当下楼市，最苦逼的是什么人？

除了二手房东，估计没谁还有发言权。一边是不断往上涨的挂牌量，逼得只能降价内卷。

另一边是天量供给的新房，击溃二手房东的预期。

这就完了？实际上，往他们心里再来一刀的，还有在井喷的法拍房！

1、

法拍房年年有，为啥这些年有所增加？

法拍房，主要出于金融犯罪、司法没收、无主财产、商业贷款、民间借贷等方面。

一个就是业主断供。比如，有些投资客收入大幅下滑，没法正常还房贷；或小区的价格突然出现大幅下跌，把首付和月供都跌没了，对业主来说还贷没有意义。

另一个是开发商爆雷。当房企的资金链出现问题，到期没钱还债，必须把名下的房产进行拍卖，用来抵债。从这两年来看，随着开发商爆雷，名下的房产和地块被拍卖的情况变得很普遍，以福州为例。

比如前段时间，昔日福州最强地王阳光城龙庭路9号就是一个典型例子：

2、

2023年8月，阳光城龙庭路95号通过法拍成交一套C1-1502单元，产权面积283.4㎡，评估单价5.5万，评估总价1573万，起拍价格是1100万，实际成交1365万，成交单价4.8万。

这个楼盘在2022年放风价格是8万，物业费9.9元，对外宣称验资要1000万，所有期待值被拉满，8万堪称是福州有史以来最豪气的泼天价。项目建设地上2幢 24层钢混结构楼宇及4幢单层房屋，地下二层为车位，地下一层为车位及会所，2幢 24层楼宇一层为大堂及会所，以上均为住宅，4幢单层房屋分别为商业及配套，估价对象单元位于自然层2-24层，层高均为 3.1米，车位位于地下 1、2层，层高均为4米。从项目概况可知，这是福州顶级豪宅配备，

因为该项目是阳光城在2016年拍下的福州有史以来最强地王，楼面价格达到4.5万，加上多年捂盘，成本都要6万以上。

只是随着开发商暴雷，这个昔日福州最强地王，无奈被端上法拍市场，当年鹤立鸡群的地王有苦说不出，就好比这个楼盘，有两栋联体楼组成，中间一个连线，被网友戏称为裤衩。

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对比福州在售豪宅来看：国贸天琴湾5.5万+2个车位，朗云4.8万+车位，建发璞云4.8万+车位，国贸天琴樾4.8万+车位。

阳光城龙庭路9号的法拍价格4.8万，价格上还是稍有些出乎意料，毕竟，房源优势还是比较明显的：

首先还是房源自身优越。大面积运用玻璃外立面，即便是在豪宅林立的鼓楼，产品力依旧一绝。

再来看拍卖房源，位于1幢1502单元，即是紧挨着马路，但高楼层的它一定程度上削弱的噪音；

所以，如果不考虑开发商因素，该套高层以低于评估价208万成交也算是捡漏了。

法拍房的意义在于，它可以提供一个公允价格，对市面房源进行相对合理估价，一般来说周边类似配套的二手房，合理价格不宜超过法拍房10%，作为价格评估的一个依据。随着二手房市场的持续降价，从而导致想要置换改善的购房者丧失了向上攀爬的能力，他们置换成本正在飙升，会对后面入市的改善购买力产生影响。

随着龙庭路冲击8万破灭，未来豪宅天花板能达成7万都是一个大问题，福州最强豪宅上限，最多在6字头，超过这个数字，估计跟这个龙庭路一样曲高和寡。