文/谢逸枫
老汉自2022年11月底、2023年11月底、2024年10月初，一直呐喊并呼吁国家相关部门、地方、相关金融机构，只有财政、税收政策加码，并落实已出台楼市政策，方是政策见底，房地产见底，房价才能止跌回稳，实现市场拐点。
房地产市场一直未能见底，未能止跌回暖，出现市场拐点，归根结底是除了政策出台时机滞后于市场危机外，关键是已经出台的一系列楼市新政无法100%落实，政策无法传导到市场中，政策挤牙膏式的实施无法持续性的发挥市场效果。
这就是2022年11月底、2023年11月底、2024年10月，连续三轮房地产市救市失败的根源所在，是过去3年时间，房地产市场超跌、债务、交房、信心、预期的风险一直蔓延的核心关键，最明显的就是2024年5.17新政，政策落实不位。
目前当务之急是落实已经出台的楼市5.17、9.24、9.26、9.29、10.8、10.12新政，并且财政、税收政策加码，只有落实了新政，政策完全地传导市场中实现持续性的上涨，方是政策见底，房地产见底，房价才能止跌回稳，实现市场拐点。
首先是盘点2024年前8月全国房地产12项数据指标、9月100城和70城城市楼市量价、10月国庆节假期25城和43城楼市成交量来看，全国层面的前8月房地产处于指标超跌的跌幅收窄边际改善趋势，以探底、筑底为波动的深度调整期中。
其次是区域层面的9月房地产市场处于跌幅收窄的探底、筑底调整期中，边际改善为主。10月国庆节假期7天典型城市楼市环比来看，总体出现报复性暴涨，但是同9月日均成交量来看，纷纷大幅度超跌，同比则是出现大幅度的上涨。
最后是房地产市场已变化，第一个是全国房地产市场总体下跌，未止跌回稳。全国城市、区域、楼盘分化，一线城市比二线城市火爆，二线核心城市比非核心二线城市火热，三四线城市平淡，市中心比郊区热售、高端楼盘比普通楼盘大卖。
第二个是一线和核心二线城市二手房市场到访量、认购量、销售成交量比新房市场火爆，这个信号、变化自2022年以来一直延续到目前，这应该是与二手房现房和价格相对低及配套相对全、带押过户、增值税免征5年改2年有直接的关系。
第三个是全国层面已经出台的楼市5.17、9.24、9.26、9.29、10.8、10.12新政，无法全国层面统一100%完全落地、执行，地方缺乏统一性、积极主动性，以挤牙膏式的放松，城市单个化逐渐性的落实政策为主，真正的大招无法落地。
第四个是全国层面的政策无法传导市场端，无法实现市场见底。已经放松或执行不到位的政策，效果呈现昙花一现，政策效力的持续性弱，到目前市场未止跌回稳，与政策落实缓慢，政策无法有效传导到市场有直接的关系。
国庆节假期（1日-7日）楼市的25个典型城市7天假期日成交量同比暴跌，其中一线城市同比暴跌52%，11个二线城市济南、南京、武汉、长春、沈阳、青岛等城市日成交量同比下跌34%，10个三四线城市日成交量同比下跌27%。
第五个是非重点二线城市和三四五六线城市国庆楼市表现平平，没有火爆行情，甚至出现寒冷、萧条，与振兴房地产市场的政策落地缓慢，政策辐射力、政策覆盖率有限和人口流出及供大于求、房价持续深跌预期有直接的关系。
第六个是房企债务、交房问题一直存在，融资不通畅和销售回款大减及债务到期，导致债务风险蔓延，交房的违约依然是存在。居民收入下降及就业不稳定及实体经济低迷，影响到入市的信心和房价上涨的预期，形成不良市场循环。
国庆节后，房地产大招已经正在路上，问题是财政、税收大招正在研究，意味着房地产政策大招中的财政、税收政策短期内不会出台、落地。而专项债券用于土地储备、收购存量房，收回房企的存量房、闲置存量土地政策，预计加快推进。
10月12日，财政部表示，叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。下一步，我们将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施。
第一是允许专项债券用于土地储备。主要是考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。
第二是支持收购存量房，优化保障性住房供给。考虑到当前已建待售的住房相对较多，两项支持措施，一项是用好专项债券来收购存量商品房用作保障性住房。一项是用好保障性安居工程补助资金，支持以新建方式筹集保障性住房的房源。
第三是及时优化完善相关税收政策。我们正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。
10月8日，发改委表示，要加力推出一揽子增量政策，促进房地产市场止跌回稳，采取系统性综合措施，对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，运用专项债券等支持盘活存量闲置土地。
调整住房限购政策，释放刚性和改善性住房需求，加快消化存量商品房，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，加快构建发展新模式。降低存量房贷利率等政策已出台，住房限购已调整，其他政策在积极谋划、积极推进。
10月8日，住建部、金融监督总局表示，要加大“白名单”项目把关、推送、问题项目修复以及贷款投放力度，扎实推进保交房工作，采取有力有效措施尽快推动房地产市场止跌回稳。同时统筹抓好消化存量商品房和处置闲置存量土地等工作。
10.8、10.12楼市新政中，包括房地产项目白名单规模、覆盖面扩容，专项债券收回房企闲置土地、专项债券和保障性安居工程补助资金收购房企存量商品房，取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策，都有待落地。
第一是专项债券收回房企闲置土地，最大问题在于地方财政是否宽松，地方债务额度是否宽松，按照目前的地方财政、地方债务额度，31省市中估计大部分省市是紧张的，唯有少部分省市有条件实施。要落实这个政策，需要国家发专项债。
允许专项债券用于土地储备，这个政策落地待观察。首先要土地储备管理办法修改，自然资源部对土地储备管理办法实施意见征求，批准才能通过。其次是地方政府的土地储备管理办法修改，再次是出专项债券收回房企闲置土地细则。
第二是专项债券和保障性安居工程补助资金收购房企存量商品房，最大的问题是收购房企存量商品房的条件高，资金批量少，落实缓慢。例如保障性住房再贷款5000亿元，只落实不到10%，专项债券的和，需要地方有财力、债务额度宽松。
第三是优化完善房地产税收，目前正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策，按照研究时间和政策公布的时机来看，10月份是无法公布的，快的话年底，晚的话2025年上半年。
取消普通和非普通住宅标准，新房市场来看，契税3%、印花税0.5%，将调整减免。二手房市场来看，二手房交易契税、增值税5年转2年免征、个人所得税，将实施减免，形成房地产税收减免政策，与低首付、低利率形成组合拳。
目前相关部门、金融机构、地方政府最重要的是赶紧出配套政策的细则，加快落实9.24、6.26、9.29、10.8、10.12楼市新政，这才是真正的重点。当务之急是首先是落实已经出台的9.24、6.26、9.29楼市新政。
已经落实的全国层面房地产新政中，只有降准、政策性利率下降、存量房贷利率下降政策全面落地，收储房企库存用作保障性住房落实了一点，收回闲置土地没有落实。二套房贷首付下调至15%和取消住房限购政策，只有部分城市落实。
第一是行政政策来看，取消住房限购、限价、限售、限贷、限签、限企、限离、限商住的政策不彻底，除了广州和海南3地已经取消，北上深、天津、海南等城市部分区域取消住房限购外，依然存在限购等，应该取消。
第二是货币政策来看，降准、政策性利率下降，已经在9月27日完成，这是政策落实最快速、最全面的政策。而降息的政策，LPR预计在10月20日完成，配合降准，形成货币政策组合拳的效果，央行年内应该再降准、降息各一次。
第三是房贷政策来看，存量房贷利率（首套房、二套房）下降要在10月31日前完成，而商业房贷二套房贷首付下调至15%目前仅在部分城市实施，地方应该统一全面落实，需要地方加快落地，避免政策效果打折扣，影响市场止跌回稳。
第四是去库存政策来看，5000亿元（3000亿元的100%本金）收储房企商品房库存用作保障性住房，4000亿元地方政府债券（专项债）收储房企空置土地，目前落实缓慢，需要央行、金融监督总局、自然资源部、财政部等和地方细则出台。
第五是化解债务政策来看，金融16条措施的2项延期政策，经营物业贷款期限和开发贷、委托贷、信托贷存量贷款到期的展期，目前需要央行、金融监督总局等部门和金融机构的落实配套细则文件。
第六是保交房政策来看，房地产项目白名单规模、范围扩容，目前需要央行、金融监督总局等部门和金融机构的落实配套细则文件，放宽纳入名单的房企项目条件。另外可以再实施保交房的专项贷款计划，规模为5000亿元（由央行贴息）。
第七是控制增量政策来看，库存超标城市，停止新增住宅用地供应的落实，需要住建部、自然资源部和地方再出细则。对70/70政策统一取消，对存量闲置土地的规划条件和标准、容积率和用地性质调整，及限制措施取消出细则调整。
