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问答354期

问：陕建东元府咋样，交通便利价格低，为啥热度很一般？

答：你以为它是绿化带，其实它是个小区，狭长地块，南北进深不足50米，有点常识的都知道，怎么盖都很拥挤，所以容积率高，绿化少，临街（快速路）就是必然了；

虽然均价13000+，国企开发，浐灞学区，但小区短板明显，最大的卖点就是二环内，价格低，若非预算极为紧张的，也不会看这里，加预算，附近万科金域东郡，华远海蓝城还有大量的二手房；

同等价位内，上东大道，海璟印象城，天香心苑，虽然是很一般的小区，但体量足够，社区绿化，活动面积可以保证，也可以作为低预算的刚需选择。

一分钱一分货，东元府的地块太小和有限配套下，13000+的价格低吗，不低了，短板大于优势，热度低也很正常，西侧还有万科金域东郡的超高层塔楼，当年12000+的单价，后期都是直接竞争。

问：地铁11号线如果批复开建，会利好沣西沿线吗？

答：四轮的地铁规划，说是年底具备报批条件，其中就有11号线，走向从杜陵西侧到织四路，连接西安主城区、西咸新区、咸阳主城区，万科大都会附近即白马河路区域，即便今年报批，等建成后，已经许多年过去；

沣西的楼市萧条和地铁带动作用不大，五号线已经到了沣西腹地，但沿线新房降价同样存在，地铁锦上添花，但并非大家不看沣西的原因；

下行时期，回归主城区，是一种应激反应，即便新区发展和房价不稳，但凭借人口需求和配套密度，依旧有所支撑，外加西安三环内外，新房大量供应，也势必分流新区需求；

沣西新城在过去几年，历经了房价，地价的快速上涨，一段时间甚至赶超西安，这本就不合理，目前降价，算是回归理性；

同时，西咸购房人群以外来为主，当下西安主力是本地改善，外围看房的就更少了，地铁11号线如果开通，会方便万科来往西安的交通；

目前的最大利好仍是买的早价格低，周边医院，学校，商业齐全，但二手房竞争很大。

问：露台风吹日晒，四代住宅在西北地区是伪命题？

答：从实际场景来说，确实有很多问题，尤其是风沙，雨雪天的体验，可谓酸爽，但晴天的舒适感也同样存在，这就如同担心电车续航短，不买特斯拉，比亚迪一样，优劣势都有，但也看个人需求，总归是产品进步了，买的人挺喜欢，不买的都抱怨；

但目前的错层设计，确实后期有楼上楼下隐私不好，部分楼层挑檐遮挡，挑空面积太小的问题，常见的143㎡看似设计完美，但要么牺牲餐厅空间，要么牺牲卧室空间，要么阳台面积变露台；

所以太小的面积做类四代设计，确实鸡肋，单纯为创新而创新，但在大面积上，可以兼顾，阳台，生活阳台，宽厅，露台的情况下，体验还是很好的，典型的龙湖云河颂，还是很受欢迎的。

是否是伪命题，得掏钱的人说了算，围观的不算，鞋子合不合适，只有脚知道！

问：买了上河云璟，交房以后留还是置换？

答：最初能在这里买房的，多半还是奔着住来的，虽然开发商并不出名，但资金雄厚，小区户型，楼间距，装修也做的不过，13500+的均价，在周边没有竞争，主打的就是性价比；

同期在售的招商，金茂等，都是大面积，高层的新房，就上河云璟一家，在卖房阶段，大门，景观，地库，大堂的实景都已经呈现，小区施工进度也挺快；

但未央湖板块目前的发展较慢，虽然地铁在修，又湿地公园，也有大开发商进驻，但在商业，教育等核心配套上优势不多，附近的二手房需求也很少，多数人买来，就是附近生活，工作自住需求；

交付以后看二手房价格，整体预期不高，可选择向东看港务区奥体，城市建面更好，价格上限更高！

问：20年14000+买曲江千林郡，还有没有潜力？

答：买房无技巧，全凭买的早，赶上房价的低点入手，不考虑未来，单凭正常涨幅，就能达到保值的效果，这是最大的潜力；

千林郡靠近曲江，但属于航天，上限就要低一些，老产品，小开发商，但景观面积，楼间距不错，周边生活便利，曲江地铁，商业配套共享；

附近新房很少，新开的保利天珺，均价已到22000+门槛，同是航天，涨幅明显，千林郡本身，目前二手房均价19900+，小面积两室居多，上两万很难的原因在于，附近曲江二期二手房供货充足；

典型中海凯旋门，金辉世界城等，在这种现状下，千林郡的价格，只能作为这些小区的下位替代，曲江上不去，粘曲江红利的刚需社区只能跟着喝汤！

但不同担心，次新房，买入早，比较灵活，留着还算保值，不留置换附近新房，同样不亏。

问：房哥，分析一下中建悦庐？

答：31小，11初摘牌事件，影响最大的就是中建，中海已经卖完，抱怨只能在心里，但中建首开，很多对学区期待过高的，必然不会再去登记，从人数看，千人摇不在，虽然人不少，需求还在，但热度下降明显；

最近的一次，250套房源，登记人数仅295人，虽然同样不愁卖，但市场大不如前，26800+的单价，在高新三期，对很多人压力很大，求稳定的很多又流失到了软件新城；

回归小区本身，素质是不错的，央企中建，靠近地铁，背靠学校，户型和小区景观设计也不错，此前名校+光环下，投机的人不少，有很多炒作的情绪在，典型如学仕里；

如今回归自住，还是那个学校，周边配套也日渐齐全，就如同网红探店一样，不宣传了，店还是要开，饭菜口味还可以，常来的街坊还是认的！

问：经开恒大国际城房子，有没有留的必要？

答：以前的中渝国际城，后被恒大接手，赶上房价上涨，如今二手房均价15000+，买的早的都不亏；

小区本身，比较一般，恒大的产品，不够精致，单纯自住，附近较好的配套为经开八小，14号线渭河南站、紫薇湖，西安湖公园，交通和商业还是短板明显的；

目前区域内现房供应巨大，一条尚稷路，云起时、白桦林悦、白桦林天城，春鸣里，江语云庭等，很大相比新房，价格没有明显优势，本来这里看房的就少，新房必然大量分流；

相比二手，周边已交付的绿城柳岸晓风，桂语兰庭、中南紫云集明显小区素质更好，只能在星雨华府，东晋桃源中进行价格竞争；

比上不足，比下有余，买的又早，早点出手，越往后压力越大！

问：为什么全国物业在各地的服务标准差异这么大？

答：毫不意外，物业不是预制菜，不是一个可以大规模统一输出的行业，人服务人，本身就有很多地域性，橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳，老祖宗已经总结过了；

同样的一碗牛肉面，兰州和西安的味道就是有差别，水的问题！

西安整体的社区物业反馈非常一般，大众反馈较好的龙湖，万科，中海等，细究其实是基础服务做的扎实，细节不能比拼，而大多数，基础都租不到，绿化，保洁，门岗，停车管理，能混则混；

业主想要成立业委会的难度，比选总统都难，对物业也缺乏有效的兼顾和制衡，因此只能自由发展；

行业还是需要更详细的法规，规范化，包括但不局限于物业费，服务标准，业主口碑等，而非一级资质，资质只能代表从业门槛！

问：千人摇的融创宸悦澜山怎么样？

答：很多人只看到了千人登记，却没看到不少人选房时候弃选，说明很多人还是跟风，冲着价格低去的，压根没到现场；

16000+的均价，在航天比较低，但对应的小区素质也很一般，虽然融创接手，调整了外立面颜色，但老产品，老户型，很难达到改善小区的标准，但作为刚需小区，主力面积又偏大；

虽然南向一览无余，又靠近学校，地铁，是个好位置，但产品错配，让选房的人也很难受，很多登记的冲着最小面积，寻求倒挂来的，结果一看，不是那么回事；

况且周边洋房，叠拼，合院的价格是自己的体系，也无法单纯拿单价去对比，小区本身就是一个位置尚可，但刚需定位，大户型居多的老盘；

外加航天长期断供，小户型紧缺，造就千人摇，在这里买160、200多平的，要么是真的热爱，不计得失，要么是房住不炒的坚定拥护者！

问：刚需买二手房，海蓝城，浐灞一号，蔚蓝东庭，华远枫悦如何选？

答：越是刚需，在意的越多，预算不多，反而优中选优，对品牌，房龄，价格都比较介意，既要又要还要，这种背景下，排除法很好做；

浐灞一号排除，靠近地铁和学校，但小开发商，房龄较大，二手均价17700+；

华远枫悦排除，老产品，没落开发商，一般位置，附近大量空地未开发，备选极多，万科幸福里，恒大帝景更好，无明显优势，普通生活区，周边均价18600+；

蔚蓝东庭和海蓝城相比，房龄更新，浐灞一小学区，有地铁，小区景观不错，附近备选很多，中海，荣德，旭辉，龙湖，保利都有房，周边均价19400+；

海蓝城生活便利，地铁，商业，自建学校齐全（民办收费贵，初中择校问题），不同期价格有差异，均价18000+左右，附近备选有万科金域东郡，地铁，物业，学区更好；

抓核心诉求，小区环境，还是学区质量，一分钱一分货！