深圳楼市现在陷入一个诡异的氛围。

外地人对深圳楼市充满信心，本地人却有不少悲观者。

单说我的线下房产课，上个月初、月尾各开了一场，都有相当数量的外地人，专程赶过来。他们说，谭老师，我们本地的房价基本没啥希望了，现在就想在深圳找找机会。

春节前，深圳放松限购政策，节后，二手房的成交就持续往上走——

大家一定要注意，这跟2023年的春节后行情是截然不同的。

2023年的3月份，二手房成交攀升，4月份迅速回落。但2024年，现在的数据、市场情绪来看，4月份已经有足够的量承接3月的热度。

现在网上还有各种小道消息，传深圳或者一线城市下一步还会有松绑动作。这里面有很多利益相关者在试图搅混水，大家不要恐慌、轻信，已经进圈子的同学，记得关注圈子的消息，我们会及时同步给大家。

今天，针对买房经验相对缺乏的刚需，提一些操作上的建议。

刚需买房，第一要判断好城市的价值。

高价值城市和低价值城市的买入时机相反。假如在房产价值较低的城市，比如三四五线城市，尤其是县城：越晚买越好。

越晚买，买房的成本会越小。

有的同学会想着，靠买房抵御通货膨胀。

但是通胀不会无限制上涨，你为了快速买房，买到一套低价值城市的房子，二手房很难流通，即使能流通出去，也会出现更大的亏损。

反过来，在高能级城市——北上广深，或者武汉、南京这种强二线省会城市，需要尽快买房。这种城市能够虹吸全国或者区域内的精英，这会导致城市与城市之间，出现人口的分化。

人会往钱扎堆的地方跑，往能赚钱的地方跑、扎根。

第二，判断好板块的价值。

不同板块在城市发展中扮演的角色不同，同一座城市，也会赋予不同板块不同的职能、定位。

以深圳为例，深圳的十个板块可能都不可或缺，但它们的定位分工是不一样的。比如光明、龙岗，这些板块在房地产领域充当的角色就是居住。

房子多，房价便宜，楼龄新，满足大家买得起房的期望。

深圳不能缺少这样的板块，可是这样的板块对你来说，现在买不如五年、十年以后再买，因为那时候更便宜。

第三点是楼盘的价值判断，这涉及到很多个性化的情况。

跟板块一样，楼盘没有差的房子，但有适合与不适合之分。

你想房价涨，光明、龙岗很好，但不适合你的需求。

你想要什么样的结果，就需要和楼盘的价值相契合。因此不同的人有不同的情况，有不同的答案，大家只能来到线下才能更详细的学习。但有一点是需要注意的——

居住不等于投资。

好住的房子不等于赚钱。

面积大、价格便宜、楼龄新，这是居住层面的价值。集中在优质产业区域，有足够的未来购买力买单，这是投资层面的价值。

这是我碰见的很多刚需会犯错的一点。