房价要跌40%?

唱唱看商业 2024-04-13 05:52:50

最近高盛发布了关于中国房地产未来走向的预测。

相比美国2006年到2012年的下跌幅度,当前中国的房价只跌了一半,房价要下跌40%。

因为中国人最主要的资产就是在房子上面,房价也是最为敏感的话题,还是想再聊一聊。

第一,开发商已经凉透了

先不说房价会涨会跌,但是建房子卖房子的房地产开发商,目前基本上已经凉透了。

恒大,碧桂园这些已经炸雷很久了。

现在连号称最为稳健的万科,也一副要炸雷的走势。目前看,房地产开发商炸雷的后续,还远未到结束的时候。

全行业的开发商都是要死掉的样子,房地产是高杠杆,重资产行业,就现在这个环境,哪家银行敢给房地产企业大幅增加贷款,有几个人还敢去买期房?

先不说会跌多少,但是现在这个形势,开发商基本全灭,未来几年现在的新楼盘不降价就不错了,涨价基本上是没有多大指望的。

第二,房子的附加价值

很多人现在买房,都是冲着附加价值去的,主要是为了孩子读书的学区房。

上图是过去30年中国的新出生人口走势图。

人口出生率在2016年见顶,出生人口1786万,这些孩子,现在在读小学二年级。

2020年出生人口1202万,相比高峰下降32.7%,现在在读幼儿园小班。

2023年出生人口902万,相比高峰接近腰斩,目前还没开始读书。

总的来说,现在出生人口下降,只是才刚刚开始影响幼儿园。但是现在很多幼儿园已经招生困难了。等再过几年2023年出生的孩子开始读幼儿园又会是什么情景?

为了读幼儿园买学区房的还是比较少的。但到了小学,学区问题还比较严重,很多人为了孩子读小学而买房。特别是这两年上小学的,还是2015年和2016年出生的孩子为主,这两年的新生儿其实没下降多少,还是比较多的。

如果高价买入的小学学区房,等卖出的时候,要卖给谁?

3年后,小学招生就跟现在的幼儿园一样,学校根本招不满学生。

6年后,出生人口下降接近50%,本来一个班50个学生,现在一个班25个学生,还会有小学学区的概念吗?还有人会接盘小学学区房吗?

第三,买房还是租房?

如果不考虑房子的附加价值,其实就只剩下居住的价值了。

租售比是指房屋的总价和月租金之间的比值,比如一套100万的房子,如果每个月的租金有5000元,那么租售比就是200倍。

国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为200-300之间。

也就是说,如果一套房子用来出租的话,200-300个月(相当于16-25年时间)能够收回买房的成本。换算成收益率的话,相当于房租收益率在4-6%之间。

从投资回报率上看,这个收益率也不算有多高。毕竟房子交易费用高,流动性差,是几十年的超长期投资,租房各种事情还比较多,还有空置期。如果达不到4%,不考虑房价上涨,买房出租基本毫无价值。

但问题是一套100万的房子,一个月的租金有多少?租金能到2000块吗?有点难,1000出头都不奇怪。

如果按照租金1500元计算,租售比是666倍,每年的租金回报率1.8%左右。也就是说如果房价不涨的话,收益上看是比买货币基金还要低了(现在的货币基金收益率在2%左右)。如果考虑上贷款的利息啥的,那更是血亏。

一套月租金1500元的房子,租金回报率才能达到4%(这个租金收益率才相对合理一些)以上,房子的售价要在45万元以下。

但问题现在的房价,租金1500元的房子,售价会是45万?基本都远比这个高,超过的部分从租房回报率的角度来看,都是溢价。

四,小结

目前关于房子,如果不去看房价永远涨的信仰,就看现在客观环境的事实:

1. 目前房地产开发商基本全灭,未来几年开发商新楼盘不降价就不错了,涨价基本上是没有多大指望的。

2. 房子的学区价值,6年后,大部分的普通学区房的学区价值,将会被直接消灭。最多只剩小部分最核心的学区可以幸免。

3. 如果只看居住的租金回报率,4%已经是很低的要求了,靠收租都得25年才能回本。但目前很多房子的租金回报率可能甚至低于2%,比买货币基金还不如。

这些不是预测,都是事实。我们不需要猜房价还会跌多久跌多少,但想要趋势性反转,难度非常大,不要有太多的期待。

37 阅读:27675
评论列表
  • 海浪 84
    2024-04-14 20:41

    四十不是太少了,至少八十,日本就是例子,泡沫没有中国大,但是跌的时候可是百分之八十没有了,别说大城市抗跌,东京同样只剩下五分之一。

    用户10xxx59 回复:
    日本用了30年
    用户58xxx85 回复:
    事实是那些年炒的房子已经没法住拆了
  • 2024-04-14 18:40

    保守了 百分之八十起

    用户15xxx33 回复:
    [呲牙笑]
    你觉得好就好 回复:
    你会买一个不断缩水的资产吗,过过脑子。
  • 2024-04-14 11:31

    泡沫越大的地方趺得越多,趺百分之八十都有可能

  • 2024-04-17 11:57

    [笑着哭]2015年房价涨100%,实在太高了,不降价50%,老百姓买不起,也就不用着急买![笑着哭]新闻报道房企有巨额负债,扛不了多久,房价必将暴跌![点赞][呲牙笑]此时,"等等",不急于买,是人民最正确的选择![鼓掌][得瑟][点赞]人民的意愿,就是房价跌50%,才买得起!

    蓝色征程99 回复:
    说少了吧,房价在十年里基本上都翻了十倍,十年前很多省会也就三千左右,21年高峰三万肯定是不止的,至少得跌百分之八十朝上
  • 宏伟 28
    2024-04-14 09:35

    深圳房价15万,跌40%,还有9万,很便宜是不是?

    春叔 回复:
    10万左
    万岁 回复:
    六万多的山卡拉不跌才怪
  • 坚信 25
    2024-04-14 12:15

    跌成负数吧[呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑]

  • v587 24
    2024-04-17 16:31

    我宣布,房价全部按照1000万一平计算,这样我们大多数人都是几十亿身价了[滑稽笑]

    20年UC老喷 回复:
    我个人承认你的宣布有效[得瑟]
  • 2024-04-14 19:06

    百分之40有点危言耸听,最少百分之60

  • 2024-04-14 11:30

    降400%才正常

    我 秦始皇打钱打钱打钱 回复:
    怕是400%是多少没概念?意思是开发商倒贴[呲牙笑]
  • 2024-04-14 11:09

    最新50大房企24年第一季度Q1企业数据出炉,全部同比下降。↓70~80%的3家。↓40~70%的34家。其于的↓40%以下。

  • 2024-04-17 12:11

    一鲸落万物生

  • 2024-04-17 13:08

    很奇葩吧,一堆砖瓦怎么会那么贵?大多数地方肯定腰斩!

  • 2024-04-15 11:23

    才跌这么点

  • 2024-04-14 11:24

    不可能吧人口迎来断崖式减少

  • 2024-04-22 19:53

    开发商没钱了倒闭了,那么就没人回去做开发商了,也就没有新楼盘出售了,如果有需要房产的人只能买二手,或者租房,这样二手和租的都起来了,50年过后房都老了倒塌了,怎么办呢?拖着呗

    黎辉 回复:
    现在的房子已经够用了,盘活存量
  • 2024-04-17 12:14

    拿买房的钱来建房还搞不好,你说钱怎回事。

  • 2024-04-19 00:53

    主要是现在大城市的吸引力在下降,到处公司店面都裁员倒闭,没有工作来大城市交房租没有意义

  • 2024-04-14 15:08

    跌了正好,这样才能正常

  • 2024-04-14 20:48

    这个跌法看似很少,其实一点也不多

  • 2024-04-18 11:01

    60%正常一点

  • 2024-04-15 07:57

    中国房价不崩,美国不会降息

    你觉得好就好 回复:
    是呀,所有房价不能跌,房价跌了,美国人最高兴。
  • 2024-04-17 17:01

    哪里房子卖不动就把学校搬到哪里去!不怕你不买!

    潜江一牛文 回复:
    没有学生哪来的学校
  • 2024-04-17 17:04

    说少了,会如葱

  • 2024-04-18 05:00

    跌70%应该能去掉80%的泡沫

  • 2024-04-17 23:45

    直接打一折吧

  • 2024-04-17 16:47

    房价控制在6K左右才合理,不要谈什么百分比

  • 2024-04-18 12:36

    房价应遵循经济规律。

  • 2024-04-25 17:34

    每年人口少大几百万,医院的产科,幼儿园都要关闭很多,十年后要少一个亿的人,高盛说40,我说会持续下跌,跌到钢筋水泥的价格才会止住。

  • 2024-04-14 23:41

    今年最好的消息

  • 2024-04-15 06:38

    加油降降降降降降降降降降降降降降

  • 2024-04-15 07:03

    真的吗?买

  • 2024-04-17 18:29

    应该跌倒15年前是最合理的

  • 2024-04-14 22:09

    也许是要跌到[滑稽笑]

  • 2024-04-14 23:00

    ???17到19都翻倍了!

  • 2024-04-17 17:55

    可能更甚。

  • 2024-04-23 20:35

    查查是否是国外的做空帮手

  • 2024-04-26 13:55

    以后学区房就是个笑话,出生率下降生源减少,学校为了保证在校生数量及质量的前提下,必然会出台各种措施争抢新生入学,到那时候补贴购房都有可能!

  • 2024-04-15 13:51

    跌得太少。

  • 2024-04-17 17:42

    我去年11月份卖南京夫子庙小学学区房跟19年比下跌百分之六十!请问你是在下跌的基础上再跌百分之四十吗!那我是否应该感到高兴呢?

  • 2024-04-18 06:46

    现实很残酷无情啊

  • 2024-04-17 18:59

    太惊人了!跌这么多!老夫我占了一卦,5年内普跌60%,不会再多了![得瑟][得瑟][得瑟]

  • 2024-04-17 23:13

    应跌70~80%!这才公平公正利民。否则天理难容。

  • 2024-04-17 12:21

    太少了吧?

  • 2024-04-18 16:51

    不是硬性刚需别急着买,房地产商比你急

  • 2024-04-18 08:38

    还是太高,买不起

  • 2024-04-18 07:17

    自信点,57.7%

  • 2024-04-21 16:18

    希望房价跌的都是穷光蛋无房户,说明无房户不少,也说明房子需求量大的。

    用户47xxx92 回复:
    是的 房价一定会涨的 你还不趁现在赶快抄底
  • 2024-04-24 16:07

    为了生育率,国家免费发放给未婚人士住房一套[笑着哭][笑着哭]

  • 2024-04-24 22:57

    一线城市不会跌,想买的人太多了,刚需

  • 2024-04-26 07:48

    好事

  • 2024-04-15 14:44

    贩卖焦虑 之前累积的人口不需要房子? 老房子不会拆迁?[得瑟]

  • 2024-04-17 16:10

    哪里房价跌了40%?

  • 2024-04-17 13:34

    这个可以有

  • 2024-04-18 06:31

    高盛不是好东西,再国内应该封杀高盛

  • 2024-04-17 21:43

    涨了几倍才跌40

  • 2024-04-17 16:55

    40~60%

  • 2024-04-17 13:30

    至少40%

  • 2024-04-17 23:15

    济南房价,18年的时候145万,现在75没人要

  • 2024-04-17 11:26

    继续下跌,房子多得根本不值钱东西

  • 2024-04-19 16:43

    谁卖给你

  • 2024-04-18 13:20

    开发商凉了,新房少了!怎么还降价[呲牙笑]

    dictator 回复:
    房子总数很多,但是大城市房子少
  • 2024-04-19 04:55

    2000涨到8000回到4000以下。

  • 2024-04-19 20:25

    作者能写出理财产品收益2%,就说明作者是做过调查的,这篇文章数据是可信的

  • 2024-04-19 09:48

    才那点

  • 2024-04-22 05:40

    涨跌与本神无关,不卖也不买。

  • 2024-04-25 15:44

    没人买房,你到哪去租?

  • 2024-04-26 14:40

    不跌80%不谈![点踩][点踩][点踩]

  • 2024-04-15 14:13

    已经腰斩起步了,还扯啥百分比

  • 2024-04-17 17:02

    最少腰斩吧

  • 2024-04-17 19:29

    即使跌一半,又有多少人能够买得起。

  • 2024-04-17 23:59

    文章还可以,有道理

  • 2024-04-18 07:16

    看标题就知道错了,是40.07%,凡事要严谨准确。

  • 2024-04-17 12:57

    涨了五倍,跌个百分八十,也没啥

  • 2024-04-17 11:26

    楼价只是回归正常怎么也那么多人在跳

  • 2024-04-17 17:53

    醒醒吧,到时候多少家庭破产!!!维持现状对大多数人都好,除了少数懒人实在买不起房的,

  • 2024-04-17 19:05

    跌80都买不起

  • 2024-04-17 17:01

    跌回三十年前才叫跌

  • 2024-04-18 17:34

    当年房改房的房价,是最真实的房价。二线城市为三百元一平米。一套房不超过五万元。

  • 2024-04-18 17:32

    2000年前后的房价最合理。期待房价理性回归!

  • 2024-04-18 22:18

    跌80%也有利可图![得瑟]

  • 2024-04-20 09:12

    必须要啊[点赞]

  • 2024-04-20 15:11

    北上广最少1200%

  • 2024-04-21 18:11

    当你说百分之40的时候我觉得到百分之80也不过分[得瑟]

  • 2024-04-23 07:53

    跌40也正常,只要有工业和农业,就好,脱虚向实

  • 2024-04-25 21:39

    买一送一

  • 2024-04-25 23:04

    没线,要不我搞几套房

  • 2024-04-17 15:57

    百分之四十?怎么可能呢,下跌百分之八十最少,回归到几千一平才是正确

  • 2024-04-18 17:24

    高盛的数据比较靠谱,比某些砖家强多了

  • 2024-04-22 07:20

    这么惨烈吗,我整天觉着普降三分之一就很好了

  • 2024-04-23 12:21

    生育率起不来,房地产一切都玩完。

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