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问答349期

问：中海天谷时代房价能涨到32000+吗？

答：参考目前软件新城新房的备案价，均价稳定在25000+左右，并且不少开盘都有点位优惠；

中海天谷已经到尾盘阶段，小面积这个价格还算合理，143㎡大户型逼近30000+确实不低，虽然产品不错，但当下的竞争力有限；

相比目前在售新房128㎡起步，2T2户四代住宅，带会所位置的配置，天谷定位刚改，中小面积为主，产品设计稍老，117㎡为典型的连廊中间户，既是软件新城板块新房的最小面积，门槛，也是总价最低的；

后期的二手房中，别人大你小，总价上有优势，但涨幅也会比较有限，一方面能接受高价的多为改善置换需求，小面积主要面对刚需，区域内还有苏宁云著大量小面积竞争；

同时小区定位问题，和周边后期的天地源、招商、保利、绿城，金茂等仍有差距，保利天悦的32000+是学区，房龄，供需诸多原因下的特例，很难作为区域房价参考；

尤其是软件新城这么大的土拍，新房供应量，买新不买旧的居多，二手房涨幅很难复制过去的故事了，心态要平稳！

问：不考虑学区，中粮大悦未来城值得考虑吗？

答：就算考虑学区，中粮在西部大道上也是有优势的，配建有小学，初中，落地了交大的名校+，在周边也算优质教育资源；

但由于地处长安，短期内仍存在中考不能和主城区互通的问题，期待后续解决；

回归小区本身，百亩大盘，自带商业，学校，产品涵盖洋房，高层，在周边还是比较稀缺的，只不过赶上新房整体市场下行，不温不火；

19000+的价格，比较稳定，周边范围内新房仅陕建雁南朗境有供应，向东有保利天珺，单价已过20000+，同样价位也就中粮，品牌，体量更占优势；

城南范围内较新的小区，附近的清凉山居，环境，户型和这里仍有差距，二手房价格相当，没有性价比，目前的新房自住改善仍是较好的时机！

问：二手房成交好像涨了很多，朋友圈中介老发？

答：真真假假，嘴上都是道理，心里都是生意，西安二手房成交数据，住建局每个月是有公布的；

过去三个月里，六月网签6656套，7086套，7495套，总量还是有回升的，在西安这1300万人的城市里，也是正常水平；

这说明很多房东想明白了，舍得降价了，虽然二手多，但是年房龄次新房的很有限，很多急于出手的为老破小，筒子楼等，单价低或带学区因素，还是有不少人选择；

外加新房价格一路攀升，200万以内除了港务区，其他区域也很难有大量新房供应，因此将这个预算内的刚需挤压到了二手房，御锦城，浐灞半岛，万科金色悦城，华远海蓝城等大社区还是成交大户；

至于中介的成交量，可作为参考不能全信，重点关注你挂出来的房子有无带看，有无咨询，有无真实成交！

问：高新高层楼间距都很小，包括悦庐，学仕里？

答：明明容积率相比前几年降了不少，现在普遍2.8，为什么百米楼间距的小区却很少了，容积率低代表单块土地上的建筑面积密度更低了；

原本一栋楼住128户，现在只住64户，原本33层高层，现在是18层小高，居住舒适度确实高了；

但土地面积是有限的，在满足容积率，消防验收的情况，作为开发商，必然是要做满，排布更多的楼栋，在满足光照的最低条件下，30米，35米的就很普遍，尤其是一些高低配的小区，更明显；

采光不用太担心，不怕正面挡，侧面不要挡，虽然验收都能过，但高层产品，优先考虑通风采光，楼层尽量选高一些；

同时较小楼间距遇上当下的横厅，大落地窗也很尴尬，室内视野确实开阔了，但不少都面临隐私不足，白天拉窗帘的情况，窗户越大，看的越清！

问：听说西安会取消限购，之后会怎么办？

答：不知是从哪里放出来的小作文，言之凿凿，但目前官方途径并没有限购放松，甚至解除的书面信息，只能说看全国趋势，大概率；

至于放松的影响，一般刚开放时候，会有一部分满足条件的买房人，面临现房和二手房的争抢，短期内，成交，讨论，热度一定会涨；

但随着时间变化，这些买房人群要么成交，要么继续进入观望，新房和二手成交继续回归下行市场；

缺购房资格的，往往首付是够的，现在低首付时代，更多的则是保交付和未来长期还贷的信心，这是收入和工作稳定决定的；

但限购放松，会带来二手和新房的供应激增，开发商着急出货，必然竞争激烈，价格肯让步的会有收获，有人把限购当作涨价动力，有人当作出货时机，聪明的人都是赶紧卖，而非继续买！

问：绿地新里城，区域不值钱，卖了掏钱还是再等等？

答：沣东的楼市降温，不代表沣东发展没有成绩，而是对于新区的房价预期太高，遇上市场下行，主城回归，当下的沣东明显降供供应保温度，实际新房也是很少的，在沣东的外围区域，出现了降价互踩现象；

但对于绿地而言，赶上沣东最佳发展实际，万元出头价格，又在核心位置，地铁，医院，商业，学校配套齐全，小区虽然交付很一般，但中规中矩，没有原则性bug，地段六分，产品四份，也算保值资产；

二手房不涨价，难成交，不是沣东的问题，西安也很难，非要出货必然面临降价竞争，且客户极少的情况，考虑小区房龄较新，周边区域面貌不错，入手价格又不高，卖不掉可以等等；

沣东并非区域不值钱，房价和区域发展还是要分开看，新区本身，就代表着不确定，也包括房价！

问：华润24城三室VS富力城两室，如何选择，考虑上学？

答：都算各自区域拓荒的小区，也是当下的区域核心区，不同在于富力城房龄更老，单价更高，都有配套学校，有学上但都不出名；

区域上，航天的整体发展还是强于三桥的，得益于公园，产业园，低密度的卖点，是目前西安城南方向的高价区域，也间接带动了富力城老小区的二手房价格；

但三桥不同，虽然是沣东门户，商业，交通便利，住宅密集，但也是多个区域的交界，刚需为主，还有大面积未拆迁的车城，新区的卖相只集中在三桥新街上，因此二手房价格也稳定在15000+，很难有大的涨幅；

从生活压力较小的角度，华润更合适，上班比较折腾，三室也够住，区域现状上，航天有工作便利和更好的居住环境，小两室只能短期过渡，后期还要换房！

问：天地源高新宸樾能等吗，还是选保利和万科二手房？

答：可以等，百亩地块，位置还不错，靠近学校，大户型为主，参考周边备案价，天地源大概率也在25000+左右，软东范围今年新房很多，绿城，天地源，金泰，高新都有，竞争比较激烈；

天地源在高新有多个交付案例，整体比较稳，但在央企竞争下，产品压力也很大，国企卖地段和价格，其他卖产品，多年也是这样，对于就近自住，改善的，可以等等价格；

相比新房，保利，万科的二手房挂价多在33000+左右，成交量一般，次新房+学区的叠加下，业主二手房预期比较高，产品是老产品，胜在位置不错，学区稳定，房龄较新；

高新买房，今年重点买新不看旧，新房不仅价格占有，产品也很新，保利，绿城，天地源，金泰，选择非常多！

问：新区就该有新区的姿态，价格，没落地的都是饼？

答：正常情况是这个道理，新区由于处在拓荒初期，在人口，产业，配套上天生短板，需要很长的时间建设填充，为了吸引主城区人口外溢，自然房价上要有优势，配套少，价格低，也符合市场规律；

但现状恰恰相反，新区的建设初期，需要大量资金，也多依赖土地收入和贷款，因此会短期内迅速拉升土地价格，快速卖房，积累原始资金，在主城区限购，限供应，倒逼大家外溢新区；

这个过程能说的就是大量规划，吸引对主城区放弃的人高价买单，一旦遇到规划变动，市场下行，房价首选守不住，对于买新区，也需要有足够的胆量和预期，规划的变动很正常，建设周期长也很正常；

反而是描绘短期内笃定赶英超美，容易栽跟头！

问：自住+上学，曲江中海观园和华著中城怎么选，很纠结？

答：根据目前贝壳的二手房报价，中海观园的均价在22631元/㎡左右，三室为主，四室不多，集中在135㎡和166㎡两个户型；

华著中城价格稍高，在26006元/㎡左右，四室房源集中在134，165，182㎡户型；

位置上，华著中城更好，靠近地铁，龙湖商业，不临主干道，中海A、B区南向普遍朝向曲江路，有一定噪音影响，外加房龄较长，二手房价格并不高，但好在中海物业，小区环境，维护都还不错。

对应的小区，中海周边有一小，八小（南湖成员校），华著有二小，曲江整体重视素质教育，两所学校都还不错，预算足够，华著中城优势强一些，胜在房龄，位置，短板在品牌，物业！