六大行发布公告称，将从明天（11月1日）起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。
这也意味着中国人民银行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求，即将正式落地。我看了一下公告，简单来说，就是以后你可以灵活调两个东西，一个就是调整基点，一个就是调整重新定价日。具体怎么调，我现在来说说，这篇文章实操性很强，也有一定的逻辑性，涉及到所有有月供的家庭，不看完，不研究透，受到损失的是你自己。
一个是调整利率加点值。我们所有房贷利率是LPR-减点，现在调整的就是LPR后面这个小尾巴，这次存量房贷利率是央行统一调整为LPR-30BP。现在新发房贷利率跟这个存量房贷仍然还是有些差距，像深圳新发房贷利率是LPR-45BP，相差了15个BP，这个可能还好；像广州都是lpr-85BP，相差还是挺大的。那老房奴肯定会不开心，大家又要呼吁存量房贷下调，央行又要研究方案，又搞个统一下调，太麻烦了，干脆把这个调整的操作交到大家手上。以后，只要满足条件，就能自己跟银行协商调整。要满足哪个条件呢？银行公告的原文是这么说的：
如客户的房贷LPR加点值高于全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的，客户可向我行申请调整LPR加点值。
房贷LPR加点值：lpr后面这个小尾巴，现在首套房存量房贷利率的都调整为-30BP，这个加点值就“-30BP”。全国新发放房贷利率平均加点值=中国人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算术平均值。这个公式就是调整的准绳。第一个全国新发放房贷利率，央妈会在官网统一公布，上个季度（三季度）是3.33%。
再减去该利率对应季度内各月5年期以上LPR算术平均值，也就是三季度的LPR报价3.85%，，注意，是三季度，而不是最新的3.60%。最后，根据以上这个公式，算的最新的全国新发放房贷利率平均加点值为：3.33%-3.85%=-52BP。也就是说，如果你的加点值高于-52BP+30BP=-22BP的人，就可以向银行提出调整了。而这次，因为大家都统一调整到了LPR-30BP，低于这个标准了，所以大家都不用调了。大家看懂了没有? 如果没看懂，仔细看两遍。没看懂没关系，看着计算的过程很复杂，以后大家直接点进去银行APP里面的调整页面，系统就会自动计算你符不符合调整要求，符合那就可以调整。这个利率加点的调整是不限次数的，你未来只要符合条件都能在APP上进行调整。注意这个调的只是LPR加点值，并不调LPR，跟我们这次调存量房贷一样的操作。以前是加点值不能调整的，现在相当于加点值也能调了！这个也是一个给房贷开绿灯的标志。第二，调整重新定价日周期那你LPR为多少的，跟另一个概念也有关，就是重新定价日，之前我还以为是能调整重新定价日，其实它现在只能调整重定价周期。以前大家都是一年的周期，现在能调整到3个月、6个月、或者1年定价。
但是，你原来的重新定价日是不变的。审核通过后，新的重定价周期即日生效。过去，大家的重新定价日可能是每年的1月1日，或者是贷款发放日。就拿1月1日来说，这次如果直接调整为3个月定价周期，那么以后重新定价日就是1月1日、4月1日、7月1日以及10月1日。如果调整为6个月的定价周期，那么以后重新定价日就是1月1日和7月1日。假设2月份下调了LPR，之前一年计算一次的，要到第二年才能享受这一波利率下调，现在调整到3个月周期的，在当年4月份利率就下调了，省了9个月的利息。如果调整到半年周期的，在当年7月份就下调了。省了半年的利息。这个定价日周期的调整，一笔贷款只能调整一次。也就是说，你如果明天调整了，以后就再也不能调了，要非常小心一点，一生一次的机会毕竟不多，哈哈。
这个定价日周期，如果未来一直处于利率下行周期，那么你就按照3月一个周期来调，能最快享受lpr下调带来的利息减少。但是，处于利率上行的周期的时候，调价周期越密，就越早支付更高的利息。所以，这个周期选择重要。问题来了，那到底是选3个月，还是6个月，还是12个月，这样的选择真的好考验普通人对经济周期的理解啊？跟当年大家选浮动LPR跟固定LPR一样，我影响很深刻，当年银行也是给大家做选择，我马上就出来解读了：说两个非常重要的事！这篇文章还在，2020年的3月份的，当时直接告诉用户选择浮动LPR。
当年听了我们的建议选浮动LPR已经拿到了好处，而那些听一些非房产专业人士的选固定的傻眼了，当时还引发了好多争议，好多主流非房产大号也来告诉大家选固定，现在看真的业余。这一次，我再次给出具体的建议：建议直接选择3个月，直接选择3个月。不要管那么多，逻辑是什么呢？利率下行，越早享受LPR下行对你越有好处，先把当前的好处拿到手。未来不管利率是否上行都不重要，因为从宏观上判断，至少未来五年都坚持我的判断，未来一定是低利率大通胀的环境，所有人都要做好利率下行的准备。而只要利率下行，你每3个月就有机会能把房贷利率调整得更低，这样月供自然就变少。至于有些人说未来也许房贷会上涨啊，那样就亏了，这些话都不要听，这些都是些非房地产专业的给的毫无逻辑的假设。把眼前能省的钱先省下来，以后的升息的事情以后再说。也许再过5年、8年，你可能就换房了，又是一笔新的房贷，就可以重新选择定价周期。如果到时候处于利率上行周期，你想把定价周期拉长，再拉长也不迟。
那另一位问题来了，大家什么时候可以操作调整呢？利率加点值的都是明天就可以开始调整。重新定价日周期这个各行还不一样。中行是1日就可以开始调整，邮政从11月7日开始，建行、工行、农行、交行都要到11月15日之后才开始。关于这个重定价周期。假设你贷款在中行，原来重新定价日是2月2日，那么你选了重新定价周期3个月，你明天申请，最快后天就能享受最新的lpr，利率直接从3.9%，变成3.3%，又降了60个基点。也就是有一拨人又能享受利率下调带来的月供减少。明天开始，大家可以在手机银行APP，输入“贷款-房贷利率调整”栏目或线下向贷款服务行申请调整就行了。这个新的定价机制一出来，市场反应还是很大的，早上地产股大涨，每一次存量房贷利率的调整，地产股都会有一定躁动。新的定价机制，让房贷利率调整变得更灵活了，老百姓对于买完房后，新旧房贷利息差变大的担心少多了，更好的激发大家的买房意愿。就像我一个朋友，9月就看中一套房，就等着lpr下调，才订房过户。在市场环境不好的时候，大家都是能省则省，哪怕是少个10~20个bp，也不放过。除此之外，这次重新定价日周期调整，估计也有一大部分人，不用等到明年就能享受到3.33%的房贷利率，利息减少带来收入的增加，对拉动消费有实实在在的好处。那些重新定价日在2月、5月、7月的朋友赶紧行动起来，你们将比预期更快的把利率调整到3.33%。这篇文章非常重要，跟所有有房贷和月供的都有关系，大家在操作之前，务必把我的文章好好读一下，对你一定有帮助，转发给你身边的朋友和家人，让他们也知道房贷调整的新规。
