1月10日，位于五里亭板块的左海星悦颂（备案名紫晋雅院）领证，共计68套房源：

1、

2022年12月10日，福州工业园区开发集团有限公司以7.16亿竞得福州宗地2022-53号，楼面地价18102元/㎡，即左海星悦颂。

项目地块部分指标如下：

项目位于晋安区连江路东侧、福马路南侧，连潘旧改项目出让地块一，土地面积：14126平方米（合21.19亩）；容积率：1.0以上，2.8以下；建筑密度：25%以下（含25%）；绿地率：30%以上（含30%）；建筑限高 （层数）：100米以下（住宅建筑高度21米以上）。

另外，出让公告约定，宗地2022-53号商品住宅销售指导均价为35000元/平方米。

左海星悦颂共规划6栋楼384套，具体分布参考下图：3栋（1#3#6#）2T2板楼（18层），、3栋（2#5#7#）2T3塔楼（31-33层），全部架空，主推面积：89-114平，均为纯商盘。项目定位刚改和刚需。

2、

项目北侧是福马路和地铁2号线（沿街需注意噪音粉尘等），南侧是绿城桂语映月、东侧是保利招商和樾风华，西侧是融侨望云：随着连潘旧改项目逐步完成，项目所在区域城市界面较新，且路网密布，交通便利。

受限于21亩地，项目6栋楼栋采用坐北朝南的横列式布局，塔楼和板楼各一列:

本次取证为1#和3#楼，为2T2板楼，属于高层楼栋。板楼设计是一大优势，但是公摊面积远超同类户型：从一房一价表来看，公摊超25%，以901单元的112.9㎡户型为例，预计可用面积是83.78㎡，但是分摊面积达到29.12，如果按照单价37346元，相当于分摊部分就要超100万。

昔日在豪宅产品体现的百万买公摊，居然在这种刚改面积段也出现，不知道这个户型设计者，有没考虑。

分析两栋板楼公摊大，主要是两梯占用公摊面积，毕竟若采用一梯双开门设计，18层高又不合理。

3、

112㎡：四房两厅两卫

点评：进门电梯间空间可利用，增加可用面积，且可作为过渡空间，112㎡塞进四房，加上套内空间本来就有限，实际空间利用比较局促，特别是卧室空间较紧，买房人可实地测量。估计是考虑到二胎，对刚改户型作此设计，但实际三房半（加书房）设计要更合理。

114㎡：四房两厅两卫

点评：114㎡过道要比112㎡短一些，四个卧室相对方正，空间利用率有所提高，入门即卫生间和厨房设计，不大合理，属于非主流设计，特别是在刚改主力户型方面，貌似很少楼盘如此设计。

关于价格，项目取证价格是3.5万，基本上2018-2021年片区当年限价天花板价格，但是后面入市的招商和樾风华以价换量，片区均价已经降到3.3万，另外周边次新房，比如首开香悦（配建公租）网签仅2.7万。

所以该项目当下备案价显然偏高，预测后市会以价换量，虽然有区位优势，但是综合品牌、公摊、行情等因，合理价格不宜超过3万。