策松绑，就是不再区分限购城市和非限购城市，统一按照首套房首付款比例不低于20%，二套房不低于30%；

在这条政策没有出台之前，其实一线城市和部分二线城市首套房和二套房的首付款比例是很高的；

到底有多高呢？我举个例子：

如果是购买首套住宅项目，北京和上海首付款比例是35%，深圳和广州是30%；

如果是购买二套住宅项目，北京是60%的首付款比例，深圳是70%、上海和广州是50%；

你想在北京买一套总价在1000万的住宅项目，如果是算首套，你要准备350万的首付款，如果是二套，你要准备600万首付款；

你在深圳买一套总价1000万的住宅项目，如果是首套，你要300万首付款，如果你二套，你要700万的首付款；

可见这个门槛是非常高的，当然这也是阶段性政策的结果，现在要激活楼市，该政策自然就会取消了！

政策都跟大家解读完了，但我想告诉大家，不要对楼市太悲观，也不要过度乐观！

虽然一二线核心城市接下来，楼市会有一个回暖的现象，但是，房价不可能有很大的上涨空间了，这跟2009年、2015年、2020年是完全不一样的结果！

如果你用2008年、2015年、2020年来去看2023年，那你就是在刻舟求剑！

大家要清晰的认识到，无论当前救市政策有多宽松，都改变不了三个事实！

第一，经济增速已经从高速，到中低速，老百姓收入没有明显的增加，所以，不管你首付款比例降到多少，哪怕是零首付，老百姓也不至于跑到售楼处去抢房，这个时代一去不复返了，大家对房地产的认知，更加理性！也就是说，房住不炒这条政策，有跟没有，没有什么区别了！因为大家不会炒房了！

第二，城市之间的分化、住房保有量，以及新出生人口的迅速下滑，将极大程度改变了房地产的结构和需求！

2010年前后，买房的主力军团是70后和80后，2020年-2030年，买房的主力军团应该是90后和00后；

其实不光房地产，所有的消费行业，都在发生巨大的变革，以虚拟经济、共享经济、孤独经济，所衍生出来的，AI、人工智能、元宇宙，将会取代房地产，成为国民经济的第一支出产业！

换句话说，90后和00后可以不买房，但一定要有自己的虚拟空间！

第三，物理空间已经饱和，虚拟空间正在成为人们的最主要需求！

但即便如此，房地产这个行业，它永远不会凋零，因为所有的虚拟空间，都需要物理空间做依托，房地产也好，新能源汽车也罢，都在发生变革，就是以后的房子会更加智能、房子最大的卖掉，已经不是物理景观、物理功能，而是跟AI、元宇宙、智能互通，这些高科技元素相结合！

如果一个企业，无法适应90后和00后的新生代需求，那么这家企业就会逐步走向凋零！

为什么茅台酒开始做冰淇淋了，他是有战略目标的，他想让更多90后和00后，开始体验具有茅台酒味道的冰淇淋，培育新一代消费者，换句话说，如果茅台酒拿不下90后和00后消费者，不出30年，喝茅台的人会减半，50年时间，消费者数量可能缩水90%；

这可是背水一战呀，你们看明白了吗？

还有，前段时间，我去香港讲课，也发现了这个问题，很多香港人都居住在一个狭小的物理空间，但是他们的精神世界是无比丰富，我们内地，很多人觉得香港人是不幸福的，他们就是睡在一个“棺材板”大小的房间里面，怎么可能有幸福可言？

那其实是我们格局小了，当一个人的格局，被物理空间撑大了，自然就会忽视精神空间的打造！

未来一定是物理空间与虚拟空间的极致融合！你抓住了90后和00后需求，你就抓住了财富的命脉！