金秋十月庆佳节，锦绣河山共欢颜。肚子君祝大家都生活得越来越好。

节前，相信不少小伙伴都收到了大礼包，假期的心情愉悦许多。楼市这边动作也不少，有存量房贷利率下浮礼包，也有上海、广州、厦门这些城市的楼市政策调整。回到福州市场，节前，9月30日上午，距离上一轮土拍结束不到一天，福州四城区2024年第五场土火速敲定，仅供应一幅商住用地。

一幅地块撑起一场土拍，想想这地块的分量就不轻。

到底是何方神圣，大家一起来一看究竟一、重新上架

拿地十年未开发，控规修改又一次，退地消息坊间传，如今上架再拍卖。

根据9月30日发布的公告，公开出让福州四城区1宗国有建设用地使用权，即鼓楼区斗池路北侧、西环中路西侧地块，地块出让起始价9.47亿。

地块选址面积67.82亩，出让面积45033㎡（约合67.55亩）。

其中，A地块15.54亩已建成，B地块35.6亩，C地块公园绿地16.41亩。

住宅用地70年、商业商务（含酒店）用地40年。

地块容积率为3.7，其中商业建筑面积不少于8000㎡，酒店建筑面积不少于16000㎡，商务建筑面积不少于14700㎡。

建筑限高100米。

此外：

A地块已建成交付使用，由竞得人负责根据原开发企业审批材料继续办理产权总登等手续。B地块新建住宅划片钱塘小学教育集团怡山校区。C地块公园绿地建设方案应征求市园林中心意见，建成后对外开放使用。A地块配建的商业（0.2万㎡）及全部地下车位，B地块配建的商业（含酒店）商务（3.87万㎡）及相对应规划建设停车位，均无偿移交给指定单位，并配合办理不动产登记手续。

地块按照价高者得原则现场拍卖出让。

二、拿地十年

前几日，原斗池路项目地块控规草案公示，肚子君写了篇文章《等待十年，商业熬出住宅，福州西二环地块能凤凰涅槃吗？》，聊了聊地块再次修改控规后将何去何从？

结果没过几天，答案就公布了：地块重新上架。

十年前，2014年6月，地块上架拍卖，最终以底价9.2亿拍出，地块面积约67.56亩，成交楼面价约4085元/㎡ 。

彼时地块共分东、西两部分，用途为商服(商务办公、商业)用地、住宅用地、公园绿地，容积率1.0至5.0。

10年来，该地块仅开发了西区的安置房部分，剩余东区的商业、商务办公部分，因为各种原因推进缓慢。

2019年，项目东地块总平面方案调整公示。

原拟建设的3栋高层调整为4栋，最高的楼高度为186米，另外还有一座4层的商业中心。

容积率调整为5.3，计容总面积约18.4万平方米，其中商业面积约3.9万平方米，办公面积约14.4万平方米。

2024年9月，斗池路地块的商业和商务办公部分再次进行调整，地块用地面积2.37公顷（合35.55亩），容积率变为3.7；用地性质将由原来的商业、商务办公用地，变更为商业商务住宅混合用地；建筑高度也将由原来规划的最高186米变更为100米。

三、肚子君观点

地块位于鼓楼区，紧邻西二环、乌山路，虽不是老福州所认为的鼓楼核心，但妥妥是现在福州的市中心。

市中心，城市路网交通四通八达，公交线路密布；周边有乌山、黎明湖、西禅寺等风景区，另外距离华润万象城和万宝苏商圈也不远，周边新旧小区密集，生活气息浓厚。

用地控规调整后

1.变更为商业商务住宅混合用地，可以建住宅了，鼓楼区、二环边的住宅地块，结合这两年鼓楼区的土拍市场，能吸引一定的目光。

2.容积率从5.3下调至3.7，建筑限高则降至100米。降低容积率，降低住宅高度，也是为了住宅的舒适度进行调整。

3.计容面积从原规划18.4万方缩减至8.77万方，新增住宅部分，商业商务规模大幅“缩水”。市场相对艰难的商业和商务办公部分去化压力减轻不小。

另外土拍明确划片钱塘小学教育集团怡山校区，作为鼓楼区的优势，也是为了地块的市场前景增加砝码。十年前，原成交价9.2亿。十年后，起始价为9.47亿，不知道原开发商还会参加竞争吗？

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