据网上房地产数据显示，截至6月底，全国百城新建商品房均价同比上涨了1.2%，6月比5月上涨了0.15个百分点，但二手房价格，今年上半年同比则下降3.6%，6月比5月下降了0.73个百分点，自2022年4月以来，连续下降2年零2个月。即便如此，仍然建议准备卖房的朋友，已经到这个时候了，就不要急了，1年后你可能会感谢我。

早在3年前，我写文说，如果有多余且不咋样的房子，该变现就变现，那个时候主要是基于房地产税预期。在当时环境下，房地产税作为一种增加地方财税和平抑楼市热度的税种，而且看到厦门等城市已经开始着手试点，有呼之欲出之势。只是，后来因为3道红线出来后，市场热度急转直下，房地产税失去了推出的时机，但前者对市场的杀伤力有过之而无不及。经过3年的持续调整，目前新房价格虽然与二手房价格仍有一定差距，但由于开发商与金融机构、信托等债权人的钳制关系，无法再继续下调价格，否则就是资不抵债。所以，目前新房的成交，主要是房地产政策优化后所释放的自然成交，“你要买就买，反正就这价了”。由此我们可以看到，无论是网上房地产数据，还是统计部门的数据，今年新房的价格实际上都是逐月在微幅走高的。

而二手房价格呢？从数据上看，百城均价并没有止跌，但有一个现象是，管理层主导的“由一线城市带动其他城市楼市热度”的思路开始有了转机。根据易居地产研究院的数据显示，6月份28个重点城市的二手房成交量增长18%，正好弥补新房下降的18%，这是显然不是巧合，说明只要市场的需求稍微挤挤就有。6月份的二手房成交数据，几乎创下近一年的单月新高。接下来的7-8月份属于楼市淡季，数据应该有所下滑，但到“金九银十”月份，数据大概率再超前高，那个时候市场氛围会明显不一样了。

我们说，今年的所有“气氛组”都是在帮助市场走量，说白了，所有的地产优化支持政策都是在帮助楼市去库存。即便到年底，仍旧会经历较为冷淡的市场，不排除一些急需用钱的业主低价甩卖房源，但千万不要被眼前的假象所迷惑。正如此前所分析的那样，一旦到了明年春天，我们的楼市大概率迎来全新的变化，一线城市和强二线城市进入真正的“小阳春”模式。逻辑上主要就在于二手房成交量异动。

在近10年，2014年和2018年分别经历二手房成交量的率先启动，分别造就了两轮房价跳涨，而这轮呢？经历了2023年1月和2023年10月的两次二手房成交量快速上涨，1月那次到荣枯线后向上持续了三个月就下来了，10月那次刚冲到荣枯线后就下来了，而2024年6月份再次来到荣枯线。所谓再一再二不可再三，相信这次能延续势头，冲破磁场。市场就是这样，成交量上来后，观望的人也就相继加入，各方面形势一下就扭转了。

还需要明确一点，决定房价走向的根本因素是供需。这几年，由于各城楼市库存过多，主动压缩了供地，大多数城市供地普遍有50%左右的缩减，一些城市基本就不供地了，零星卖两块改善宅地。大家不要小瞧控制土地供应的影响，正如北大国发院教授徐高所言，别看现在房价下行压力大，我们正经历新中国成立以来的供应收缩，供需矛盾可能在不久就会迎来逆转，他担心未来1-3年的房价上涨压力会比较大。理论上确实如此，现在看库存多，一旦国家采取去库存措施持续发挥作用，库存去化之后，但由于新增的供应又没跟上来，新一轮房价上行也是自然而然。

由此可见，虽然房产持有者经历了房地产市场3年的深度调整，房产财富明显缩水，每一次期待的转机都化为了泡影，但这次不一样。希望现在准备卖房的朋友们不要倒在黎明前，即便最坏的情况是，年底前可能还有少部分的惯性下冲，可接下来很可能就进入新的上行通道。如果说明年上半年仍旧以冲库存量为主，但下半年是不是就是“量价齐升”的趋势了？再熬熬吧。