2月22日中指研究院发布监测数据，2024年1月全国法拍房挂拍10.04万套，同比增长了48.2%。其中成交了约1.27万套，同比增加18.3%，整体成交率达12.63%。 法拍房数据，爆了。 法拍房顾名思义，即法院拍卖房产，是被法院强制执行拍卖的房屋，除开诈骗和贪污外，基本上市面上流通的法拍房就两种。 一个是房贷违约，还不起房贷银行申请法院强制执行。 另一个是抵押物拍卖，也就是欠钱不还成老赖被执行的。 法拍房数据上涨背后实际只说明了一个事，越来越多的人债务压力开始变大了。 但我要说的，这可能只是个开始。 接下来法拍房数量可能会越来越多的。 1 在聊法拍房的时候，大家得先注意一个事。 法拍房数据，并不反映当下经济情况，它更多反应的，是过去一段时间的经济情况。 因为时间差就在这里。 大家想象的情况： 贷款还不上了，银行会立刻出手，然后法院立刻执行，然后法拍房就可以顺顺当当上架了。 实际的情况可能是这样的： 贷款还不上了，银行也不会立刻去执行，会先按照逾期来计算，必须等累积到一定次数才会去执行的，而且实际情况中业主也是可以跟银行做对应沟通的。 这个沟通可以是柔性沟通，就是协商一些还款周期什么的，也可以是硬性沟通，就是硬着头皮不还了，一般来说只有跑过这些流程后，这些房子才会被处理。 而且被处理的时候，还会再过手续。 比如腾退，不是所有的房屋主人都是大老板，很多人去银行抵押的房产，都是他们的唯一住房，这些房子被腾退的时候，你说原主人能咋办？ 不管是没办法也好，还是心存侥幸也罢，都可能不按规矩老实交房的，很多情况都会再抵抗一下，这个时候就会有专门负责执行的部门去找他们进行处理。 强制执行的时候会发生很多大家意料不到的事。 不外乎就是软磨硬泡那一套，耍横或者服软的，可能刚工作的孩子还会有不适应感，但是工作久了的朋友都不会再被影响了，该怎么整怎么整。 然后弄完这些法拍房后还会有专门的机构来检测这些房屋价值，当然多详细是不可能的，这种验收不是那种面对商业性质的，都是收钱走个流程专门赚政府机构钱的，最后跑完这些流程到上架拍卖还要一段时间。 这个时间大概要多久呢？ 在拍卖顺利的情况下，原告从向法院申请强制执行到执行结束拿到债款，一共需要一年左右的时间。 这其中包括：法院在接到申请书之后立即执行（六个月）+无案外人提出异议+委托法院接到委托函之后立即执行（十五天）+提前上拍（一个月）+一拍顺利拍卖成交（十五天以上）+买受人全款至法院（十天）+法院分配款项等（三个月） 在拍卖极其不顺利的情况下，原告从向法院申请强制执行到执行结束拿到债款，一共需要三年左右的时间。 所以基本上大家现在看到的法拍房都是什么时候的产物呢？ 差不多就是2022年左右，也就是疫情期间。 甚至不排除有上海被封那会儿的房产。 也很合理。 2 为什么我会说法拍房数量还会增加呢？ 很简单，还没到点呢。 我上面给你讲了时间差，你就要明白，这些法拍房上架数量，跟当前的经济形势关系不大，而是跟过去一段时间的经济形势关系很大，而且再往深处想一层，它还跟房价的变化有直接关系。 那大家再去想，2022年真的是形势最差，房价最低的一年吗？ 还真不是。 虽然2022年那会儿各地还是陆陆续续会有管控，但真实商业情况还算说得过去，除开那些被封控波及到的城市，实际大家的生活，真还算可以。 而且2022年烂尾楼这个事还没有被大面积提上日程，真正烂尾楼开始爆的节点，还是在2023年，随着许老板进宫，保交楼这个事彻底付之于东流，直接就干不下去了。 而且房价走势也差不多是这样的。 2021年，算是一线城市房价的转折点。 如果有兴趣，大家可以去看那会儿深圳经营贷的消息，就差没把房价即将上涨这四个字打到公屏上了，连带着的，三道红线等一系列政策连续出台，房价就被按住了。 2022年房地产市场的寒气，还没彻底传开，大量的寒气没有出现在房地产交易市场，而是出现在土地拍卖市场，那会儿房地产开发商就已经意识到了房地产可能不好了，拿地已经趋向谨慎了。 2022年，凉的是土拍市场，而不是房地产市场，所以市场上的量能，还算说得过去。 甚至在2022年开年的时候，不少人还会坚持认为一线房价会持续上涨，但后来发生了什么，大家心里也都知道了。 整个2022年，一线城市的房价有小幅阴跌，其余城市，开始下跌。 然后就是2023年。 4 2023年击碎了一线神话。 之前房地产是这么写的，三四线没希望，但三四线核心区还有希望。 后来三四线核心区绷不住了，就去写三四线彻底没希望了，但新一线有希望，或者说新一线核心区还有希望。 后来新一线也撑不住了，新一线核心区也不行了，就开始说一线有希望了。 但最后结果发生了什么，大家也看到了。 一线城市，照样不行，后续开始了放松限购，但问题是什么？ 即使放松了限购，现在房价还是不行。 现在大家去看房价，表面上的价格都是虚的，因为根本卖不出去，市场真实成交价，已经被打到了一个低谷。 这种量价齐跌的情况下，自然会带动法拍市场的房产挂牌数量激增。 所以大家可以继续看下去，随着2023年开启的房价下跌周期，今年的法拍房一定会越来越多，而且一定是按照区域递进上架的。 从三四线到一线城市，大致就是这个顺序。 更多精彩推荐，请关注我们！[送心] @曹多鱼