豪宅在一年前其实就已经开始在下跌了，不知道大家注意到没有，我们在去年10月就写过文章，当初发了信号，但那时候跌的不明显。

到了一年后的今天，可以说是暴跌了，一套豪宅，动辄上千万就没了。

一般来说，楼市下跌的顺序是，从郊区盘、老破旧开始跌，再到刚需、刚改盘，最后才是高端豪宅。

豪宅为什么也大跌了？

有几个原因，大家看完文章就知道了。

我们先看下几个一线城市的市场行情吧，可以知冷暖。

北京：开始大面积退房

第三方数据显示，10月份北京新房豪宅成交共成交310套，同比下降46%。近乎腰斩的同时，价格也在跌幅中，成交价9.2万元／平，同比下降8.7%。

在网上看到富豪花了1.7亿买下三套金舆东华的豪宅，本想新政出了之后，转手大赚一笔，结果新政出来，等到的却是二手房天量供应，10月份金舆东华又放出三套房，最高一套降了800多万，吓得这个人跑去把房子都退了。

这样的事情也发生在北京庄园和中信城，之前成交的房源，陆陆续续都退房了。

就连中介都感慨，今年一手豪宅的退房率变高了，到手的单子随时会飞。

以往客户买房，交了定金后基本不会有变动。但现在二手房豪宅降价毫无规章逻辑可言，无形中也会影响到新房市场。

上海：一手豪宅认购率仅58%

上半年上海豪宅云锦东方入市，大家为了买入即赚“买到躺赚2000万”，现场还出现了“假结婚”、“挂名额”等一系列乱象。

但是最近，豪宅世纪·前滩天汇上市，结束认筹的世欧，认购率也仅仅为 58%。

二手豪宅价格降价的更是扎堆出现。

滨江凯旋门，也是上海豪宅的代表了。最近，滨江凯旋门一套江景法拍房成交，总价5529.8万，成交均价19.64万/平，跌至20万/平以内。

同样是法拍房，今年上半年这里单价还有26万/平，6个月跌了差不多6万/平。

深受陆家嘴金融高管喜爱的仁恒河滨城，最近成交价跌到12万/平，回到三年前的价格。

仁恒河滨城二手房成交价

仅仅三年时间，该小区楼层接近的同户型房源，已经跌去26%，高峰买家被套几百万。

作为与汤臣一品齐名的豪宅——翠湖天地，目前，二期、三期的二手成交价格较去年高峰时普遍回落了15%左右。

一个新天地连锁豪宅的中介人员都认为，以新天地目前二手豪宅的情况来看，要回到2020年初的价格，才能卖得掉。

深圳： 深圳湾豪宅，暴跌 40%以上。

最近，深圳湾宝能太古城南区最新交易情况62平以790万成交，单价12.74万/平，低于指导价成交，要知道这个盘早在2021年就炒到了21.77万/平。这价格已经跌回了2017年的水平。跌幅约41.4%，已经跌到了指导价（13.2万/平）以下。

图片来自小鹿选房

还有深圳湾过亿豪宅挂盘，价格断崖式暴跌，直接腰斩了。

位于深圳湾的君汇新天，201平的楼盘挂盘2860万，按照201平米，这个房子折算下来均价在14万元/㎡左右。总价比最高点的时候少近800万！

来源：大咖深房团

根据权威的深房团发布的最新数据，深圳湾这个高档住宅区的房价，在过去几年中首次降至20万元/平方米以下。

除了深圳湾，深圳市房价前八名的其他七个高档区域：科技园南、红树湾、香蜜湖、科技园、后海、百花、华侨城，11月份的挂牌均价全都下滑。

今年，深圳入市了10个均价超过10万/㎡的豪宅盘，我统计了一下，去化率确实一般， 除了瑧湾悦和海德园，还有个 8 、9 成（瑧湾悦住宅的去化率是有89.67%），其他的很多连及格线都够不着。

广州：过亿豪宅也在降价卖！

7月25日，珠江新城的标杆楼盘——凯旋新世界一期，以3350万元的价格成交了一套191平方米的东南向高层单位，单价仅为17万元。

对比3月份同户型的房源，价格跌去了700万（17%）之多。

在二、三月份，珠江新城那叫一个疯狂。

春节回来后，大家都在抢购珠城豪宅，2月成交高达138套，3月也录得119套的优秀成绩。

到上个月珠江新城仅成交47套二手房。

这轮豪宅市场的调整应该是从去年十月份上海华侨城苏河湾别墅法拍开始的，市场价4个亿的别墅，拍出1.9亿的价格，单价16万，那一场法拍直接把击溃上海甚至全国的豪宅体系。

豪宅的逻辑和普通房子不一样，豪宅必然是高溢价的，他就是一个大型的奢侈品，是富人尊贵身份的象征，所以不到万不得已是不会降价的，卖豪宅就好比姜太公钓鱼，愿者上钩，没人接盘都没关系，排面必须摆在那。

所以豪宅怎么可以腰斩降价，甚至沦落到法拍市场卖！

一般来说，楼市下跌的顺序是，从郊区盘、老破旧开始跌，再到刚需、刚改盘，最后才是高端豪宅。

现在，已经传递到最保值和抗跌的豪宅市场，这可说是最末端了。

这一次豪宅暴跌的主要原因，我觉得有几个方面吧。

第一个，之前房价涨太多了，现在碰上中国经济下行周期，房价回调是很正常的。

21 年在这个市场都开始往下走的时候，豪宅却逆势上涨，量价齐涨，当时经济预期还比较好，但到了23年经济急转直下，购买力也断崖式下跌，不光是中产收入下滑，一部分人老板和富人群体的公司收入也收到影响。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

第二个，短期市场缺乏信心，恐慌性抛盘。

市场现在信心不足，特别是富人，这群人应该是嗅觉灵敏的，信息获取最快的一群人。

他们很多人都在往外跑，市场恐慌性抛盘，豪宅也难免受到市场情绪影响。

现在国内经济遇到了短期的转型困难，我们想搞产业升级，但是这个不是一时半会儿就能成的，就说一个芯片，我们喊了几年都还没有完全攻克，投了多少钱进去，到今年自给率也就是在 30%左右。

现在大家对转型的前景不清晰，不知道房价要跌多少，所以会恐慌性抛盘。

第三个，美元强周期。

现在是处于美元强周期，大家在高点卖掉手里的资产，挪去其他地方。这些买的起豪宅的人，投资范围不会仅仅局限于国内。

他们就会选择减持之后，分散投资到其他国家。毕竟横向对比来看，北京上海的价格不比东京纽约伦敦低多少。

豪宅暴跌隐藏着一个很大的风险。如果一旦一线城市的核心地段的房子都在跌。那这些有钱人会迅速的润出去，把钱转移到能赚钱的地方。

中国一线城市的房价涨到二三十万一平米，这放在全世界顶级城市来说，都已经很贵了，30万一平去纽约伦敦，都可以买到很好的房子，为什么不在高位抛盘去纽约伦敦买呢？所以房价涨太过了就是风险。

当然好的豪宅还是值得拥有，但必须是真正稀缺的好品质的豪宅，比如深圳湾一号，地段品质无敌，是经得起时间的考验的。

现在只是短期的调整，后面人民币涨回来了，市场回暖了，豪宅产品的价格还是会上涨的。