转眼又是一年开学季，教育又站在了聚光灯下。
今年是广州最难入学年，近26万“神兽”扎堆幼升小，创下历史新高。
二娃大军来势汹汹，入学竞争空前激烈。据统计，今年海珠区招384个班，扩招班数在广州11区中排名第三，排在越秀、天河之后。
今年海珠区多校纷纷发布学位预警，扎堆的入学人数，紧缺的学位供应，让家长们忧心不已。
形势变化时刻牵动着家长们的神经，围绕学区房的话题再次刷屏。
根据海珠区教育局发布的《2023年海珠区公办小学招生服务地段表》，海珠区78所小学划片范围出炉。
2023年海珠区学区划分表
从划分表可知，这些学校对应的学区房可以划分为两种：一是高楼龄小区、老旧二手房；二是大面积、高总价的次新房。
从教育质量看，又可以划分为两种：一是第一、第二梯队小学、新办小学；二是第三梯队小学。
其中，海珠区第一梯度小学共有三所（海珠区实验小学穗花校区、海珠区实验小学富基校区、同福中路第一小学），第二梯小学队共有六所（宝玉直小学、宝玉直实验小学光大校区、菩提路小学、万松园小学、昌岗中路小学、江南新村第二小学）。剩下的就是第三梯队小学。
值得一提的是，今年9月海珠区将开办4所中小学校（校区），4所新学校将为海珠区增加义务教育优质公办学位6065个。这类学校多由名校领办，管理团队原校区管理骨干组成，有很大的潜力，所以楼主将它归类到前面两个梯队。
大家有没有发现，这些学区房中很难找到一手新盘，小三房更是打着灯笼没处寻。
经过比对，只有中旅天宸府和中海观澔府才有小三房，对口优质学位，是真正意义上的一手三房学区房。进入开学季，学区房的热度也有所回升。
那么，中旅天宸府和中海观澔府我们要怎么选？
多所小学连年发出学位预警
一手三房学区房难觅
中旅天宸府和中海观澔府两个楼盘直线距离约2公里，不属于同一个社区，对口小学也不同。
天宸府对口昌岗中路小学，属于海珠区第二梯队学校；观澔府对口的海珠外国语实验中学附属第二小学，是新办小学。两者教育资源都较好。
天宸府位于昌岗中路橡胶新村，周边城市界面很接地气。超高层的楼栋靠近昌岗中路，噪音与拉胯的城市界面让天宸府不得不面对现实。
但这个盘最大的优势是学位，楼盘靠近省一级学校昌岗中路小学，距离学校仅有500米，这放在哪个新小区都是卖点，本来老城区“要学位又要新房”的项目少之又少。
可惜，海珠区教育局已经连续2年对昌岗中路小学发出了学位预警，若学位“爆满”，将按购房时间的先后排序入学资格或进行摇号。
天宸府的学位，存在不确定性。
昌岗中路小学（图源网络）
对于刚需来说，选择在老城区买房，最看重的就是学位，如果连学位都存在不确定性，你卖再便宜都不是我的菜。
同在海珠西，与天宸府直线距离2公里的中海观澔府同样在卖小三房户型，除了江畔生活外，学位也是该楼盘最大的优势，对口海珠外国语实验中学附属第二小学。
海珠外国语实验中学附属第二小学由老牌名校海珠外国语实验中学领办，管理团队阵容由原省一级学校教育管理骨干组成。办学规模30个班，可提供优质小学学位1350个，学位基本不用担心爆满。
海珠外国语实验中学前身是海珠实验中学（海实），是广东省一级学校，办学成绩有口皆碑，中考总平均分连续八年获得海珠区公办学校第一名。正因海珠外国语实验中学的好成绩，其旗下小学办学质量更值得期待。
海珠外国语实验中学官方公众号截图
据了解，中海观澔府已有业主的小孩成功申请到今年9月入读海珠外国语实验中学附属第二小学。
另一方面，中海观澔府三栋楼将在明年5月交楼，也就是说，现在购入就能赶上明年9月入学，业主小孩立即享受优质教育，这对于急着入读小学的家长来说是一个好消息。
海珠外国语实验中学附属小学实拍
楼主作为已有学区房和小孩的父亲，对购房前选择有确定学位的楼盘有太多心得，也见过不少家长由于选择了不确定学位的楼盘，最终耽误了小孩的学业，后悔不已。
学区房最大的优势是其雄厚的教育资源、先进的教育理念，以及优质的生源，这也成就了它每年持续攀升的升学率。
学区房的本质其实就是圈层的差异。首先优质学区房里居住的人群基本由高学历、高收入的家长构成，也就形成高端圈层。其次对于孩子们的社交圈来说，主要来自于同学和发小，优质的同学圈将是自己最好的资源后盾。
通俗点说，你居住的圈层，决定了你和下一代的人生高度。
中旅天宸府与中海观澔府，同样拥有优质学位，但圈层不同、学位不确定性，聪明的购房者闭眼都知道怎么买。
享受城市时尚江畔生活
观澔府是三房学区房不二选择
虽然观澔府是海珠区一手三房学区房不二选择，但它也有不足之处，如：小区偏小，进入小区目前只能走石岗路和工业大道等等。
不过在楼主看来，这些问题都有代替解决方案或未来可以解决。
小区虽然偏小，但该项目胜在距离江边公园只有两三百米，晚饭后一家人可以到江边散步，周末还可以到公园露营。
江畔公园
交通问题随着时间的推移能迎刃而解，地铁10号线大干围站将在2024年开通运营，该地铁线路填补了中大国际创新生态谷的纵向交通空白，为片区业主提供了便利的轨道交通条件。
环岛路工程进度一直备受关注，日前海珠区住建局回应，环岛路(石岗路-大干围段)计划在今年12月底前完工通车，电动车通行测速，从石岗路到大干围也就5分钟时间。
畅游环岛路
环岛路、城市快捷路二期、地铁10号线等多个重点项目的实施将直接利好项目，未来观澔府业主的交通便捷度将被大大提升。
当前，中大生态谷南岸10公里中的石岗路-大干围段环岛路已经率先打通，串起中海观澜府、中海映澜台、广百海港城商业综合体等商圈，为观澔府业主提供更高品质、更年轻时尚的休闲生活。
中大生态谷南岸10公里示意图
届时，石溪旧改还将带来140万㎡商业体量，与广百商圈形成连片的临江商业区。以广州珠江两岸的改善型住宅标准，观澔府同时拥有了江畔生活、优质教育、成熟生活配套等先天优势。
石溪片区规划效果图
观澔府所在的后航道已经发展为富人区，拥有时代大家、中海映澜台、中海观澜府等高端楼盘，拥有总价千万住宅的业主代表的是一个更高端的圈层，进入高端的圈子，而高端的人脉本身就是财富和资源。
有时，富人和普通人的区别就在于自己的选择上，观澔府则提供了这种踏入富人圈的可能性。
中海更懂得市场
帮助刚需上车海珠学区房
据克而瑞数据显示，今年1-6月海珠网签超过10万/㎡的项目有9个，同比去年翻了3倍。在珠江后航道，今年上半年工业大道板块成交均价8.1万/㎡，同比上涨14%；南州板块成交均价7.7万/㎡，同比上涨4%。板块成交主要来源于四房。
图源克而瑞
看着蹭蹭蹭往上涨的房价，现在的购房者也变得聪明起来，他们会分析区域发展、产品价值、业主圈层，清楚自己需要什么样的房子……
面对这种购房需求，中海懂得挖掘市场，也深谙购房者心理。
据了解，观澔府最近价格有特惠，3栋89㎡三房中间楼层一口价590多万，单价6.7万/㎡；119㎡南向四房户型总价只需790多万。这种价格，对于刚需来说无疑是笋盘。
到底笋不笋，我们再来研究研究海珠的二手房价格。
不看不知道，一看惊掉下巴。随便翻看贝壳海珠区二手房历史成交记录，部分十几年楼龄的房子卖到6.6万、6.7万，有些甚至接近9万。
翠城花园成交记录
富力千禧花园成交记录
除了价格贵，二手房还有各种隐蔽问题。
相对于一手房，某些老旧小区的二手房由于建筑年代较早，肯定会出现房子本身和配套设施老化的问题。而且二手房的成交成本相对一手房更高，在契税的基础上，还需要中介费、个税等。
观澔府施工过程中的外立面
在项目销售中心，观澔府开放了89㎡三房户型精装样板间。销售说该样板间采用侘寂风设计，刚开始听这词有点弄不明白，你知道现在的开发商喜欢搞创新的东西，弄一些老百姓“似懂非懂”的名词。
所以楼主回来后还专门查了这个词。侘寂（わび）是日本美学意识的一个组成部分，一般指朴素又安静的事物。侘寂风采用残缺、斑驳、褪色和暗淡等元素，表达出朴素、自然、素雅、粗野的特性。
换句话说，这种装修风格就是跳脱出庸俗，一进入房间就让人感觉干净、安静。
好了，本期的介绍就到这里，大家喜不喜欢这种设计风格的三房学区房，不妨找个时间去看看二手房，再到观澔府样板房现场亲身体验，比读文章更能感受这种强烈的对比。
