刚需、改善、豪宅这三种人群各有各的买房障碍。

刚需，没钱的人能买买不起。

改善，有点钱想换房，市场没几个哪怕稍微合格的改善新盘。

豪宅更不用说，想接着再买几套，买不了。

于是呢？

三种人群里面想买的能买的已经买了。

没买的里面，是不想买的，或者想买买不了、买不起的。

购买力的口子就放不出去。

深圳楼市的各项指标，其实早已经开始触底。

去年，深圳先后推出取消二手房指导价、施行认房不认贷和家庭二套首付7改4、取消750万豪宅线等政策，刺激刚需、改善、豪宅三类人群进场。

取消二手房指导价，相当于把那只干预市场的无形的手撤掉。认房不认贷给刚需一次纠错的机会，改善群体也因为首付降低、豪宅线取消，有了晋升豪宅的机会。

再加上今年春节前，深户取消三年社保限制，非深户社保5改3，政策继续夯实底部。

成交量方面，也在去年就开始触底反弹。

2023年，1月份深圳二手住宅过户量1391套，2月过户量2509套，3月过户量3949套，合计7849套。过户量是节节攀升的趋势。

2024年，1月过户量3463套，2月过户量1785套，3月份3840套，合计9088套。

刨除2月份过年的影响，数据是温和放量的状态。

包括录得量也是这个走势。录得量统计的是买卖双方签合同的数据，反映更即时的市场成交：

2023年，1月份深圳二手房录得量1818套，2月录得量3552套，3月录得量4943套，合计10313套，也是节节攀升的趋势。

2024年，1月录得量4147套，2月录得量2399套，3月录得量5196套，也是温和放量的状态。

市场已经在温和放量。

在2023年，你去买房，中介把你当大爷，卖房的人看到你眼冒桃心。

可是现在，议价空间已经越来越小，捡漏机会也越来越少了。

深圳楼市的政策已经见底，成交量也在去年见底。

但是大家仍然发现，市场好像没有想象的那么火？

因为购买力的口子还没放出去。

没钱的能买买不起，有点钱想换房的没有好房子换，有钱人想买又买不了。

这导致市场少量的有效购买力，因为行情没起来，出现情绪的分歧：

有的人认为房价会涨，有的人认为还会接着跌。

可是我们思考，到底是价值重要，还是情绪重要？

买房就是一种博弈，如果你有能力，像我或者我的学员那样，确认好价值，就利用情绪的反复波动，压业主的价格。

不然，等到市场真的出现一致性共识的时候，你很容易追涨杀跌。

房地产市场常见的一种情况，是懂行的吊打不懂行的。

所以房产教育这种事情，有的人指责：

你教大家买对的房子，那就要有人卖掉对的房子。

你教大家卖错的房子，那就要有人买到错的房子。

如何解决这个问题？

这其实不是问题。房子有五种属性：投资、居住、圈层、学位、金融。

房子就像衣服，你喜欢、想买，还不够，衣服的尺码也得合适才行。

300万预算、500万预算、1000万预算、2000万或者更高的预算，对应的板块、楼盘都是不一样的。

再细分到需求上面，500万预算，你对投资、居住、圈层、学位、金融的需求不同，对应的板块、楼盘也有差异。

我一直跟我的学员强调，没有错的房子，只有买错的人。

大家也一定要明白这点。账号后台、直播间一直有粉丝问，某某楼盘能不能买。

能不能买是一个问题，但这个问题太大了。

你应该关心的是，某某楼盘适不适合我。

这需要涉及到你的很多信息，所以我才一直希望大家有问题，不要只拿直播间的回答当答案，更得亲自到线下见一面。

房子这种事情，你不能把决定权交给别人，尤其是一个连面都没见过的人。

房地产现在已经进入到分化市场，城市、板块、楼盘都在分化，涨跌互现。

假如大家都能明白，什么是能涨的房子，什么是只能住的房子，什么是品质高的房子，什么是品质低的房子。

确实也能倒逼市场改革。

但这又很难。

所以买房被忽悠的事情有很多。被某些人忽悠，被某些文章忽悠，被某些谣言忽悠，甚至因为误读某些文件导致自己误判。

这些都是买错房的原因。

可是，你要推卸责任吗？

你为什么不自己懂一点呢？

你想让市场没有忽悠，先从你自己不被忽悠做起。

房子这件事情还不够大吗？

今天是五一劳动节，劳动节，劳动节，我常见到的是买房人过去一二十年积攒的劳动报酬，未来二三十年透支的劳动报酬，放到房子上面。

买房前，多想一想，尽量让自己懂的多一点。

思考很苦，学习很累。可是三五十年的劳动也累啊！