就在上周，成都断供5年的金融城板块又开出了顶级大平层，位置就在“面包小王子”去年以6500万的价格买的银泰中心隔壁。项目名字为交子·天元（JFC），住宅面积约为235~345㎡，清水每平米均价54999元/平方米，最高71900元/平方米，直接刷新了成都除别墅外的清水最高单价。

那就有人会问，这和救市有什么关系？

我认为这是成都拯救房地产市场行为的其中一个重要环节。

为什么要拼命救市？

因为房地产牵扯面太广，联系网太复杂，与上下游捆绑太紧。

房地产没了，土地财政就没了。

很多城市的土地财政是GDP的大头，如果房地产做不下去，没人买新房，土地就卖不出去，土地财政就会下降，当地的经济还如何发展？

结果就是水电气费用普涨，交通费用提高，各个公共建设费用的增加，意味着居民的生活开销要增加。

到时你家楼下的蹄花一根就要50块，小姐姐的手搓冰粉也要20块一碗。

你说不吃蹄花汤，小姐姐的冰粉也能舍弃？

成本的增加是全面的，卖菜小贩提高的种菜成本会体现到菜价上，猪牛吃的粮食也更贵，一斤肉涨个5-10块不会和买家商量。

公开数据显示，自2021年后全国卖地收入就一路下降，去年为5.7996万亿，较最高时下降了33.4%。

今年1-5月，全国土地出让价款1.28亿万元，同比下降14%。

这里还不算地方城投拿地，左手倒右手的情况，实际收入会更低。

细分到各省，只有福建、海南、北京、青海收入同比增长，其余均是下降，其中天津、广州、宁夏、安徽同比下降超过50%。

让我吃惊的是，广州上半年住宅挂牌13宗，仅有4宗成交，8宗流拍，1宗延期。

广州是一线城市里解绑最早的，土拍市场却是表现最差的。

各省份2024年1-5月土地出让价款累计同比增速图

土地财政的重要性不言而喻。

相关产业链会受牵连

这一点很好理解，房地产捆绑太多产业。

开发商如果倒了，水泥、金属、石材、承包商、小工头这些上游也都没活干了，下游的装修、家电、家具、某贝、某家等中介公司也都要歇菜转行。

这里面可是成百上千万的工作者以及背后的家庭，不能轻易让这些行业倒下，所以房地产还是要救。

新房卖不出去，银行贷款业务受阻

30年期的住房贷款是银行的优质资产，新房卖不出去，银行的贷款就会变少，利润就会降低。

这里面其实逻辑是闭环的，新房卖不出去，开发商为了缓解资金压力，会选择降价卖房，人们看到价格合适就会下手，新房降价会传导至二手房市场，这会导致二手房加速贬值，严重的会跌去首付，那很多人会断供，曾经的优质资产变成了坏账。

我们国家居民80%以上的资产都在房子上，自己住的房子贬值，就是家庭总资产贬值，当前经济环境开源太困难，为了减少风险，那就只能尽可能的节流，所以就少消费或者不消费。

过去已经出台了很多救市政策，今年也已经过半，就上半年各地的数据来看，总结来说就十二个字：下降压力不断，去化压力增加。

上海2024年1-6月新房成交量24004套，同比下降约47.92%；但是上海成交均价78810元/㎡，同比上涨约22.04%。

广州新房总共成交26851套，跟去年下半年相比跌了14%，同比去年上半年则跌了34%，半年表现是近5年来低迷的。

重庆中心城区累计成交20492套商品住宅，同比23年下滑幅度高达36%。

杭州新房成交数量为成交总套数为31314套，同比2023年降幅42.9%；并以4.35万套的成交量交出一份二手房成交半年度答卷。

厦门一手住宅成交5873套，同比下跌51%；销售金额218.97亿元，成交均价35738元/㎡，同比下跌15%。

南宁新建商品住宅成交套数11552套，对比近9年的数据，创下新低。

武汉新房住宅成交33226套，相比2023年全年10.99万套的成交量，下半年去化压力依旧很大。

再主要看看咱们的根据地成都。

成都新房成交50173套，去年这个数字是81157套，同比依旧下降38.18%。二手房成交103450套，同比下降13.42%。

今年市场不好是不争的事实。

但别忘了，去年整体下行周期内，成都表现最好，整体去化全国排第一。

看到这样的情况不禁会问，同样的救市政策，为什么成都的效果最好？

各大专家都说5月17日取消限购、降低首付、降低贷款利率是史诗级的救市政策，后面确实有一小段的卖的不错，但也只持续了一个月左右。

归根到底这都是强力政策手段后带来的短暂爆发，持久性不行。

为什么这么说？

首先，取消限购，只是解放了之前有购买能力但没资格的需求，这部分满足了以后，就没有然后了，因为没能开发出新的购买需求。

然后，降低首付，15%的首付比例，一下降低了一半的首付比例，让更多人能够到门槛，但购房者也会算账，他们会考虑首付，更会考虑后续的还款，现在首付少交，后面还款总额却更多，一下又扑灭了购房的欲望。再者，二手房价格下降，新房打折促销，整体价格下行时，谁想刚买几个月，首付就跌没了，那后面纯纯就是给银行打工了。

最后，降低商贷和公积金的利率，这点不能黑，确实是实在让利，降低购房者压力，点赞。

所以这段时间的政策性救市也只是释放了本来就存在，而且不该被压抑的需求，但却没法勾起新的购房欲望。

如果老百姓的工作稳定，未来的工资也有增长预期，那就会有更多的人愿意加杠杆，愿意消费，谁不喜欢好的东西，谁又想苦哈哈的过日子呢。

再说回成都为什么救市效果好，因为成都不是只靠政策救市，而是还叠加了市场化行为buff。

具体手段有三个：

1、出让顶级地块，提高市场热度

今年成都有一个板块大热，它就是林家坝板块，板块在锦江区主要产业发展轴线上，又紧邻高预期的金融城三期，所以热度非常高。

从今年三月起，频频拍出高价值且高溢价的地块。

从开始的2.24万元/平方米的31亩地块。

到2.34万元/平方米的滨江28亩地块。

最后再到地王2.45万元/平方米的金茂52亩地块。

地价一路增长，热度也一路上涨。

这一手活络了市场，毕竟高地价，后面一定会跟随高房价。

2、金融城三期锦宸府破5万元/平方米

华润锦宸府效果图

锦宸府已售卖两个批次，3.5-5.1万多单价，800万-1100万的总价，两次都是当天清空。

这种高单价、大面积的顶级产品是用来做锚点的，它不仅是金融城的锚点，也是全成都的锚点，未来如果金融城8万均价，大源就能突破6万，新川就能保底4万。

金融城三期近期只有这一块地出售，还有八块住宅未挂牌出让，这几块地的作用有二，一是和锦宸府一样，作为市场的“起搏器”和“催化剂”，帮助成都房地产市场打开僵局并提高热度。二是未来可能会每年开出一块，保持金三的地位。

3、交子金融广场的JFC清水新房71900元/平方米，以顶级豪宅价格为锚点，稳定市场价格体系。

JFC交子金融广场效果图

上个月底取证的JFC刷新了成都大平层产品清水房的最高单价。

先看看该项目的数据：

位置绝对核心，金融城核心、交子公园旁，对面就是现在大平层的天花板--银泰中心华悦府，站在你家阳台就直接能欣赏双子塔各种灯光。

在成都每到逢年过节，双子塔下都会被围得水泄不通，最后散场时可能需要个把小时才能挤出人群。

如果你买了JFC这些就不是问题，到时你可以左手拿雪茄，右手拿红酒，翘着二郎腿在自己窗边边看秀，边看人流。

项目首批次将推出5号楼270套建面约235～345㎡的住宅，取证价格为40008元～71900元／㎡，均价为54999元／㎡。

7月6日，首批次房源正式选房，当天即完成选房218套，去化约81%，当天认购货值30.78亿元！

不得不提的是，该项目已经宕机多年，一个多月前刚刚完成股权转让，这么短的时间里完成一系列动作，而且取得如此好的成绩，离不开他们的努力，同时背后也是购房者对成都豪宅市场的足够信任。

以上三个步骤是依次递进的，挂盘出售高价值地块，活络市场→售卖热门板块住宅，同时控制板块内供应量→售卖最高价值的顶级豪宅，以此为锚点，稳定市场的预期。

这就是市场价格锚点理论。

房子卖多少钱不是房东说的算，也不是买房者说的算，而是市场说了算。

而市场价格就需要锚点做依据，上面说过如果金融城破10万/平方米，大源就有希望破8万，新川、大源西的价格也会跟上来，后面的林家坝也就有了参考的依据。

成都房地产的领航人是聪明的，他们用高价的地块给开发商一剂强心针，又用顶级豪宅的高价制造领涨的空间，最后再用实际成绩制造舆论，吸引全国的购买者。

而且后面还留有操作空间，前面的成功是可复制的，金三剩下的八块住宅用地开出后热度不会低于锦宸府制造的盛况。

我们不黑也不吹，只做客观分析，从现在市场的表现来看，高价值的产品就是坚挺，从7月第一周老牌的豪宅成交价就能确定这一点。

当然，上半年，成都也有很多板块“跌跌”不休。

天府新区的融城启元1.6万元/平方米，特价房最低1.3。

东安湖二手房破发。

曾经爆火的鹤林村也从最鼎盛的3万来到了1.5。

不可否认，这些下跌是实实在在，但我认为与其说是下跌，到不如说是回归价值，因为它就不值高价，至少一些地方以现在的条件不值得。

看看上面的几个位置，之前都“辉煌”过一段时间，现在则是价格回归，挤出多余的泡沫而已。

究其原因就是透支了未来，曾经的高价只是提前兑现了未来的价值，而且还是在各项规划都能按标准落地的前提下才能支撑起的价格。

但是卖规划、卖新词是普遍现象，大家都见怪不怪。

大家也不要排斥卖规划这件事，毕竟它是城市发展中必要的一环。