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问答344期

问：郑州取消限售了，西安会跟进吗？

答：有可能但没必要，郑州是取消了满三才能交易的限制，相当于二手房可以自留流通，进而带动置换需求，卖旧买新，关键不在限制，而是能否卖的出去，要知道，郑州的二手房仅贝壳上的存量就有11万套，和西安不相上下；

但是，郑州的新房销量却比西安困难的多，截至6月，库存约1637万方，去化周期17个月，因此郑州政策频率高，力度也大，但西安不是，西安是北方城市里，销量一直是很好的，不过是相比过去五年慢了一些；

越是难卖的城市，对于政策的跟进就很快，越是平稳的城市，反而都在观望，目前西安的限售政策是新房满三满二能交易，二手房满二能交易；

放开限售，不一定带来很大的购房需求，却有可能带来抛售，影响市场情绪，二手房已经很卷了，释放更多的房源，只会加速二手房竞争。

问：存量房利率信号怎么看，之前按揭利率太高？

答：希望很大，但不能着急，存量房利率调整的方向已经很明确了，央行表述，将指导商业银行依法、有序调整存量个人住房贷款利率，指导和呼吁力度差别很大的；

存量房利率下调相当于银行直接出血，要知道房贷一直是银行贷款里非常优质的部分，买房人少还了，银行也少赚了，这中间必然有漫长的博弈过程；

如果降，无非直接降、间接降两种方式，一是变更合同条款，二是贷款以新换旧，即房贷转换，此前有过调整先例在；

关键在于这部分资产体量太大，受众太广，各地的情况也不一样，一个标准去执行估计很难，就如同大家都知道房产税要出台一样，但断断续续很多年；

算一个长期利好，虽然三年前买房利率高，但房价较低，当下利率低了，房价涨了，羊毛出在羊身上。

问：学区房有了，考虑改善，400万丈八宾馆附近选？

答：如果能够到新房的情况下，不看二手，丈八北路沿线，目前新房为绿城海棠三章、更靠西的为保利云谷天汇，中铁建西派樘越，品牌，产品，预算上都够得着改善门槛，可作为首选；

软西产业强住宅少，软东住宅多产业少，看个人喜好，按照各家目前的价格，在25000+左右，相比相近素质的二手房小区，有一定价格优势；

二手房部分，典型如保利天悦（1到5期），万科翡翠国宾，金泰新理城，由于学校因素加持，普遍价格偏高，起步27000+左右，性价比不高，在二孩，已经有了学区房的基础上，没有必要看二手；

高新的改善小区，二手选择很少，大开发商的进驻主要集中在这两年的软件新城。

问：华润、中粮，绿城，二手房改善+上学，哪个合适？

答：也是奥体目前交房小区里，热度最高的三个，学校要么是铁一中陆港，要么是高新一中陆港，在城北方向也算是不错的学校；

从配套上，三个小区的差异并不是很大，产品定位也相同，也都是当年万元出头开卖的刚需社区，主打奥体配套，名校学区，次新房，也都迟到了区域发展红利，房价翻番；

区别主要在于交付表现上，绿城的小区环境更好，华润，中粮的室内稍好，交易量最大的主要是全运村；

在产品，位置，品牌差异不大的情况下，都是涨过价的二手房，谁价格低很重要，或者就是都不选，预算稍多的可以看绿城丹桂苑或者龙翔奥城云玺、中粮悦著云轩，纯新盘的价格也有优势。

问：华豪丽晶和曲江千林郡二选一，地段还是房龄优先？

答：由于靠近西工大附中和大学南路小学的缘故，外加附近地铁，医院，商业集中，次新房小区太少，华豪丽晶虽然是塔楼，高密度小区，但还是比走俏的；

体现在二手房上，均价仍然能达到18600+，但这种小区没啥品质，作为出租，租金，租客稳定，但自住差点意思；

曲江千林郡刚好相反，虽然地处曲江，但户籍在航天，对门就是金辉环球广场，二手房价格上，可以是中海凯旋门，金辉世界城的替代，目前二手房价格19000+；

从自住角度，小区户型较新，楼间距开阔，绿化不错，交通也还算方便，向东有地铁，跟前南三环；

15年房龄的小区，受众很窄，产品也旧，对于陪读的依赖太重，属于比较极端的选择了。

问：房哥，预算有限，在高新上班，自住联发悦春山怎么样？

答：低预算在高新工作，买房的选择确实很难，很多人选择顺着地铁，回归主城区，由于地铁八号线的缘故，高新可以直达城西，大兴新区，联发悦春山的优势在于靠近地铁，周边商业，公园配套完备；

联发是世界500强建发旗下的核心企业，实力还是可以的，这是在西安开发的第一个小区，体量不大，但户型还不错，价格也不高，交付有保证；

由于拿地的限价要求，备案均价15066元/㎡左右，95平小三室的入门门槛，月供和首付都可控，外加周边也没有新房可选；

高新来往城西，目前地铁未通车，会比较堵，往后通勤会便利很多！

问：碧桂园锦里收房，原价16800+，能原价卖吗？

答：从当下市场看，确实是买贵了，锦里在碧桂园在大兴新区的项目，优势在于附近有地铁，公园，商业繁华，生活便利，短板也明显，小区楼栋少，地块小，密度高，还有公寓，从目前业主反馈的收房体验也很一般；

同区域还有刚刚交付的朗诗湖与栖，为洋房小高，小区环境强于碧桂园，这个区域由于不是二手房热门区，成交价可参考已交付的天朗大兴郡，龙湖水晶郦城等，二手房价格与碧桂园锦里相当；

但考虑到品牌，小区规模，景观配套等，锦里优势并不明显，同时在锦里南侧还有龙湖新建新项目，距离较近；

不好卖但可以先挂出来看市场反馈，刚交房也是小区卖相最好的时候，加速办证。

问：房子和车一样也是消耗品，凭什么卖的时候不能赔本？

答：从功能上确实是消费品，但心理上，房子是家庭资产和六个钱包，车是消耗品，车可以随市场降价，特斯拉就是，但房子利益相关方太多，外加多年只涨不跌，因此大众意识里买房就是要涨价的；

新房部分，由于地价支撑，房价一直在涨，地价又关系土地收入，即便销量不佳，也可以限制供应量保价格，或者有的城市涨价去存库；

但二手房不同，完全是自行流通的市场，房价涨跌就比较普遍，尤其是小区同时挂牌，相互压价的情况就会普遍，并且随着房龄变老，降价是必然的事情；

因为买的时候受各方限制，没有遵循商品规则，卖的时候也是同理，谁能买，谁能卖，怎么买，怎么卖，卖多钱，都是有限制的，限购，限贷，限售，限价，二手房指导价等。

问：180万预算，五年次新房，万科金色悦城怎么样？

答：西安二手房挂牌量前十的小区里，一直是有万科金色悦城的，贝壳上目前小区二手房源328套，均价17800+，带看量和成交都还不错；

小区最大卖点在于生活便利，靠近地铁，学校，在城西是万科出名的刚需社区，附近备选也多，中建开元城，华润24城，保利金香槟都有房源，也算范围内，可买小三室；

类似的小区还有，比如东郊的御锦城，东二环的华远海蓝城，万科金域东郡，华清学府城，房龄，房价相似，也都是学区，地铁卖点，可以根据生活范围多多比较。

问：21年着急买西部湾，指点一下日后？

答：当年买西部湾和恒大文旅城的，多半是冲动了，彼时西安供应紧张，市场上行，因此需求不断外溢，到咸阳，咸阳高新区，再到兴平，融创势头正猛，又是8000的均价，超大文旅盘，吸引不少人入手；

22年市场下行后，别说靠近创新港，咸阳高新区，这两个区域自身也泥菩萨过江，沣西降价，咸阳没有消息，外围的兴平自然没有热度，又是孤盘；

对于融创而言，目前最大的任务是保交付，西部湾之外，还有咸阳，西安主城区的小区没交房，这是一个漫长的过程，已经没有什么心理预期了，交房以后能卖就卖；

外围区域大面积做文旅，在西安还没有太成功的案例，游客量无法转化为买房的投资潜力，更多的则是故事！