2020-12-16，迎来了那一年福州的第八场土拍，彼时的楼市，还处于一片喧嚣中。

宗地2020-70号地块，位于福州东区晋安区鹤林路南侧、前横路东侧，出让面积37795㎡（约56.69亩），用途为居住用地。

起始价10.46亿、最高限价13.6亿，采用“限地价、控房价、摇号”方式出让。

该宗地需配建40000㎡安置型商品房（可集中设置于地块东侧），销售均价为15600元/㎡，由市土地发展中心回购；建设全龄化养老设施建筑面积3000㎡由晋安区指定单位回购，回购单价5861元/㎡。

最后，首开以最高限价13.6亿拿下该地块，楼面价约为14993每平米。

那个时候，但凡是东区的地块，开发商都愿意来凑凑热闹，并没有对东区板块进行优劣细分。

总之，当时在东区拿地的开发商，总认为有盈利空间，殊不知，后来的东区也开始分化了。

前言

图片来源于中介

2021年10月份，首开香颂开盘了，当时备案均价是2.95万，七天内交首付优惠一万。

推出房源为6#/17F/2T2/1F落地/68套，7#/20F/2T6/1F落地/120套，共计188套。

68平米的户型40套，89平米80套，110平米68套。

对比东区的其他楼盘，这个楼盘多了一个两房的68平米户型。

而这几天，中介在疯狂刷屏首开香颂的特价房，2号楼建面约89平米，15层以下楼层任选，总价199万，送15万元的产权车位。

这么对比下来，三年前买入期房的业主，从面上已经亏了近80万元，如果加上三年的资金持有成本，损失也将近百万了。

虽然楼市处于下行周期，但是东区的核心板块，相对还是比较稳的。

但是首开香颂是一个弱东区，最关键的一点是，该地块曾经因为安置房的隔离问题，又闹出纠纷，也被耽误了。

虽然现在问题暂时解决了，但也错过了一个较好的销售窗口期。

PART 1

图片为实地拍摄

首开香颂如果单纯从交付品质上说，至少还过得去，但是因为所处的地段相对会比较尴尬。

东区的开发早期是源于鼓楼的刚需外溢，但后来因为可发展性，周边的商业配套，交通配套，休闲配套逐步完善，才受到购房群体的认可。

但是首相香颂的位置非常尴尬，东区的核心地段是从东二环商业综合体到晋安湖周边。

4号线的通车对于东区板块来说也是一个极其重要的配套。

但认真观察首开香颂这个楼盘，都巧妙地避过了这些重要配套，因为其地段都接近于东三环了。

如今东区可选择的房源很多，但凡有点实力，都不愿意买入处于一个弱东区的楼盘。

现在大多数楼盘主都是纯商品房社区，作为安置房占比44%的楼盘，与竞品对比又有差距。

曾经的风和雨，让首开香颂一直在楼市的寒风中孤勇地矗立。

PART 2

图片为实地派尔

大家有没有留意过一个问题，首开的操盘对于市场的敏感度总是慢了半拍。

当时东区很多楼盘都开始降价跑量，首开香颂只是在别人大幅度降价后的一段时间再做调整。

不光光是东区楼盘，首开在螺洲的国仕府，在南站板块的榕耀之城，降价的时间点都会慢一点。

战场上讲究一鼓作气再而衰三而竭，每个楼盘都是在大幅度降价的时候，通过楼盘自身和中介大幅度的宣传，能走一波销量。

销售时机点稍纵即逝，从某种程度上说，首开香颂完美地和市场上的抛盘点错峰了。

在8月20日的时候，看到中介发的特价房，2号楼402源带车位208万，这个价格到了9月1日的时候中介还在说是特价房。

到了9月5日，中介刷屏的特价房就是15层以下楼层任选，价格为199万带车位。

算是带4的楼层和可选楼层的价差，短短几天时间，等于又降价了十多万了。

或许是看透了，想通了，开发商才知道大降价才是王道。

PART 3

图片来源于幸福里

宣传上说车位价值15万，虽然有点夸张，但至少能值10万吧，以这个价格来计算正常楼层的价值，单价大约在2.1万左右。

这个楼盘东面有占比约44%的安置房，看一下这些安置房的挂牌价，主要对比一些低价房源的正常房源。

除了低楼层外，大多数正常楼层的挂牌价在1.6万左右，这也仅仅是挂牌价，按照现在二手房的买卖逻辑，即使加上没满二的税和中介费等，实际成交价也可能砍到一万六七的单价。

同样一个楼盘，商品房和安置房有什么区别呢？

客观说，商品房和安置房现在有做隔离，西面的六栋商品房和东面的五栋安置房在景观上有些许差别。

但实际上地库是互通的，非要说小区的公共资源和配套，安置房业主也能共享。

不过楼栋的差距还是有的，因为买入商品房的业主此前基本不认识，从交房后一起融合。

但是如果买入安置房楼栋的话，那些原来的业主基本都曾经是左邻右舍，能不能融入是一个问题。

但是，对比起来，同一个社区，周边配套共享的情况下，实际成交的价差大概每平米差距在4千元左右，可能就没什么优势可谈了。

小结

图片为实地拍摄

关于首开香颂所谓的特价房，并没有很大的优势。

从地段上看，到4号线横屿站的距离超过1公里，基本上说与轨道交通无缘了。

中介的宣传广告上都是说成东二环，但从区位上看更接近东三环，所以也不属于优质地段。

楼盘的西侧临近福州第十一中学横屿校区，也会形成噪音污染。

除了与楼盘自身的安置房对比的话，同样对比弱东区板块的福厝远山拾里等没有价格优势。

但是从人性的角度出发，这个楼盘也有可取之处。

假设在未来装修入住之后，和邻居在楼下散步，你听邻居说，他买的时候单价快三万了，而你入手的价格只是两万出头，突然会得意很多。

还有一点就是现房了，肉眼能看出品质，反正我们看的时候，觉得这个楼盘在交付上还是略高于其他纯刚需盘。

不买的理由就是比周边的安置房贵了四五千的单价，买入的理由就是对比之前的价差，以后和临近拱趴的时候，会显得自己很英明，对不？

咳，苦了那些开盘就上车的业主啊，成了东区的高位接盘侠，莫名损失近百万！