今年上半年，地产圈风云突变，突出一个高开低走。

01

从一季度的小阳春，大众的购房意愿在利好政策下大量释放，TOP100房企销售额同比增长8.2%之多，一度让业内以为行业即将触底反弹。

到了二季度却直转之下，TOP100房企6月单月销售额同比下降29.4%，甚至出现了活久见的“全国100城房价集体下跌”这样惨烈景象。

在如此剧变的大环境下，上半年房企的销量排名到底会有什么大变动？

根据克而瑞新鲜出炉的销售数据，有两点特别值得说道：

1、前10名有6个央国企，包括保利发展、万科、中海、华润、招商、建发，数量和去年持平，可见巨无霸央国企仍在突飞猛进。

众所周知，央国企有着顺畅的融资渠道、较低的融资成本，根本不差钱，再加上手握大量优质地块和品牌背书等优势，在销量榜挤掉民企占据前位，这个已经成了大势所趋。

2、虽然央国企强势霸屏，但仍有少部分民企没有被趋势打败，反而在残酷的市场里抢到了肉吃，他们的销量排名没怎么跌，甚至有的民企还反倒上升了！

这点非常出乎意料，当下大部分民企遭遇着融资不畅、现金流短缺，甚至还有暴雷风险，不少民企正在资产重组，无力重新入局。

就在这样对民企极度不友好的大环境下，不少民企销售排名不跌反转，堪称“奇迹”。

02

那究竟是哪些少数派民企做到了逆势向上，而他们做对了什么去逆转趋势的？

根据克尔瑞最新数据，炸天团把这些少数派民企分为了五个类型：

首先是以龙湖为代表的财务稳健派。

同期的融创、旭辉等相继暴雷，而龙湖凭着其7年“三道红线”绿档超越了低谷，排名从去年的第9上升到第7，销售额从858亿涨到今年985亿，离排在前面的央企巨头差距不断缩小。

第二类则是以滨江，大家，星河，为代表的区域深耕派。

比如滨江集团，背靠浙江，尤其是杭州这种准一线城市，80%以上的业绩都来自杭州，从第13名涨到第10名，业绩更是狂飙，从683亿增长到925亿，同比增长35%。

同样深耕杭州的大家地产，从64名上升到40名，深耕深圳的星河地产，从80名上升到63名。

这些民企提前战略收紧，把子弹都押宝在大本营市场，本地市场意味着确定性，这样比后来入局者更具先发优势。

第三类是美的，伟星，新希望这类背靠大树型。

做水管生意起家的伟星地产表现很亮眼，从69名升到45名，白色家电巨头美的置业从23名升到21名，销售额稳定在400亿，实力不减当年，主业农林牧渔的新希望则稳定在top50行列，没有掉队。

这些房企的母公司主业都是以实业为主，体量更大资金更充沛，其他业务可以反哺地产行业，有安全防护罩。

第四类是仁恒（新加坡企业），路劲（港企）、卓越集团（含港资的深圳民企）这种老牌稳健类。

卓越集团和路劲集团分别上涨7名、3名，仁恒置地排名稳定在top50，这类房企不盲目追求规模和速度，有自己的开发节奏，拿一块地就开发一块，很少多线操作，这样避免了资金不够、拆东墙补西墙的局面。

第五类则是新城，碧桂园，中骏这种及时补救型，危机意识强，曾经高周转高负债，但刹车及时，稳住了市场份额。

新城控股从第14名下滑到第18，碧桂园从第1名下滑到第6名，中骏则稳住了top50房企的位置。

在央国企的冲击下，这些老牌房企战略回缩，先把存量项目去化，没有再盲目拿地开发，虽然排名下跌了，但没有推进ICU已经是最大的胜利。

03

一批曾经挥金如土的民企倒下去，则会有另一批民企异军突起。

之所以这些民企能够逆势上涨或者稳住阵地，最重要的一点在于：少量民企的融资通道终于被打通了。

去年11月，利好政策频出，稳定房地产融资形成了信贷、债券、股权融资的“三箭齐发”态势，而最为受益的房企自然属于像龙湖、滨江这样的标杆民企。

龙湖去年相继拿到15亿元中期票据、首单200亿元中债增信债券额度、“内保外贷”的7亿贷款等，其平均借贷成本持续保持低位，2022年仅为4.10%，值得一提的是，龙湖已于2022底提前偿还2023年到期的全部境外债务。

作为示范民企，龙湖凭借不断的资金注入以及自身稳健的财务，成功地穿越了周期。

今年更是不断扩大土储，仅算今年4月，就投入了约100亿在上海、广州等高等级城市拿地，这些地块势必会带来更亮眼的销售额。

和龙湖同属一个阵营的滨江，也稳住了局面，2023年上半年，其现金回笼478.66亿，创历史同期新高。

此外，滨江集团的融资成本继续走低，综合贷款利率已从2022年的4.6%下降至4.4%，在民营企业中一枝独秀。

今年上半年，滨江共斩获宝地23宗，其中20宗位于杭州，另3宗分别位于南京、宁波和金华，新增货值超750亿。

龙湖和滨江，是民企复苏的最大希望。

04

除了融资畅通、财务稳健之外，民企逆势上涨还归结于聚焦大本营市场。

在市场的下行期，聚焦核心城市的核心区域，特别是本地核心市场，是几乎所有房企的一致选择。

比如大华集团，早在2021年就明确战略，未来2-3年，以“提高去化，做大规模”为经营导向，通过加快周转带动销售规模和利润总额双增长，要力保上海本地市场。

2023年1-5月，大华集团上海权益销售金额达56.88亿元，位列第10，要知道排在前面的可是招商、保利、华发、建发等上海地产圈的老玩家了，挤进前10实属不易。

此外，龙湖今年投入26亿多在老家重庆拿了4块地，滨江更是豪掷409.35亿拿了20块杭州的地，堪称“杭州之子”。

当下房企拿地预算没有以前多，钱更是要花在刀刃上，拿大本营的地块，意味着确定性和安全性。

像上海、杭州、重庆等这些一二线高能级城市的地块，只要拍到就好卖，就能保证整体销售额，当下的行情，已经不允许犯任何失误了。

结语

最近一段时间，出现了不少民企操盘团队成建制的加入央国企，加上其底子厚，央国企大概率会继续领跑。

而稳健性民企将有小幅的增长，出险房企销售仍会是大幅下降。

下半年，希望能多看到一些民营企业出来“搅局”，就像鲶鱼效应一样，激活更良性的市场竞争。

如果这个行业只有“国家队”，那就太无趣了，你觉得呢？