如果我说“房住不炒”不等于房价不涨，肯定有很多人要反对。但是有一项事实我相信大家都是认可的，过去一二十年——加上最近两三年的波动——深圳房价长期是在上涨趋势里的。

未来，将长期维持在分化态势。

有的人可能觉得，房子是刚需，不能涨。

房子是一种特殊的刚需品，与猪肉、农产品截然不同。房地产的特殊之处在于，它存在一种宿命式的资源浪费：一二线城市土地有限，大量人抢占少量房子；大量四五线城市房子则长期空置。

在这种特殊的供求关系面前，有限的优质商品房房价将继续上涨，逐渐成为富人才能拥有的奢侈品。另一部分商品房房价横盘或者阴跌，与保障房一起，作为最基础的“刚需保障”。

房地产不能崩盘。

房地产过去有个“四五六”的说法，房地产相关贷款占银行信贷的40%，房地产相关收入占地方综合财力的50%，居民财富的60%都在房子上面。

最近两三年市场波动，40%、50%、60%的比例虽然有所衰减，但仍是绝对的大比重。

无论是社会层面、经济层面，还是发展层面，都不会接受房地产硬着陆。

永远买不起房，或者曾经拥有但错误卖掉房子的人，希望房价——尤其是一线城市的房价崩溃，这是为自己着想，而不是为社会着想。

理性看待房价的涨跌。以深圳为例，不只是没买房子的人，200多万户已经买了商品房的家庭，近千万买了小产权、公寓、宿舍的人，他们的想法也需要被考虑。

把深圳的房子分作三类。

第一类，稀缺好地段高品质豪宅，这是传家宝。

2021年到2024年，大量高价值的豪宅在坚强抵抗房价下跌，少量高价值的豪宅甚至可以做到逆势上涨——包括一些优质的刚需盘、改善盘，我在《一周一课》里面跟大家分享过板块、楼盘的案例。

这种房子未来还会继续上涨，高不见顶，因为有钱人需要资金避险的工具，优质豪宅就是首选。

第二类，普通的商品房，到达一定房价之后，会维持高位横盘，温和上涨或者涨幅、涨速下滑。

同样以深圳为例，这是深圳现阶段有价值房产里面，绝大多数的最终归宿。

大量的房子不会一直上涨，一定会出现天花板，除非你打算一套房住一辈子，否则就做好价值判断，在阶段性上涨的周期里，卖掉它或置换成其他有价值的房子。

最后一类，是房价已经到顶的房子。

类型上，老旧楼梯房、公寓、写字楼、临深城市临深房、部分超高层、老破大，等等。

板块上，如深圳的五大居住价值板块，及五大价值板块里面的“坑房”——我经常在《一周一课》说的各种房产坑。

城市上，也有各种四五线城市及小县城，三万五万买套房在前两年还是新鲜事，现在已经不算了。

这些房子2020年、2021年的房价大概率是未来一二十年的最高价，未来，能够接近2020年、2021年的房价就已经是侥幸了。

少量的房子，属于第一类。

其次数量的房子，属于第二类。

大量大量的房子，属于第三类。

第三类房子房价持续下跌，加上保障房的继续供应，满足大多数人买得起或租得起的需求，又因为第三类房子的基数众多，房价的平均值是可控的。

第二类房子是买房人最难理解的一种，曾经上涨，现在为何不能涨？现在能涨，未来为何不能涨？

一套房子能伴你终身，房子不变，房价趋势会变，十年前帮你赚钱的房子，十年后让你亏钱，这种事情比比皆是，也是我做房产教育的意义，教大家自己学会判断价值的方法，提醒大家市场出现哪些坑、避开它。

第一类房子，价值高、房价持续上涨，数量少、即使涨也不大影响平均值，城市需要这样的房子吸引富人，市场需要这样的房子创收，房价趋势因为这样的房子存在希望。