成都楼市的大消息，东部新区一楼盘降价40%，被前期买入的业主投诉。现在以涉嫌扰乱房地产市场正常秩序为由，被暂停网签备案了。

这个盘拿证价格1.5-1.7万，现在卖9千。

我看很多人都说这个盘在简阳，和成都主城隔着龙泉山的，其实也不关成都楼市的事。

成都楼市远郊其实已经凉了太久了，哪怕是过去两年，成都一圈层卖的火热，三圈层也卖不动。

只是现在成都一圈层热度降下来后，三圈层更加难卖了而已。

今天这篇文章是分析成都楼市的，我会说出我的看法，很长，记得看完，分享给需要的人。

现在的成都，不管是郊区还是市区，低价竞争，早就很普遍了。

高新南某盘，16年的次新房，今年3月份的成交均价1万9，现在成交均价1万6，最低的已经低到1万3左右了。这个盘我看了一下，小户型现在挂价就是1万3、4了，后期成交估计还得往下卷。

锦江生态带某盘，去年6月大量房源还挂3.2万，现在挂牌价已经降到2.2万了，市场价值直接蒸发掉了30%。而且还只是挂牌，到实际的成交，估计还得再砍一刀。

天东某盘也是一样，21年行情好的时候，小区业主抱团涨价，致使小区最高成交价一度超过4万一平，今年最低2万6就能上车。

而且我持续留意了这几周，以及前几周成都楼市的二手成交，现在成都大部分区域的二手成交都在跌。到个盘，也有涨的，但是总体来说降价的比较多。

近一周成都二手房指数变化，图源好好选房

类似这样持续的低价竞争，说明市场内卷非常严重。

大家都知道，成都这两年一二圈层行情其实很不错，不管是成交量还是成交价，一直在走独立行情。

但经济基本面在下滑，成都也没有办法做到一枝独秀，在全国楼市下行周期内，成都楼市很难不被拖下水。

因为很简单的道理，别的城市房价如果都在下跌，成都你还在涨，或者你不跌，那你价格高估了，资金就会跑。

国家统计局的数据，到今年9月，成都新房价格已经连续涨了20个月，二手房也是涨到今年6月，这几个月就有了下滑趋势。

但因为同比还在涨，所以今年成都的楼市调控放松是非常谨慎的，直到926新政，才开闸放水。

926新政，我们当天解读时也说了，一是各城市都在抢人，成都必须开始动了；二是虽然仍是全国头几名，但成都楼市已经出现了明显的降温迹象，而且全面降温的趋势下，成都也逃不过。

这个政策也出的非常及时的，它没有等到成都楼市凉透，而是楼市降温后迅速的补位政策。非常厉害，留有余地，又恰到好处。

到现在，政策是有效果的，只是没有那么好。

10月，成都的二手房成交1.89万套，是下半年的新高，11月截止到20号是1.25万套，肯定不会有10月的成交多。

现在成都楼市已经开始进入二手房成交量占主导的市场，特别是改善时代来临，很多人会以旧换新，卖老破旧换更好的，所以二手房挂牌也已经超22万套。

市面上房多客少，房源去化周期不断变长，价格战自然避免不了，像东部新城这种郊区肯定不会好到哪里去，不过这也没啥大惊小怪的，后面这种大降价估计会更多。

但这并不是成都楼市的全部，一个新的成都正在被刷新。

一是新房预售的天花板已经被捅破了。前段时间，麓湖鲲鹏阁开盘，加上装修，预售价最高达到8.5万一平，之前成都新房预售的天花板是5万/㎡，别墅预售天花板7.9万/㎡。

二是现在一些高价改善盘，依然要靠抢，甚至还抢不到，比如大源的城投锦XX、西派XX，总价600-900万，开盘当天一分钟不到就被抢完了。

西派这个项目问我的粉丝也超级多，会员也都在问。

二手房虽然现在普遍降价，但也有涨价的，而且敢涨价的，都很离谱。

建发XX湾的别墅产品，有房东一夜涨了340万；金融城某盘之前最高成交价7万5，现在最高9.98万，离10万已经不远了。

这些盘，包括最近成都100%去化盘，很多都是改善型、大户型、总价高的房子，业主不急着卖，对926新政比较乐观，涨价卖房很正常，这也是政策之后市场常有的表现。

这说明当前成都楼市是分化且割裂的，且市场已经进入到改善为主的时代了。

现在成都二手房挂牌量虽然创新高，但是近期新增挂牌很多都是房龄15年+的老房子，链家22万套挂牌房源，15年房龄+的房子有9.9万套，也就是说差不多一半都是要卖旧买新的。

我们团队的星哥，最近做了几十个成都会员在成都换房的一对一咨询案例。

他说，自从新政之后，成都人不是在卖房的路上，就是在换房的路上，很多都准备卖掉其他区域的二手房，换到城南的高新和天府。

成都的二手挂牌现在也是，新增了很多老房子，都想往好地方去。

但是这反而让樱桃感到紧张，樱桃认为核心区域中长期虽然值得拥有，但如果短期涨幅过多的板块项目，同样是有风险的，千万不宜盲目去追高。

有成都粉丝问樱桃，现在很迷茫，不知道买还是不买，买了又怕被套，不买又怕不限价了后面还要涨，我觉得是这样，如果现在价格涨到让你觉得高的下不了手，月供让你感到有压力，就千万不要勉强自己去买。

成都在过去几年内涨幅过多的板块，你就要慎重，在全国楼市一片萧条时，成都走出了独立行情，那也要预防后期调整。

大家看我2022年好多文章：政策放松引爆成都楼市！。最后都是提醒大家可以入市：

今年以来，成都不少热门楼盘都在涨价了，比如某些板块的新房定价一直在往上走，那么此时马上到2024年，我也要提醒下，短期涨幅过多的项目，需要谨慎追高。

我有很多成都粉丝，希望能够用自己的专业能力，帮大家做好判断。

其实今年的成都市场很明显，其他区域都不行，老破小都在抛，但是成都今年改善市场非常好，完全是全国一枝独秀，太多需求了。

为什么会这样呢？

因为目前成都楼市的需求就是偏改善，市场早已积压大批量的改善需求，但好的改善性住房却很少。

过去真正能满足成都改善型需求的供给偏少的。

而另一个原因就是之前成都的楼市政策对改善需求不友好，导致很多改善需求被积压，特别是高新区。之前成都的限购政策，尤其高新的限购又严又复杂。

今年以来，二套需求开始偏宽松，高新的资格放松了，很多人有了高新的房票，尤其是高新的改善型住房，这才迎来了市场出现集体拥抱高新改善型新房的狂热。

成都的需求开始由改善主导，可是我们看市场供应呢？

2020年之前，普遍还是以刚需供给为主，所以解决的是上车的问题，可是呢改善供应产品非常少，只有这两年改善产品供应才多起来。

所以过去成都市场上，像麓湖、蔚蓝卡地亚这种地段好一点品质好一点的房，一入市就秒光。今年上半年成都新开的盘，你去看也是一样的，差不多九成以上的豪宅，开盘当日认购率都达到了100%。

图源：乐居四川

有几个板块的热度一直非常高，包括大源西/南、新川、天西、天东，麓湖这几个板块全部是热门的改善板块，现在这几个板块的房子非常好卖。

很多人总是喜欢问，成都真的有那么多有钱人吗？以楼市实际的战绩来看，确实是的，成都富人的购买力可能比大家想象中还要强，全国遥遥领先的程度。

图源：克尔瑞四川

主要还是去到成都的人比较多，几类群体吧：

1. 成都本地的需求。

2. 四川其他地级市的需求，尤其是成都的虹吸效应又比其他省要强。

3.整个大西部的富人，新西兰为主。

4. 一线城市回流，这个趋势我这两年说过这个趋势。

大家可以想想，需求是非常多元化的，这才撑起来成都市场的一枝独秀的繁荣。

可是，除了本地人，外地这些人去到成都会去淘二手房吗？

显然不会，他们会率先冲到核心地段去寻找更好更核心的产品以求财富保值增值。这样一来，核心地段的改善好房自然也就好卖了。

成都144平以上的房子也放开了限购，持续想买入的人很多，落到房价上，这部分的房子也会率先涨起来。

之前CRIC克尔瑞四川公布的数据，成都926新政前后，144平以上房子的成交明显涨了。

但我最后吧，还是想提醒成都的粉丝的是，任何楼市都是有周期的，不能因为短期好卖，就过于乐观了，我不建议大家盲目跟风。

一线城市房价下跌后，强二线城市肯定也会跟着价值重估，如果说成都某些板块的价格短期内涨的多了，那很多高价房就需要往下调才合理。

大家此刻在成都选筹，一定要注意性价比！

其实，没有城市可以逃得过周期的调整。千万记得！！！一定要在自己的购买力范围内去买房，一定要有充足稳定的现金流。

危机危机，危中也有机，在熊市中，谁能有稳定的现金流，在危机中就能捡到便宜，也能跨越牛熊周期。