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ㅤ2023年只剩下一天多时间，北京楼市留下了两桩悬案。

ㅤ它们发生在西山脚下，一个是香山樾，一个是印香山，首次开盘的销售数字成谜。

ㅤ香山樾自称认购了285套，印香山给出了20.4亿元。换算成去化率，都在七成以上。

ㅤ这个成绩，连很多刚需盘都难望其项背。一个疑问：销售数字注水多少？

ㅤ关于印香山，至少有三个版本：有人说卖了5套，有人说卖了30套，还有人说卖了56套。但不论怎样，印香山热卖的新闻，还登上了西城国资的官微。

ㅤ印香山和香山樾到底卖了多少，冷暖自知。它们的开发商都是国企。印香山由天恒集团和广安控股开发，香山樾由越秀地产和北京城建开发。由它们来打造，肯定不会烂尾，不会交不了房。这届购房人，已然成了惊弓之鸟，买房前先判断交付问题。

ㅤ楼花接触过它们的好几位买家，即便认购了，还是犹豫、纠结，该选谁。但又没办法，就是热爱海淀，热爱西山，热爱大平层。

ㅤ他们内心煎熬与犹豫的根本原因，是不太相信它们能打造出真正的香山豪宅。虽然拿了香山宝地，但一些骨子里的东西，是无法更改的。

ㅤ不论是天恒集团、广安控股，还是越秀地产、北京城建，它们缺乏顶豪制造的基因。谁会相信，做刚需改善房、甚至做保障房的地产商，能建出富人们所需的房子呢？

ㅤ十七八年前，楼花认识一个央企地产商北京公司总经理，他坦言自己也没有住过别墅，却在昌平建了一个大别墅区，十分缺乏底气。

ㅤ这也是香山樾和印香山，买家们在看过之后，产品没啥大问题，一个配套不错、户型丰富，一个户型好、定位纯粹，回到家仔细一合计，它们总好像缺了点什么。

ㅤ对了，缺少豪宅的魂，缺了对豪宅生活的理解，缺了对豪宅的操盘手法。

ㅤ举一个例子来说。一些刚需盘，正在把获客的主阵地转移到某书之上，那里的用户年轻，还可以倒逼地产商提升产品力。

ㅤ但印香山和香山樾，亦在邯郸学步。当售楼处一开放，一批年轻的主播涌入，很夸张的动作，很卖力的解说，硬是把高大上的顶豪，变成了一个刚需盘的营销秀。无论从认知上，还是生活阅历上，与两大豪宅极度不匹配。

ㅤ这是一大败笔。只会让买得起二三千万豪宅的人，增添疑惑。

ㅤ这两个香山豪宅，不约而同地打出“隐奢”定位，开发商很想做标杆，也很努力，但最后却卖出大路货的感觉。原本，它们应以圈层营销为核心，缺豪宅操盘团队。

ㅤ如果，它们的操盘者换成中国金茂、星河湾，你还会犹豫不决吗？