在深圳房价快速下跌的三年时间里，香蜜湖是深圳房价最扛跌的片区，过去三年深圳房价平均跌幅约40%的环境下，香蜜湖很多小区跌幅不到20%。

不可思议的是，香蜜湖片区一些最抗跌的小区楼龄都20年左右了，小区没有富丽堂皇的设计，外立面没有铝板，甚至有小区外墙已经脱落。就是这样的小区目前成交价依然维持在15-20万/㎡，可售房源也不多。

上图是香蜜湖的中旅国际，这样的外立面现在很多购房者都接受不了，和我们印象中的豪宅也不匹配，但是中旅国际不仅过去三年房价很稳，价格也一直保持在深圳第一梯队，毫无争议的豪宅价格。

支撑香蜜湖片区的高房价如此坚挺，认为有以下几方面原因：

1、香蜜湖的区位优势。香蜜湖位于福田中心区，周围有北环大道，福龙路和深南大道，上广深高速也很方便，几分钟就可以上快速路。另外香蜜湖片区内部的道路很宽，内部不容易造成拥堵，这方面是香蜜湖有别于华侨城的优势。

2、香蜜湖的配套优势。香蜜湖拥有深圳最好的配套，最好的配套不是商场，而是片区的城市面貌，公园和学校等等市政配套。商业可以触手可及，但是不能干扰长期的生活，华侨城和香蜜湖都是一样的，贵的房子一定不会和大型商业连在一起。

3、片区低密度和小区低密度。如果把深圳住宅片区容积率做一个排名，香蜜湖片区一定是上榜的。片区和小区很热闹短期感觉很舒服，长期居住一定是低密度的小区和低密度的片区，从小区出来轻松自在，回家的时候也是一样，长期居住这一点很重要。

4、小区和房子。香蜜湖的中旅国际是2003-2005年的房子，已经过去20年了，目前二手房成交价15-20万/㎡。香蜜湖最新的小区是深业中城，2019年开盘，刚有二手房可以卖，目前还没有查询到二手房成交数据，已经有多套挂牌价在17-18万/㎡，成交价大概率要低于挂牌价。

买房不能单纯看楼龄，单纯看楼龄肯定是错误的，老房子不一定差，新房子不一定更好。中旅国际和深业中城同样在香蜜湖片区，楼龄相差15年以上，价格却差不多，更新的房子最终成交价可能还会更低。这里面有新房使用率较低的原因，更重要的原因是老房子舒适的小区加低容积率和高绿化率，整个小区很舒服，房子很舒服，回家不用等电梯，不管什么时候从舒服的片区到舒服的家里都是很丝滑的感觉，这种感觉现在高密度的小区是找不到的，高密度小区总有一些地方让你感觉不是那么丝滑。出门和回家是每天都要面对的高频率事情，外墙掉一块对生活没什么影响，修复的成本也不高。

舒服，低密度的小区楼龄价值衰减较慢。高密度，低绿化率的小区楼龄价值衰减较快。

很多人买房把楼龄作为一个界限，比如不要10年以上的房子。真的应该多去香蜜湖看看，香蜜湖片区的香域中央、水榭花都、熙园和中旅国际等等楼盘，都有20年左右的楼龄了，它们依然是深圳最贵的房子之一。要买到未来更有竞争力的房子，除了片区优势以外，应该多去香蜜湖片区看看这些20多年的老房子的共同点。

不要以貌取人，也不要以貌取房，买房的时候更加不应该把房龄作为底线，买房应该做的是多去片区，多去小区，多去房子深入了解。