文/谢逸枫

大家总私信老汉，问问现在房子能买了吗，是不是合适的时机？这个问题问得最多的次数是在2008年、2012年、2014年。可以负责任地告诉大家，买房是一门技术活，要结合政策和市场变化、楼盘情况、自身需求来判断。

今年不买房，十年又白忙，明年不买房，五年又白忙，历史第四次购房最佳窗口期已经开启。老汉从四个因素分析来看，房子刚好能买，现在买房刚好，是历史上2008年、2012年、2014年以来第四次最佳购房时机到来。

目前是2008年、2012年、2014年后的第四次最好买房时机，待到“政策底”传导到市场底出现拐点，房地产市场就将步入真正的上行周期。如果你有迫切的需求需要买房。第一种情形就是你要准备结婚了，要买房子，这个是必须要去买的。

第二种是生了二胎三胎的家庭，这种赶紧去买房。第三种是改善需求，需要换房的，刚好能够凑齐首付的话，要赶快去买。第四种是公务员、人才、有编制的，现在去买房。现在首付低、利息低、税费低、价格低，买房时机是刚好。

现在货币、财政、房地产政策越来越宽松、政策和市场往见底、房价往上涨预期利好方向发展，全国房价平均九千多块钱，比2021年、2022年、2023年房价还更低，一线城市房价同下降8%，二线城市同比下降10%，三四线城市同比15%。

房价止跌回稳的政策基调和振兴房地产一揽子政策计划下，目前的房价再往下怎么降是不可能的。考虑到开发商库存高、供应量大、户型类型丰富、性价比楼盘多。你这个时候就买房子，并且买到好房子，就是捡到宝了。

目前可能是有史以来第四次的最好买房时机。第一次是2008年，第二次是2014年，第三次是2014年-2015年。今年虽然没有碰到2012年的地方版4“万亿”、2008年的“四万亿”、及2014年-2015年棚改货币化“PSL4万亿”，但2024年有大招。

2024年有存量房贷利率下调和降准及5000亿收储房企库存、4000亿元收回房企空置土地、二套房首付15%和商业贷款利率低及税费低等政策，我相信后面肯定还会有大招出来的。如果后面的大招不出来，房地产市场是不会见底的。

之后房地产会进入真正的上行周期。最好的买房时机就是今年、明年，因为到2026、2027年，中国的经济、房地产市场形势肯定是不像今年这样的。过几年，房价转向了你再去买，那可能又是买高价房子了。

普通人如何判断，现在房子能不能买？是不是合适的购房时机？老汉可以告诉大家，一定要结合当前的房地产政策和市场变化、楼盘情况、自身需求进行综合分析，不要盲目、跟风买房，以下四点可以作为购房借鉴、参考。

一看政策变化，目前中国楼市是政策市，政策决定基本面，决定供求关系，决定房价。政策决定购房者的购房门槛、购房成本。现在政策底已现，购房低首付、低利率、低税费，意味着购房门槛、购房成本低，购房的性价比最优。

货币+财政的一揽子振兴楼市政策启动，货币宽松开启，降准、降息，房地产项目白名单扩容，财政加杠杆，消化存量房地产一揽子财政刺激方案正在实施，5000亿收购房企库存用作保障性住房、4000亿地方专项债收回房企空置土地。

二看市场变化，二个层面，第一是市场基本面，即供求面，目前房地产市场供求关系发生根本性重大变化，消化存量的一揽子政策正在实施，严控增量的停止新增商品房住宅用地在推进，楼盘价格下降转向上涨周期预期。

第二是房企自身情况，房企为了销售回款，还债务、保交房、稳经营，会加快去库存，回收资金，避免资金链、现金流紧张，债务违约、逾期交房，出售房子单价、总价相对低，价格处于低谷，市场正在进行政策见底传导市场底的过程。

三看楼盘情况，两个层面，第一是楼盘所处的城市能级、区域位置、配套和资源分布情况，能买一线不买二线，能买二线不买三线，能买三线不买四线，能买核心区不买市中心，能买市中心不买市区能买市区不买郊区。

能买学W房不买地铁房，能买地铁房不买海湖景房，能买海湖景房不买市政资源房，能买市政资源房不买公园房。能买豪宅房不买高端洋房，能买高端洋房不买别墅，能买别墅不买普通住房，能买普通住房不买公寓。

第二是楼盘的房子质量能否保障，规划配套能否实现，能否按期交房，必看五证二书、楼盘规划设计图、平面图和楼盘开发商的企业性质、背景及买卖合同、附协议，能买国企、央企、城投不买民企，能买优质民企不买普通民企。

四看自身情况，二个层面，第一是有没有住房需求，即买房的动机是什么，是投资，还是自住，如果是自住，完全可以购买。如果是加杠杆投资，不建议买。购买的目的，是自住的，结婚、改善、多孩家庭的，建议买。

第二是有没有购买能力，有没有负债能力。即是否有首付，后面是还房贷的能力，是否有稳定的就业、收入来源。如果是大学生刚刚毕业，没有首付的，就业不稳定、收入来源不稳定的家庭、个人，不建议买。

不可忽略的因素是季节。春季（3月至5月）和秋季（9月至11月）是历年购房的黄金时期，因为这两个季节天气适宜看房，且市场活跃，卖家（开发商）会推出促销活动，价格调整幅度大，附带的优惠多。

总有人担心自己会不会成为接盘侠，房子会不会贬值到白菜价？老汉可以告诉大家，因为购买房子，首先考虑的不是收益，是自住，是改善，其次是家庭资产配置，最后是收益。按照房地产涨跌周期、持有成本，这个就完全不用担心。

未来房价会上涨的，房子永远不可能是卖白菜价。你不要看到短期的房地产市场调整，就认为自己以后可以买到更低的房子，这种想法是在幻想、不切实际的。就好像你买股票，你不要以为现在股市就是很低了，弄不好它可能会更低。

不要听很多人讲的，未来房价会大白菜价，这是做梦，想太多了，房子永远不可能是卖白菜价。这个原因很简单，因为成本摆在那里。你看恒大、碧桂园都爆雷了，房子有没有打5折卖？没有。有没有亏血本卖？没有。

我们要遵循一个经济和房地产的调控逻辑，历史经验的事实证明，房市是政策市，决定市场基本面、价格。房地产夜壶论是不会过时的，稳经济，先稳房地产。涨时压，跌时救。危机关键时刻，国家总会出手。放水，才有效。

我们要遵循一个最简单的经济学的逻辑规律，供求关系，严控增量，消化增量及地价上涨的话，就意味着未来房价肯定要上涨。因为我们发现过去三年多，地价一直在往上涨，只不过涨幅比之前小了很多。第二就是开发商融资成本还在涨。

从中长期来看，房价还是要往回涨的。你不要看到短期的房地产市场调整，就认为自己以后可以买到更低的房子，这种想法是在幻想、不切实际的。就好像你买股票，你不要以为现在股市就是很低了，弄不好它可能会更低。