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问答332期

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问：中海学仕里旁学校什么水平，还是看高新一期学位房？

答：三十一小，十一初是高新一小，一中的新校区，除了本部师资支持外，教职员工都是高新区事业编，管理层也是本部的；

学校硬件也是一流的，就看23年中考成绩，学校本身还是很不错的，在cid算头部学校，当然这是目前没有学区生源的情况。

想要在这里买学区房的，要的都是兼顾的结果，稍高一点的房价，兼顾新房体验，保值增值，上学需求，新区发展，所以碧桂园，中天，中海，中建的关注度很高；

真正要求上学第一，最优质的学区房还是在本部，名校本身就是筛选生源的结果，高新，铁一，西工大都是一样，顶级学区房依旧在高新一期，只不过无法兼顾，要么太贵，要么太老！

就看以上的结果，你想要的是哪种，嘴上是为了孩子，其实是为了房价的家长也不在少数。

问：高新买房，怎么看软件新城强于Cid？

答：基于目前的区域现状和兑现程度，是这样的，很多人买在软件新城还是求稳的心态；

软件新城产业园云集，公园，学校，地铁，商业配套都在逐步兑现，外加住宅少产业多，又是高新的新房供应区，因此关注度很高；

软东是鱼化寨纳入后的新区域，主要还是为解决软西的住宅配套问题，可以确定的是住宅为主，补全公园，学校等配套，居住密度会高，虽然有生活气，但新房供应量很大；

cid发展一定会很好，但买不买是时间问题，十年的建设期让很多人犹豫，所以才会有名校学区带动下的两极分化，中海，中建与其他；

求稳会选软件新城，西比东住宅稀缺，cid名校驱动，不确定因素多！

问：御锦城和泰发祥时光雅境，谁更有前途呢？

答：西安的千亩大盘里，御锦城是最出名的一个，最后的一块住宅19期，备案价刚出来，高层14000+，小高16000+，在当下的西安新房里还是很有性价比；

因为拿地早的优势，过往每次开盘也都是摇号，这次19期距离地铁，商业更近，算是优质位置；

但是但是，超大社区，停车，管理，二手房价格都是问题，单纯自住，会是刚需的舒适港湾，稍微长远点看，就不会选择了；

泰发祥备案价18000+左右，优势地处航天，产业齐全，公园众多，门口还有学校和地铁，想象空间大，虽然是泰发祥在下第一个项目，但此前在榆林口碑还不错，户型也还可以；

航天目前的新房不多，中小面积泰发祥，绿城可有看，大面积云顶和保利天珺房子还多，均价基本20000+门槛。

非要二选一，能住航天城，去什么浐河边！

问：为什么市场下行的时候好户型就出来了？

答：中国有句老话，萝卜快了不洗泥，过去五年，西安房价狂飙，频繁摇号，这种时候开发商都在快周转，求业绩，关注点不在产品上，买房人也是如此，关注点都在名校+，升级保值，二手房上，对于户型不是核心痛点；

今年市场下行，尤其是改善当道，比如143㎡，因为新房不好卖，也为了更好的溢价，所以开始在户型上下功夫了，外加阳台的回归，产品的优化还是为了更好的销售；

所以大家会觉得户型越来越好，会所，外立面都升级了，核心还是一分钱一分货，房价决定了小区的配置标准。

问：中海昆明路九号和保利金香槟，哪个前景更好？

答：是两个时代的产品，三桥的二手房，目前均价已经很稳定，外加华润，保利，万科，中建，蓝光等小区二手存量很大，竞争激烈；

作为自住还是合适的，附近地铁，万象城商业，学校等配套齐全，也是沣东门户，周边观感不错；

中海昆明路九号当年也是摇号的，交房还是不错的，同样具备学校，地铁，商业卖点，不过因为地处新区，老区交接处，周边观感一般，附近公租房，安置房，厂房较多，中海算是周边最好的商品房；

目前二手房均价上，中海成交均价21446元/㎡，保利金香槟成交均价15663元/㎡，已经说明问题答案了！

问：沣西新城，万科大都会以后能发展起来吗？

答：在沣西，万科所在的已经算核心位置了，白马河板块本就是咸阳主城区，附近公园，学校，医院都很全；

万科在这块算是最大的新房小区，又赶上市场最好时期，当年很多8000多上车，还是划算的，自住周边生活也便利；

去年830限购后，整个沣西的热度下降后，新房，二手房关注度普遍低，受众少，大多数人还是首选西安买房，所以讨论度低了很多；

大都会周边的发展已经定型，基本没有太多空地开发，沣西目前的供应在翱翔小镇周边，剩下的就是交房人口导入，产业落地了，需要挺长时间。

问：公积金要等明年才能买房，按西安行情有没有必要等？

答：等待八个月其实并不划算，一方面，目前公积金贷款额度有限，按照西安的房价，只有组合贷一种方案，或者就是高比例首付，在这种限制下，很多人只能选择商贷；

目前西安的商贷利率，首套房5年期以上LPR为4.3%，虽然没有公积金低，但也算这几年商贷的最低利率了，单纯等待公积金或者更低的商贷利率，极大可能面临房价的快速涨幅；

明年的购房政策，贷款情况，有太多的未知，但房价缓慢涨，新房越来越偏已经是事实了。

抓大放小，自住又不是投资，刚需早点买！

问：房哥预计时间太长，高新三期七年就兑现差不多了？

答：关于高新三期的兑现时间，其实无法确定，但官方表述里，一年见雏形、三年出形象、五年成规模、十年立新城是确定的，高新三期很大，中央创新区核心15平方公里，西太路两侧，也是目前买房的人最关注的；

建设速度上还是很快的，除了超高层外，永安渠商业，地铁六号线，大剧院等很快就会面世，资金和规划到位，核心区的观感提升五年问题不大，但后续的运营，形成规模，真正吸引人就要很长时间了；

至于更大范围的高新三期，目前看不到，很多还是农田，当下的cid就如同奥体的建设一样，大基建，多住宅，先形成规模；

目前兑现最快的瞳北，学校，公园，医院，地铁已经初见雏形，买不买高新Cid不是选择问题，而是时间问题，你今年多大，买来干啥，自住还是投资，要想明白！

问：2025年西安东站通车后，对西安房价影响？

答：买房人最热衷的一点就是，买了房就希望任何事情都和房价有关，都有利好，这还是太片面了，在西安东站前，还有西安北站，周边什么样子，大家都清楚，哪有那么容易；

重大基建对于周边改造，区域面貌的提升是必然的，但具体到房地产，甚至某个小区，有什么变化，还太早，高铁带来的是过境客流，非固定人口，全国高铁新城做的好的城市也没几个；

对于房价有直接影响的，还是地铁，学校，商业，产业园这些直接配套，从另一方面，城东也并非西安房价强势区域，和城南，高新，曲江等地仍有很大差距，不用过分把房价摆在第一位；

当然，如果你有一套农村宅基地，可以等拆迁，那另说了！

问：兜里没几个钱，保利阅云台敢不敢入手？

答：最难的不是房子选谁，而是口袋空空，预算有限就要学会取舍，既要又要还要肯定是不行的；

保利阅云台最大的卖点是2号线终点站，央企开发，周边环境不错，预计均价15000+左右，除了港务区，城南似乎很难找出这个价位的新盘了，对于刚需还是很友好的；

不足在于周边靠近长安大学城，缺商业，缺人气，缺配套，好在地铁连接主城区，一分钱一分货；

对于周边高校老师还是很友好，价格不高，工作又近，环境舒适，央企保交付，合不合适，既看自己口袋，也看自己生活范围！