谢逸枫:金九楼市要淡凉?

谢逸枫 2024-09-20 17:56:56

文/谢逸枫

从2024年9月前两周百城销量、房价及9月典型城市的新房供应量、典型城市的中秋楼市销售成交和9月前12天的30典型城市一二手房销售成交数据来看,“金九银十”出现反弹的可能性不,房地产市场总体以平淡、凉凉为主。

除非9月下旬,全国层面出台重大利好政策,例如降准降息、房地产交易税费减免、存量房贷利率下调、7090政策取消、取消普通住宅和非普通住宅标准、收储库存政策全面落地、三道红线和贷款集中制暂时停止执行。

传统销售旺季,房企新房推盘积极性低,新房供应下降。按照CRIC调研,9月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积703万平,环比下降4%,同比下降59%,绝对量不及二季度月均,与一季度月均699万平方米基本持平。

分城市能级来看,仅一线环比保持正增10%,累计同比降幅低于二三线。二线供应环比微跌5%,同比降幅超6成,分化持续加剧。三四线供应量显著回落,同环比降幅均在4成以上,5个长珠三角重点城市供应普降。

究其缘由是因为市场信心不足。央行的二季度城镇储户问卷调查报告数据显示,二季度居民收入感受指数比上季下降1.3%,收入信心指数比上季下降1.4%。23.20%的居民预期第三季度房价下降,预期下降的居民占比已达六年新高。

典型城市的新房成交环比下跌6%,同比下跌18%。克尔瑞数据显示,9月前12日,30个重点城市总计成交295万,较8月前12天下降6%,同比下降18%。一线城市回落最为明显,北京、深圳成交均显乏力,较8月同期近乎腰斩。

二线城市成交总体持稳,宁波、长沙等成交有所改善,但杭州、武汉等成交继续走低。三四线城市成交在低基数效应下,成交环比增长19%,同比仅跌1%,佛山、惠州成交表现相对亮眼,同环比均正增。

9月新房周成交较年内周均值下降2成。第35周(8.26-9.1),环比再增4%。第36周(9.2-9.8)成交环比下降24%至171万平,37周(9.9-9.15)预计成交面积174万平,环比微增2%,第36-37周的周均成交面积较年内周平均值下降约22%。

二手成交环降4%、较年内周均降11%。克尔瑞数据显示,2024年9月前12天,15个重点监测城市二手房总计成交246万平方米,较8月前12天下降4%,同比增长31%。北京、深圳等成交仍具韧性,环比稳中有增,反观杭州、苏州等颓势渐显。

二手房第36-37周周成交规模较年内周平均下降11%。第36周(9.2-9.7)15城二手房成交面积136.8万平,环比下降7%,同比增幅收窄至12%,第37周(9.8-9.15)15城二手房成交面积预计为143.1万平,环比增长5%,同比增长14%。

总体来看,2024年9月上半月,重点城市一二手房成交表现环比继续走弱,30个城市新房总成交较8月同期下降6%,15个城市二手房总成交规模下降约4%,新房成交同比下降18%,二手房相对坚挺,同比增长31%。

考虑到9月下半月、10月房企业绩冲刺、集中备案、地方政策调整因素,9月全月的一二手房成交规模有望超过8月。由于政策利好效应减弱、购房者信心缺失背景不变,叠加供应不济、市场推盘积极性不足,成交增长幅度可能很有限。

按照中指数据显示,2024年中秋假期期间(9.15~9.17)25个代表城市新房日均销售面积较2023年假期下降约29%(注:由于2023年中秋和国庆假期连休,与去年对比时选择连休假期日均成交做对比)。

显示出市场成交量的明显下滑。尽管房企积极去化库存,部分地方政府也推出了支持政策以提振市场活跃度,但受台风、民众出游意愿增强等多重因素叠加影响,多数城市售楼处到访量平平,成交量未能达到往年中秋假期的水平。

二手房市场方面,情况则相对乐观。中秋假期期间,重点城市的二手房成交套数普遍增长。北京、深圳、杭州、佛山等城市在以价换量的策略下,二手房市场活跃度保持良好,价格降至心理预期的“老破小”房源,吸引了刚需客户的入市。

笔者认为,8月房价跌幅扩大,一是与‘517新政’效应衰减、持续性弱有关系。二是新房市场需求萎缩,二手房缺乏有效的接盘人。三是以价换量已经形成市场主流。四是居民收入持续下降。五是二手房价降价幅度加大,对新房形成竞争。

本轮房地产投资额、新开工、量价、土地成交、房企到位资金、国房景气指数的下降幅度和下行周期已经刷新历史记录,超过前四轮97年-98年、07年-08年、11年-12年、14年-15年的下降幅度、下行周期,属于史无前例的超跌。

笔者认为,目前房地产市场存在的困难已经超过前四轮,不仅有特殊的疫情冲击和疫情后的居民收入下降修复的因素,还有经济三大风险的化解和GDP下行及贸易的冲击、地缘问题,加上房地产的自身风险和人口的下降,房地产去金融。

自2022年以来的房地产救市开启,到2024年的517楼市新政,政策市的效应,已经逐渐失灵了。因为政策已经不是万能,没有前四轮所谓的楼市救市一针见血的效果。政策效果是昙花一现,经过市场短期的消化之后,市场陷入低迷。

笔者认为,房地产市场最低点已经过去,却没有走出低谷,没有出清。要彻底走出低谷、出清,化解债务、交房、库存的风险,稳住房价预期,需要更多的强有力的全国层面政策出台。否则房地产市场无法在2-3年内完成调整,见底,反弹。

按照目前房价和成交量及房企出清、居民收入与经济形势的走势,估计要在2025年才能完成筑底,2026年才可能出现反弹情形。最为关键的前提条件是经济、销售短的修复完成和房地产政策落实到位。

从目前房地产政策调整方向和力度及落实情况、供求关系、库存量和保交楼处置及房企债务化解情况看,房地产调整期可能还需要两到三年时间完成。一旦政策调整不及预期,调整期会拉长到三年到五年。

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评论列表
  • 2024-09-20 19:22

    刚需族和投资族可以趁现在市场低迷时下手

    用户10xxx30 回复:
    市场是低迷的,价格是高企的。。
  • 2024-09-21 08:00

    不会,要有信心,不还有一周么??这周完了还还有长假么??还不行??还有来年,后年,怕啥。。。

  • 2024-09-21 18:36

    砖家说房价只升不降才有利于90.00后年青人努力奋斗赚大钱买房子结婚生小孩的,一套房卖900万以上才利于年青人奋斗

谢逸枫

简介:著名经济学家 中国城市房地产研究院院长