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秦皇汉武，唐宗宋祖，汉武帝是称得上千古一帝的！

建元二年，武帝刚刚继位，便着手修建茂陵，历时53年建成，茂陵后，西汉的9个皇帝陆续在此建陵，一字排开，所在之地后称五陵原，2000多年后，又叫秦汉新城；

帝陵所在，虽称风水宝地，但沧海桑田下，城市格局却早已巨变，杜陵靠近曲江，成为核心区域，五陵原位置靠北，周边仍是农田，城东霸陵，则与垃圾场为伴；

宫阙万间都做了土后，东方金字塔的周边也迎来了新的城市规划，虽然楼市热度早已远离秦汉，但秦汉的故事却值得聊聊！

北有秦汉

南有曲江，北有秦汉的说法已经有了很多年，作为西安最为宜居的旅游度假区，曲江的成功不仅在房地产，更是文旅保护+城市开发的一个范本，当下的南湖豪宅，五星酒店、不夜城地标等也都衍生于此；

围绕对于唐文化的开发，也是形式多样，唐城，唐装、唐服的风靡，几乎抖音人人可见， 基于这种成功，如何复制曲江模式，打造下一个曲江的愿景从未消失。

对标曲江的区域，浐灞，未央湖，秦汉也是层出不穷，其中南有曲江，北有秦汉的说法是较早的。

从地利上，秦汉由于遗址众多的缘故，尤其是西汉帝陵密集，有东方帝王谷的别称，遗址保护的严格限制，也意味着没有太多的开发用地，104平方公里均为保护区，真正能建设的约50平方公里，这一点和曲江面积相当；

同时，这种限制也为秦汉留出85%的生态空间，外加南侧渭河的保护带部分不看绿化质量，但论绿化率，西安应该没有比秦汉更高的新区，当然，有人觉得原生态，有人会心情舒畅。

文化地标上，曲江以唐为核心，不夜城更是深入人心，大雁塔、芙蓉园、寒窑、秦二世墓等等地标，串联起曲江的文化内核。

相反，秦汉虽有大量的遗址，但常见的仍是古墓为主，当年的帝王陵墓，也只剩一个个土包，对于秦汉文化的开发也非常有限，虽然对标曲江，但少了大众的认知度和文化地标；

有多少西安人知道秦汉新城，有多少外地人去过秦汉新城旅游，这是一个需要很多年解决的问题，西安对于秦汉文化的开发，更多还是在遗址原始保护上，这是一个漫长的过程。

提起秦汉，能叫上名的除了星河湾，只剩张裕城堡酒庄！

这种开发现状下，曲江模式的复制也就没有可能了，所谓文化搭台，地产唱戏，秦汉文化的台子缺乏开发，也只剩单纯的地产唱戏了；

所以，单纯对比开发面积，绿化率 ，文化符号，并不能复制出一个曲江，浐灞，未央湖，秦汉都是同理，历史经营好了是财富，更多的则是包袱。

超高绿化，与水为邻也不是单独存在，而是建立在商业，产业，居住，交通等现代需求上，可以锦上添花，要不就是农田和空地！

机遇坎坷

回归地产，虽然历史遗迹和文化地标是全人类的财富，但当代的人仍要生活，更现实的城市建设才是核心，以史为鉴，但不能只活在历史里！

作为西咸新区五大新城之一，秦汉的底子是比较弱的，更多的就建设落地主要集中在兰池大道上，宽阔马路，绿树成荫，非常舒适，地铁，酒店，酒庄，住宅等也都集中于此；

当然，缺商业，缺人气，缺配套的问题多年进展缓慢，尤其是和同期启动的沣东，沣西，泾河，甚至空港相比，相当默默无闻。

2017年，随着西安放松落户条件，大量外来人口进入买房置业，秦汉也享受到了外溢红利，动作明显变快；

年底，恒大童世界落户秦汉新城，作为秦汉有史以来最大文旅项目，恒大的落地带来了秦汉文化开发的另一种可能，对西安来说，这也是体量巨大的一个文旅项目。

新区开发的火热，也带来了开发商的纷纷入驻，除恒大外，绿地，紫薇，招商，中梁，万科，旭辉等陆续落户秦汉，房价地价迎来快速上涨，至21年4月，招商拿地价已经来到9993元/㎡；

不少人也是在这个时期置业秦汉，慷慨买房，19年9月，连通机场的14号线开通，此后又直通港务，解决了秦汉的交通短板，算是一大利好；

正当买房人畅想未来，憧憬房价时，变化突然来到，恒大暴雷来袭，由此引发的恒大童世界、文旅城的前途未知；

明星项目变成头疼小区，保交付成为最大目标，秦汉在文旅上的尝试遇到挫折，后改名“梦回汉邑”，开业时间未知。

恒大童世界的暴雷，极大影响了秦汉的配套兑现，也让更多的人在买房时多了担心，屋漏偏逢连夜雨，同时，由于文保和限高，紧邻兰池大道的在建小区也面临停工，延期交房问题；

地产的开发商在当时的秦汉新城遭遇滑铁卢，开发商拿地变少，买房人关注变少，由此开启三年的冷静期；

虽然口罩三年，房企暴雷，躲过了不少延期交房和停工事件，但也极大影响了秦汉的建设进度，尤其是地产依托下的商业，道路，配套建设；

多年前，提起秦汉，是河与绿的故事，多年后还是老料，对于关注这里的人，很难称为幸运。

直到去年，随着恒大保交付，文保限高落地后，秦汉的地产市场才逐步活跃，房子开始交房了，工地开始施工了，对于新区，不怕吵，不怕动，就怕一动不动；

至此，秦汉开启新变化，但除了已经在这里买房的人，多少人还在关注这里呢？

山中方七日，世上已千年，秦汉休息的同时，其他新区的发展却是如火如荼，典型如港务区，过往不用赘述，依靠城市界面，配套密度，虹吸了城北方向的大量关注和购买力；

泾河区域，华为5G应用示范区，院士谷等项目落地，外加众多开发商进入，凭借不限购，低价，引入名校等卖点，抢占需求；

渭河以南的经开高铁新城，也在医院和学校上陆续发力，众多住宅小区陆续建成，拍地，开工，分流着秦汉的购房需求；

导致的最大现象就是，安家秦汉的人越来越少了，人少，商业少，关注少都是必然问题了！

往事不可追，新区发展也并非一朝一夕，本就坎坷不断，前景还需向前看。

蓄势待发

也许一张白纸的未来，从来不是对标哪个名作，而是要走出自己的风格，新区的存在意义，是为了更多可能，而不是复制粘贴，对于秦汉也是如此，缺的是一个支柱产业和契机；

秦汉有自己的短板，也有自己的机会，经济层面上，这里不占优势，有诸多开发限制，以长击短并不可取；

对于买房人而言，复制粘贴是成本最低的新区理解的方式，所以总期待下一个曲江诞生，这无可厚非，是为自己的购房成本负责；

毕竟新区发展百年大计，各有自己的路，但普通人关注的仍是衣食住行，规划也不能当饭吃，绿水青山和金山银山，每个人的答案并不相同；

这个道理，秦汉也清楚，虽然遗址限制，但也能因地制宜，在这几年内，也是能看到秦汉配套不少变化的，比如秦汉附中秦汉学校、地铁14号线，省博秦汉馆，陕西人民医院秦汉分院等。

产业和投资上，大健康产业园和自动驾驶产业园开建，23年秦汉的182个项目，总投资约1486亿，道路，配套，文保，产业园上都会有新的变化，短暂蛰伏期后，秦汉的冲劲是很猛的！

北跨战略提出后，作为第一站，秦汉的发展也有了更多想象空间！

住宅上，还是兰池大道为主，星河湾三期、绿城江城阅等陆续上市，由于限高，低密，小高层，大户型为主，环境优渥的地方，由于无法高强度，大面积开发，也只能是以低密，改善取胜！

只是面临的竞争同样压力山大，毕竟，环境只是改善买房的一个因素，不是全部，曲江的改善成功，本质上还是低密，稀缺，地段，配套的综合结果，而非单一的环境好，临河；

好的环境，好的学校，好的医院，好的道路，好的商业，这些才是高价做改善的基础，倒不是说这里一定会成为城北的富人区，而是配套紧缺已经迫在眉睫！

对于区域发展，自然眼光长远，视角要宏大，这里是西安的核心绿洲，就如同西咸是大西安的新中心一样，于人类千年历史，现在所谓的房子只是沧海一粟；

即便是漂亮的星河湾，产权也不过70年，而矗立在五陵原上西汉皇帝，已经在这里上千年，是帝王谷的最大地主；

但遗址保护和城市发展从来不是一个相互冲突的话题，更好的发展才有更好的保护，当年的杜陵，浐灞都是同理，垃圾场，河滩地变公园是需要经营的。

环境可以当卖点，但没法当饭吃，主城区的汉长安城遗址也是同理，不住这里的人会认为，不要开发；

给子孙后代留一片净土，难得的城市绿肺，只有生活在这里的人，才懂自来水不通，出门没公交，没有下水，没有天然气的苦恼……

对于已经在秦汉，或即将在秦汉用脚投票，掏钱买房的人，更是如此，南有曲江，北有秦汉的口号是否有效？

有多少人掏了真金白银在这里买房，或许是最好的说明，否则只会陷入你买我推荐，我买我不买的怪圈！

祝西安发展越来越好，秦汉新城走出一条自己生态新城之路，个人观点，仅供闲聊，一个关注西安发展的普通市民！