谁说经济学家只会"纸上谈兵"？

高盛这次可是"说准了"！

今年2月，高盛就像个算命先生，预言中国房价还要再跌一半。

没想到，这个"神预测"竟然在短短几个月内就开始应验了！

01

根据高盛最新发布的全国实际房价数据，2024年第一季度，中国房价就像坐上了"过山车"，一路"呼啸"下滑。

这下可好，不仅突破了2013年的"底线"，甚至直接跌回了2011年的水平。看来，房价也有"时光倒流"的本事啊！

虽然高盛的数据可能没有官方统计那么"官威十足"，但它却给了我们一个全新的视角。

而且，高盛的房价指数似乎比官方数据更能"说人话"，跟市场的实际情况更加贴合。

让我们来回顾一下中国楼市的"过山车"之旅吧：

2011年，房价像坐火箭一样冲上高点，政府赶紧祭出"限购限贷"大招。

2012年，房价"跌跌不休"，政府又开启"大放水"模式。

2013年，房价卷土重来，创下新高，政府再次加强限购限贷。

2014年，房价又开始"蔫头耷脑"，政府启动"棚改货币化安置"和"涨价去库存"。

2016年，房价终于"扬眉吐气"，实现了全国翻倍上涨的"壮举"。

2017年成为了一个分水岭。

在此之前，全国各城市的房价就像"穿一条裤子"，同涨同跌。

但之后，房价就开始"各显神通"了。

北上广深等一线城市和二线城市的核心区在2021年疫情期间又来了一波"王者归来"，创下历史新高。而北京等城市的郊区和三四线城市则还停留在2017年的"辉煌时刻"。

看来，中国楼市的"过山车"之旅还远未结束。

高盛的预测会不会再次应验呢？

02

房价跳水大戏正在全国各地上演，从北上广深的一线城市到三四线的小城镇，无一幸免。

这场大戏的"最佳演员"非鹤岗莫属，以超过90%的跌幅一举夺魁，几万块就能买套房，堪称"白菜价"的代表。

紧随其后的是张家口下花园和天津京津新城，也不甘示弱地加入了"九折俱乐部"。

北京、上海等大城市也不甘寂寞，郊区和城区的老破小房价纷纷开启"五折大促"模式。

就连北京五环内、上海外环内的次新房也按捺不住，跌幅超过20%。

如果你觉得自家房子价格坚挺，那么恭喜你，你可能拥有了一座"独立王国"。

因为放眼望去，若有哪里的房价没跌，真相只有一个："我家房价没跌"。这种自信，堪比"皇帝的新装"。

高盛的全国实际房价指数仿佛坐上了时光机，预计2024年一季度将回到2011年的水平。

虽然二季度的数据还未公布，但市场似乎并不乐观。

为了挽救这场"房价跳水"的大戏，5月17日监管层使出了"史诗级救市大法"。全国各城市纷纷响应，就像是接到了"集体营救"的号召。入疲软状态，仿佛在说："对不起，我们尽力了。"

此外，三中全会决定提及改革房地产开发融资方式、商品房预售制度及房地产税收制度，在人口、经济、就业、信心压制下房地产市场仍未见底，但在政策支持下，市场下降幅度和速度会较过去三年收窄。

那么，中国房价会不会走美国的老路呢？

言叔认为：可能性不大。

美国房价在次贷危机后仅用6年就触底反弹，很大程度上要感谢中国提供的大量廉价商品和美债购买。现在中国房价大跌，却找不到愿意承担中国债务的"接盘侠"。

中国的债务只能靠每一个老百姓来承担，再加上消费和社融疲软无力，想要像美国那样6年内触底反弹，恐怕只能是一场美梦。

03

那么，中国房价会不会步日本后尘呢？

别急，且听我慢慢道来。

日本当年可是下了狠手，把利率从4.25%提到6%，简直是给楼市来了个"退烧针"。

而我们呢？

中国可不想玩这种"极限运动"。我们的目标是"软着陆"，就像让一个胖子慢慢减肥，而不是突然断粮。

不过，我们也有自己的烦恼：地方财政像个"吃土少年"，人口负增长比日本还严重，负债率高得让人直呼"老铁666"。

更要命的是，我们的人均可支配收入只有3.92万，跟90年代的日本比，简直是"巴掌"和"大腿"的区别。

那么问题来了，中国房价还要跌多久？

让我们来玩个数学游戏。租售比这个概念，就像是房价和租金在玩"躲猫猫"。

正常情况下，它们应该在1:200到1:300之间玩耍。

但现在呢？中国很多地方的租售比都飙到了700-800倍，北上广深更是突破了1000倍！

这意味着什么？

简单来说，就是买房投资可能比养鸽子还不赚钱。

再来看看房价收入比，这个数字在国际上通常是3-6倍。

但我们中国呢？

动不动就30-50倍！

这就好比你想买个汉堡，却发现要花掉半年工资。

除非我们每个人都变成"印钞机"，否则房价就得乖乖往下掉，直到房价收入比和租售比回到正常水平。

所以，各位看官，短期内请对自己的钱包好一点，别急着买房！

就算是北上广深这些"顶流"城市，现在买房也可能是在半山腰抄底。

如果实在按捺不住想当房奴，那就挑选房价收入比和租售比更合理的房子吧。

至于全国房价何时见底？这可真是个"十万个为什么"级别的难题。有人说像美国一样2027年，有人说像日本一样2039年。

但真相可能是：不同城市，不同剧本。

有的城市可能2039年都看不到底，有的可能2027年就能触底反弹。