一个人的情绪能被理智压制，一群人的时候，情绪往往会压倒理智。

2020年是深圳房价的上一个高点，那时，你只要是楼市的参与者，你的念头就只剩“赶紧买房”。

哪怕不考虑买房以后能赚钱，也得考虑买房时的成本。

在那种单边上涨的行情，大家的集体无意识是哪里涨的猛，就去追哪里。

这跟去年是很像的，在去年冷淡下跌的行情，大家又会习惯哪里跌得多，就得赶紧跑。

市场也好，房子也好，即使它的价值基本面没有发生变化，因为市场环境变化，价格发生波动是正常的。

买房人喜欢在买房的时候才关心楼市，可是你买房的那个小周期，放在楼市的大周期里面，许多波动就不一定那么惊心动魄了。

对比大家买一套房、两套房，我在这个行业的时间是更长的，也见证到很多学员买房、换房。

这不是说我比大家更有经验，而是想说，房地产的现况是一切历史原因累积的，买房人与其关心这个月或这周的房价涨或没涨，更应该把时间周期稍微拉长一些，哪怕只有一年、三年。

这是深圳过去十多个月的二手房过户量走势。我们单独把今年1月、2月、3月份的数据拉出来看，确实，数据不算很高。

可是短期的数据是最容易失真的，比如2月份，二手房过户量数据那么惨淡，只有1785套。

可是2月份是春节期间，2月份的真实成交期其实只能有半个月甚至更短的时间。

我们把时间周期拉长一点，才能看出，深圳二手房过户已经出现了比较稳定的放量趋势。

很多人已经知道房地产开始分化。房地产的报道其实也有点分化了。

比如3月份的数据，有的报道说，深圳突破了5000套的荣枯线，二手房录得量是5196套。

也有的报道质疑，称3月并没有突破荣枯线，二手房过户网签数量只有3840套。

突破或者质疑突破，都是在纠结5000套的定义和数字。其实，那只是深圳楼市正常状态的成交平均值而已，真破还是假破，对楼市的价值变化都不大。

但是关注的人多了，就真的会有意义。

市场共识会觉得，那是一个引爆点，是可以确定入手的时机，这种所有人达成的共识，就会导致买卖两个阵营都朝看多的方向走。

可是现在并不是买房、房价就能涨的时候。

大家一定要切记，市场已经分化，深圳的十个板块，新盘的供应量不一样，二手房的挂盘量也不一样，各个板块的购买力能够承受的房价上限也不一样。

以宝安为例，宝安的很多片区，成也前海。但以后的很多伤害，也是以前海之名出现的。

2020年，宝中的花样年花乡、花样年花郡，最高价格15万/平、16万/平，现在跌到7万/平、8万/平，相当于拦腰斩。

这种房子是典型的刚需盘，因为在宝中，因为蹭上前海的热度，价格飞涨、价值原地踏步甚至倒退，哪怕短期时间内成为全深圳最火的楼盘，也不是真实买房人的机会。

宝安还是深圳的二类价值板块，宝中还是宝安最好的片区，尚且都有这些风险。

单价更高的南山区、福田区。

居住价值板块但热度很高的光明区、龙岗区，甚至坪山的一些片区。

都或多或少存在这类风险，想靠一篇文章把这种事情全部讲完是不现实的。但大家一定要先有风险意识，再考虑捕捉机会。

进过圈子的同学，可以仔细把《买房三天私房课》多听几遍，这是我专门录制，免费给大家做基础的房产知识启蒙的。

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2020年是深圳房价的上一个高点，当年的7月15日，深圳出台“715新政”，深户入户满三年才能买房。

但那时，楼市还在按照惯性冲高。我当时在圈子里提醒，市场冲高也是最后一把，热点板块的冲高更是风险中的风险。

其实直到现在，很多人对此也只是将信将疑。

你说，光明、宝安沙井的房价危险，他们会觉得全深圳的房价在普跌。

你说，龙岗、坪山的房价跌的很惨，他们也会觉得全深圳哪里的房价跌的不惨。

这种反问是没有办法反驳的，因为真的变成大面积事实，市场已经出现共识时，又会有人说“你是马后炮”。

但房子这件事情，如果对你很重要的话。

房子所占据的财富，如果比重非常大的话。

希望大家一定要保持谨慎，最起码，我骗你不买对我一点好处都没有，那么我没有利益关系，跟你说那些地方有风险，是不是真的有原因？

房子这件事情，只说答案是没有用的，需要你自己弄懂，才能做决策。希望大家拿出考试的劲儿，考一把房地产的清华北大。