楼主前几天写了一篇关于“只有使用权，没有产权的公寓”后，引起了许多公寓长租者的共鸣，在留言中有读者说要曝光黄陂的城市万象。

嗯，这个又是“只有使用权”的公寓。

低总价能赚钱的公寓

单价只有住宅的1/6

城市万象位于黄埔区广汕公路班岭村公交站旁，属于黄陂板块。

虽说城市万象是一个公寓，但在销售眼里就是一个低总价而且能赚钱的房子，某红书标榜总价22万起，入住28-58㎡复式精装公寓，投资首选可租3000元/月。

城市万象建面28㎡的公寓总价22万起，折算单价约8000元/㎡。要知道，这是在曾经被称为“第二牛奶厂”的黄陂板块，隔壁的中铁建·信达·花语天宸均价4.6万/㎡，对面的振业天成均价4.8万/㎡。

这么便宜的价格，是不是很吸引人？

黄陂区位地图

我们在看楼盘时，一定要先了解楼盘是什么性质的产品，不要给便宜的外表和精致的样板房所迷惑。上面的宣传广告中所指的文冲地铁站与其一点关系都没有，该公寓离最近的6号线金峰站约1.5公里。

不过话又说回来，城市万象约1万m²商业体，附近的住宅项目就是靠蹭这个商业做的广告。

城市万象总占地面积5万㎡，总建筑面积12万㎡，规划有6栋楼，17-19层，前面两栋是写字楼和酒店，后面四栋是公寓。共2144套，物业费5元/㎡。

城市万象效果图

只有使用权，没有产权

其实是“高风险产品”

那么，重点来了。

城市万象是广州华发物业发展有限公司在2020年与联合村合作，打造的集写字楼、酒店、商业街区和创意空间为一体的商业综合体项目。

该项目的土地权属人为黄埔区联和街黄陂社区白头石经济合作社，地块使用年限为40年。也就是说，购房者取得的是物业使用权，不是所有权，并无产权证。

与前几天楼主所写的云梦天成公寓属于同一种属性——“只有使用权，没有产权”。

城市万象（2022年年底拍摄）

换句话说，你当时买公寓付的总价，相当于长租金。如果公寓烂尾、租不出去、租不起价格，那你所付的总价就打水漂了。

当然，或许你运气很好，如果按3000元/月的租金，6年就可以回本了。这种一本万利的事情，难道销售们想不到吗？

对于这个“高风险产品”，他们想到的，很有可能是另一种结局。有看过《民法典》的人应该记得，《民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。

同时，购买公寓不能落户且不带学位、水电物业费高，转手税费也相当高。重点是，由于购房者实际上并未取得项目的产权，若是不幸遇上项目烂尾或被抵押的情况，要维权难度也十分之高。

毕竟公寓是只有使用权的“高风险产品”，流通性和住宅不能相提并论，想要卖公寓换住宅首付，往往不是一件容易的事情。

那为什么还有人踩坑“只有使用权”的公寓？

根源就是“便宜”。

官方已有风险提示

购房者一定要了解清楚再买

你以为“买”到的公寓，实际上只是租赁。

关于这类产品，其实官方早有明文规定，而且还不时在官网上进行风险提示。

2022年2月，广州市白云区住房建设和交通局发布了《关于租赁“金沙洲一号商业楼”的风险提示》。

白云区政府官网截图

“金沙洲一号商业楼”（滨江壹号）土地权属人为广州市白云区金沙街沙凤经济联合社，广州利都投资有限公司通过与沙凤村签订《合作开发合同书》，按季度支付租金获得该土地40年的开发运营权，合作期满后将归还沙凤村。

广州市白云区住房建设和交通局在风险提示中提醒：

一、谨慎签订租期超过20年的租赁合同，超过法定年限的相关权益将不受法律保护；

二、租赁未竣工验收的房屋存在无法通过竣工验收、无法按时交付的风险；

三、谨慎签订一次性收取全租期租金的租赁合同，慎防“长收短付”带来的风险。

四、注意识别“租金贷”“现金贷”属于信用贷款，非“房贷”，谨慎防范被利用个人信用套取信贷资金。

五、注意核查租赁用途是否跟产权证载明用途一致；改建、装修是否取得相关审批手续。

白云区政府官网截图

各位想买公寓的人看清楚了吗？

如怕不记得，先把上面五条提醒收藏起来，时刻提醒自己，不要买“只有使用权，没有产权”的公寓。

当然，如果你觉得这套公寓我是非买不可了，自住买家图上班方便，可以考虑购买，不过一定要优先选择地铁口、商圈配套完善、人流量高等特点的产品，可以的话优先选择现房。

楼主只能帮你到这里了。