最近，白湖亭北园片区的新房市场热度有点高。有好友在片区看盘，说是四大金刚的实景都出来了，正好这四个盘我们都去过。今天，聊聊开发商砸钱展示实力、买房人所见即所得的实景示范区，各有哪些优缺点，需注意哪些细节：
1、内部实景比较
首先，四大金刚都是国企，交房肯定是有保证。在产品展示方面，也各有强项，但是真正落地如何，具体要看实景的表现和片区的界面情况：
从各楼盘内部实景对比：
新投映南台城市展厅模型图
新投映南台是四大金刚中最后登场，目前还没正式开盘。项目地块方正，占地42亩，规划10栋楼。由于项目处于前期建设阶段，只能从沙盘模型（见上图）可知，3#和9#楼插在社区中轴线，使得空间相对局促；同时行列式布局，让前后的楼间距无法拉开，估计实际距离有限。因此在园林实景方面，没有太大发挥的余地。
建总江南尚璟，占地59亩，规划14栋楼，是四大金刚中最早做实景展示，仿建发的中式园林，确实花了不少投入，整体展示效果还是不错。但是要提醒买房人注意，它实景展示的区域是暂时放在外部市政公园，即现在售楼部所在地，是一种异地实景展现模式。对比“实地实景”更完全是两个概念，那么未来真正交付如何，不仅是一个未知数，还存在误导。比如网友反馈，自己一不小心把该项目外部园林等同于日后的实景。
江南尚璟外部实拍图
项目同样采用行列布局，有网友戏称为楼栋兵营式分布，导致整个社区内部空间也不大。同时周边都是高楼环绕，中间主力楼栋偏矮，住在里面有些压抑感。实地考察最明显感受是楼间距有限（见下图），仅24-30米，那么社区内的景观园林非常小，只能是绿化，应该不存在大区景观概念。
江南尚璟内部实拍图
项目的架空一楼是作为房源出售，留给小区配套的空间有限，且均为户外，受外部天气影响大。户型全部定位在100㎡以上，导致对购买力要求较高，同时社区客群也更偏向改善。但是花改善的钱，却匹配这样的配套，还是值得商榷。
榕发北源云筑，是片区一个大盘，是有打造园林实景潜力的项目。目前项目中的园林实景示范区也已呈现（见下图），展示面偏小，有些廉价感，就是一个很普通社区景观。至于其后续规划中的园林，如果按照示范区来，那基本没啥悬念。社区大门设计（见下图）也是一个很普通大门，质感也不强，关键是没有辨识度。
榕发北源云筑实拍图
这个项目最大特色是小户型，除了有片区最小的76㎡户型，还有就是89㎡的端户，都属于面向刚需的产品。这些年二手房交易案例，80㎡以下小户型，逐步成为非主流置业群体，且二手流通领域保值能力有限。
左海望悦是白湖亭四大金刚中第一个登场，也是片区另一个大盘。它充分发挥大社区的优势：包括设置3000㎡架空层悦life邻里交互空间，以及实地考察124㎡/148㎡样板房所在的6#，前后都是超50米、令人震撼的楼间距（超1：1比例）。
左海望悦航拍图
项目本着实景交付先行的原则，从2023年初内到现在，一年内先后开设3段示范区，包括售楼部、商业街、35米宽归家大门、2500㎡中庭叠水景观、实地1:1样板间等。
左海望悦内部实景图
园林方面是国内顶尖景观设计院山水比德来设计，仅是示范区的花费就近1500万（见上图），归家大门造价约200万。
从目前全部是交付的实景来看，这些费用显然物有所值，望悦的确定性和品质兑现程度是最高的，基本把置业对外宣传的产品标准，全都变成了实景基础，完成度还是很高的。
另外，由于开发商前瞻性的设计，2023年台风海葵引发的大降水，该项目安然无恙。相较于周边地势约7.1米，左海望悦的地势全部抬高1米，达到均地势约8.3米，防止地库积水。
榕发北源云筑和左海望悦在实景示范区的呈现，为何有如此巨大的反差，究其原因是：都是大盘，都有园林展示的潜力，却是开发商设计理念不同，以及选择示范区位置不同，最终呈现风格也不同。
左海望悦航拍图
左海望悦展示区域选择位置很恰当，整个面宽很大，有充足的空间来打造。目前只是图中红线处的三分之一，如果全部完成，整个实景会更加震撼，而这个红色区域只是左海望悦三重园林中的第一重，还有后续两重园林在准备中，这个确实可以期待一下。
左海望悦内部实景图
榕发北源云筑的实景示范区正好是处于前后两栋楼的中间，展示范围就有限，于是给人感觉实景空间很局促。加上设计风格的缘故，没有太大亮点。
榕发北源云筑航拍图
从内部实景对比，新投映南台和建总江南尚璟，这两个楼盘的规模偏小，不大可能在园林方面投入太多，相对偏弱；榕发北源云筑和左海望悦都是大盘，有大盘的优势，是都有打造园林的潜质，但是现在实景展示所做的功课方面，无疑左海望悦是要领先的，确定性也是最高的。
2、外部实景比较
再对比一下四个盘的外部实景：
目前片区的道路，正在修建中，一旦完成，不仅串联这四大金刚，也将极大提高城市界面水平。
左海望悦航拍图
北园片区主要两大配套，一个是靠则徐大道的SM广场，另一个是靠南台大道的麦顶小学北园分校，现在分别对比：
麦顶小学北园分校，又称为三叉街第二小学（暂名），由市城投集团、市新区集团、市左海集团三家本土国企捐建，其位于南台大道东侧，办学规模是48个班，建设总费用预计超过2.2亿元，有望弥补片区教育短板。
三叉街第二小学效果图
这个规划中的学校离榕发北源云筑距离是最近，其次是新投城央境、建总江南尚璟，最后才是左海望悦。但是接送小朋友，绝大部分家长是电动车或者是汽车，或者等小朋友稍微大一些，就步行回家，这些运动量对于学生来说，也不算太多。
目前的SM城市广场，被开发商给予厚望，对于北园的发展，简直犹如神兵天降。SM城市广场，不仅完善、拓展了北园内的各项配套功能，还提升城建形象，增强了板块竞争力。对于业主生活而言，多样的商业街区，在满足人们多方面生活所需的同时，让居民生活更加便捷、丰富多样化，对于生活品质也是很好的提升。
SM广场绝对是北园片区最重量级的配套，更是未来片区最重要地标，加上SM广场还有地下通道与白湖亭地铁站连通，可以说谁能方便享受SM广场，谁就掌握片区的配套主动权。
4月23日，市自规局发布关于SM广场的公示，给了周边在售住宅项目一颗定心丸，同时在公示里面，有些变化也与周边楼盘息息相关。
市自然资源和规划局公示图
比如新版的公示里，可知SM广场共是5个出入口，主要分布在广场的北侧、南侧和东侧，西侧靠跃进河的区域，是设置为机动车道，同时图上还标出白湖亭C口的地铁连接通道，对比上一个版本，发现本次规划的地下通道更长，直接延申到地下商场出入口，验证之前开发商对外宣传是有依据。
市自然资源和规划局公示图
随着新一轮公示释出，SM广场绝对是实锤无疑，据说项目在5月份左右就会开始动工，到时片区又会吸引一波热点。
那么四大金刚到SM广场便利性，是否有差异？
由于SM广场的西侧和北侧为规划河道，建总江南尚璟到白湖亭站B口和SM广场的距离约是800米，要从社区（不是现在的售楼部）大约走5-8分钟。这个曾经亲测过，在夏天全程炎热，一路上没有绿茵，反之，按照现在的雨季，要饱受风雨。新投城央境区位比建总江南尚璟更靠西侧，它所花时间，应该只会更多而不会更少。
映南台和江南尚璟到SM广场路线示意图
另一个榕发北源云筑相对要近一些，到白湖亭站C口和SM广场也得要约700米路程，实际时间也得要5分钟以上，同样面临风吹日晒的尴尬。
北源云筑到SM广场路线示意图
因为700米到800米距离，如果是开车出行，又稍显多余。以上三个楼盘，可以说是真正配套享受体验欠佳，便利性稍显不足。
左海望悦到SM广场路线示意图
左海望悦b区大门正对SM广场2号大门，因为太近，基本相当于底商来看待；距离地铁白湖亭站C口是220米，未来业主可以直接穿过SM广场的中庭，接驳负一层地铁出入口。无论是夏季还是雨季，生活便利性更强，尤其对家中有老人和小孩的，要更有优势。
北园四大金刚到SM广场路线对比示意图
最后，我们将四大金刚到SM广场的行进路线汇总到一张图，更能清晰明了四大盘到SM广场便捷度。
若以片区最重要的配套作为参照物，显然离SM广场和白湖亭地铁站最便利是左海望悦，也是北园板块唯一最能享受到SM广场生活配套优势的楼盘。
3、写在最后
虽然看似白湖亭四大金刚是共享区位和配套，但是在区位、规划、定位和实景展示方面，是有极大区别，可以说，越是同一个板块楼盘，买房人越要学会见微知著：
只有借助“真实场景”，不仅可以更直观地甄别不同项目间的差异度，也是帮助买房人理解项目的手段。辨别楼盘的不同点，才能发现买房人的真实需求，从而满足需求。
