白马河畔、乌山西麓，依山傍水；

福州中心、鼓楼核心、身份尊贵；

低容积率、配套完善，居住舒适；

曾经，在白马河畔，乌山西麓，鼓楼的寸土寸金之地，有这么一个神秘楼盘，拿地5年，但在福州房产江湖上却找不到它的价格。

一、往日文章

彼时，肚子君写了一篇文章《拿地5年，容积率低至1.0，福州鼓楼神秘楼盘竣备》，

作为吃瓜群众，臆测如此位置好，风景好，配套好的地块，就做为市中心的自建房，不卖了吧，都是自己人住得也自在。

评论区有大能告诉肚子君内幕消息：

这是老板自己留的，拍地初期就没想过对外出售。

另外也和大家讨论如果对外销售，大家觉得价格会是多少？

也有朋友们在评论区各抒己见，价格从3000到6万不等。

大家觉得哪位说得比较有道理？

二、价格现世

玩笑归玩笑，吃瓜归吃瓜，不管是自住还是如何，几个月后，神秘楼盘的备案价格还是现世了。

近日，位于鼓楼区柳河路17号的12套住宅取得预售许可证。

12套住宅中，有10套属于复式单元，

面积方面，面积最小的也有约186㎡，最大的户型面积达到约296㎡。

单价方面，房源单价最低的为47888元/㎡；房源单价最高的为59890元/㎡。

总价方面，总价最低的房源为946万元，总价最高的房源约为1563万元。

看来之前那位预测单价5-6万元的朋友眼光还是比6较准的。

三、前世今生

回到过去。

2019年3月29日，一位神秘的个人买家以高于起始价0.42亿元，即1.4亿元价格将福州宗地2019-08号地块收入囊中，溢价42.9%，楼面地价16809元/㎡。

如今，这些房源此次取得预售许可证，已经过去了五年半。

地块位于鼓楼区白马路沿线以西，柳河路以南；白马路沿线西侧柳河路以南旧改地块出让地（二），土地用途及年限为住宅用地70年、商服（商业）用地40年、公共管理与公共服务（幼儿园）用地50年。

地块面积约10.47亩，其中北地块2702㎡、容积率1.5、限高36米，南地块4276㎡、容积率1.0、限高12米。

四、肚子君观点

看到如今现世的备案价格，能说些什么呢？

备案单价颇具地方特色，都是59890、52888此类的吉利数字。

面积186-296平方米，单价4.8万元-6万元，总价950万元-1563万元。

这类核心区域的低容积率项目，千万元只是门槛。

看看公摊面积，最大户型的公摊面积73.61㎡，这面积都勉强够做个2.5房了，按价格算，都要超过350万了。350万元买个公摊。

门槛高，数量少，曲高和寡，此类项目面向的本就是城市的高净值人群。

个人买家买地自建，或许不是空穴来风。

城市核心区域的低容积率项目，配套和稀缺性让门槛越来越高，我们普通百姓看看热闹，吃瓜就好。好在房地产市场的多样性逐渐形成，城市中不仅有多样的二手房市场可供选择，一房一价，按需选择，还有廉租房、限价房和公共租赁房等其他住房保障渠道，让居者有其屋，安居乐业。

感谢阅读，以上文章由“肚子君观房”原创。沉淀现实世界的“碰撞”，与您拓展思想空间的边界。欢迎关注与探讨。