在上海三批次入市新盘当中，低调且神秘的永泰三里城，算是一个颇具争议的项目。

永泰三里城项目远景

以8万/㎡+的价格，买到浦东三林且靠近地铁的项目，看似物有所值，但如果考虑到项目周边既被动迁房环绕，又缺乏明晰的相关规划，并且由关联风险颇多的房企开发，那这个项目就不如表面上看到的那么具有吸引力了。

永泰三里城

老破小+动迁房环绕

永泰三里城，位于浦东三林板块的腹地——三林西，整个区域分布着大量的动迁房。

永泰三里城售楼处实景

项目周边实地走一遍就能发现，项目西北侧是以凌兆新村为代表的工人新村，西南侧则是三林动迁区，东侧就是以金谊河畔为代表的三林城。

项目所处区位示意图

永泰三里城项目周边实景

作为上海较早的动迁地，该区域确实生活相对便利，烟火气十足。

比如，永泰三里城公共交通上，1公里范围内可选择11号线三林站，自驾上，可以依靠中环路及外环高速。

周边生活配套方面也有中房金谊广场、新达汇·三林、永泰幼儿园、上海市育人中学等，但无论是商业配套还是教育资源，都比较一般。

中房金谊广场实景

上海市育人中学实景

与此同时，板块内缺乏后续相关明确规划，整体的城市界面今后预计也不会有很大改变，未来基本没有什么想象空间。

所以，头顶老破小，左手动迁房，右手三林城的永泰三里城，老旧已显，即便离中环、外环再近，也摘不掉“高级动迁房”的帽子。

看似国企 真实民企

背后风险 不容忽视

除了前面所提到的这些外部环境，项目本身或许也不如大家表面所看到的那么光鲜。

首先，项目所处的这块地，本身就是金光村旧改的一部分，而金光村则是三林城中村改造的三村之一。

2022年底，金光村“城中村”首块商品房地块通过遴选方式协议出让，由上海香印城市建设投资发展有限公司取得，即如今随三批次入市的永泰三里城。

爱企查的搜索结果显示：上海香印城市建设投资发展有限公司是一家参保仅十余人且关联风险颇多的民企。

另外，值得注意的是，持有90%股份的上海市浦东新区房地产交易市场有限公司，也并非大家所熟知的那家专门负责浦东地区的房屋购买、租赁和产权证办理等房产交易服务的机构(上海市浦东新区不动产登记事务中心)。

所以，鉴于这家房企的现状，未来项目的交付力与产品力很难不让人担忧。

8.2万/㎡的均价

装标却让人大跌眼镜

永泰三里城项目分三期开发，目前所推出的仅为项目一期，或是由于二期、三期仍有部分建筑等待拆迁，所以剩余两期目前仍处于规划当中，后续动工时间也未确定。

鉴于这些不确定因素，最终项目能否完全呈现，仍要打个问号。

本次所推是项目一期中的6#、7#、8#、9#，18#、19#、20#、25#、26#、31#、32#，共292套建面约73-335㎡高层/洋房/叠加，备案均价约8.2万/㎡。

根据此前规划，整个小区拟建1幢16层高层住宅、6幢17层高层住宅、2幢19层高层住宅、6幢6层多层住宅、以及配套公建用房、1幢1层开关站、4幢1层街坊站、1幢1层垃圾收集房，非完全人车分流。

从规划图及案场沙盘可以看出，项目小区高层与洋房混搭，建筑排布整体虽属于北高南低，但高层部分却呈现南高北低的布局，并且栋距也比较密集，这无疑对部分楼栋的自然光照产生不利影响。

除此之外，从目前现场仅展示的一套100平方米的样板间来看，相较于其他积极提升品质的开发商，永泰三里城的样板间就显得明显不够用心，装标一般，风格略显怀旧。

所用品牌只能说很接地气，老板的灶具油烟机、科勒的卫生间洁具，但连个智能马桶也未配，似乎很难匹配上8.2万/㎡的备案均价。

永泰三里城样板间实景

结语：当下以8.2万/㎡的价格，入手一套存在潜在风险点、装标一般般的永泰三里城“高级动迁房”，怎么算都不是一件划算的事。