近几年你有没有观察到一个现象：南宁城中村似乎在人口流失，越来越冷清。
我最开始意识到这个情况是在万秀村，作为“南宁第一大城中村”，它的沿街旺铺竟有不少已“关门大吉”。再后来，越来越多的房东吐槽，现在越来越难招租客。于是我深入南宁多个城中村一探究竟，真实情况令人震惊。
打工人正在逃离城中村打工人正在逃离城中村，最先感知城中村人口变化情况的，一定会是于此谋生的店家、房东们，他们从无数细枝末节中捕捉到这一信号。“以前下班时间段，对面停满前来买菜的电瓶车。”虎邱村一位手机修理店的老板如是说。
▲虎邱村，原先对面停满一排车当我询问城中村是否人口流失时，他大倒苦水表示，虎邱村少了很多打工人，大把房子等着出租。“生意比去年差很多，人不知道哪去了。”老板娘经营着生活日用品、小家电类店铺，如果城中村租客减少，她家生意可谓首当其冲。
▲虎邱村，租客少生意差哪怕市中心的麻村，似乎也面临着同样的窘境。“以前麻村总是聚集很多小商小贩，现在虽然还有，但好像没那么热闹了。”小张在这里租房好几年，见证着麻村一点一滴的变化。
▲麻村，有沿街店铺闭店万秀村的王叔有几栋自建房，一栋18套，十几年前一房一厅400元/月几乎满员，现在就租出去几套，其他的空置大半年。
▲万秀城中村埌西、埌东城中村的房东们表示感同身受。现在租客的确少了，以前租1500元/月，现在只好降到1000元/月，空置率才不算难看。
▲埌西城中村经过一番摸底调查，我发现南宁城中村目前主要存在以下两种情况。①几乎每个城中村都存在不同程度的人口流失；②离城市核心资源越远的城中村人口流失越严重，哪怕是地铁可达、租金便宜，恐怕也竞争不过靠近青秀商务区的城中村。城中村租金相对便宜，但不知从何时起，打工人正在逃离城中村。
“以前躺着收租，现在当保安”打工人逃离城中村引起一系列连锁反应，首先是部分城中村空置率居高不下。曾经不愁租的房东们，一方面主动降租金，积极拓客。像我这样的陌生面孔出现在城中村，几名阿姨前来打招呼，“美女租房吗？”“便宜租给你”……热情极了。明秀秀厢村的房东抱怨道，以前五六百都抢着租房，可如今两三百也鲜有人问津。他告诉我，十年前城中村爆满，包租公/婆天天打牌吃香喝辣，现在房屋空置一半以上，收入锐减，有些兄弟被迫当保安补贴家用。青秀园艺场包租婆手握几十把钥匙，奈何出租情况不理想，偶尔成功出租一套房子，她高兴地买只土鸡加餐庆祝。仙葫的房东表示，以前单间至少能租到七八百，现在五百多还难出租。这样的故事不绝于耳，差不多成为普遍现象，房东还想躺着收租？难了。另一方面，房东开始卷服务品质。譬如加装电梯、重新装修、更换家具等，提高自身吸引力。就连大家吐槽已久的一户一表，也陆续分装。有些人不敢像以前一样，在电表上做手脚，收费更加合理。此外，房东态度变得普遍友好，包容多了。不仅如此，依附于城中村庞大人口赖以生存的店铺、超市等均被不同程度波及。号称曾有8万人的苏卢村，以前多辉煌，现今很落寞，有不少店铺空着没人租。万秀村有家开了15年的小超市，过去生意挺不赖。但老板现在无奈地说，没想到熬过最艰难时期，如今生意却每况愈下，现在低价清仓准备闭店。
▲万秀村不少店铺关门或许随着打工人不断逃离城中村，相应连锁反应还在加速。
为何不爱住城中村了？部分打工人正在逃离城中村，那是不是意味着，南宁人口也在流失？有一说一，城中村人口流失≠南宁人口流失。事实上，2021-2023年期间，南宁常住人口逐年上涨，保持增量趋势。
▲南宁人口增量趋势换而言之，城中村虽然处于人口流失状态，但整个城市常住人口总量是递增趋势。这意味着，很多逃离城中村的人并未离开南宁，反而分散而居，依旧生活于此。问题来了，为什么打工人现在不爱住城中村？我认为，主要有以下几点因素。一则，城中村房租虽便宜，但水电费高，有时候每个月水电费都抵得上租金。实际生活成本可能超过居住环境相对更好的小区，更何况现在小区租金也降了；二则，近年来五象大量新房交付，很多新房流入市场，再加上政府对公租房、廉租房等保障性住房大力投入，可选范围广。据了解五象地铁口大三房，租金1200元都能拿下。这不比狭窄闭塞的城中村更舒服？
▲城中村居住环境堪忧三则，当下年轻人的主力年龄段95后和00后，他们普遍生活物质不错，宁愿花多点钱住好点。四则，现在房价下降，上车门槛更低，虽然大家嘴里都在说不买房，但真有能力的攒几年钱买房搬走。毕竟人口是流动的，可能受房地产下行影响，一些人及其家人离开城中村，但更多的人仍选择留在广西首府打拼扎根。
抛弃幻想，城中村租房市场变天透过打工人逃离城中村这一现象，我看到南宁城市人口更深层次的结构性变化。上一轮向外扩张，南宁城市版图变大，加之地铁网线织成，居住人口不单局限于市区，而是分散开来，布局多个点位。现在租房市场、买房市场都很友好，加速人口构造重塑。这一过程中，资质较差的城中村率先被淘汰，并且是不可逆的趋势。这绝非危言耸听。2022年开始，中国进入人口负增长时期，结婚率、出生率逐年走低，按照现在库存量（2024年3月住宅库存39458万㎡）来说，以后的小孩根本不缺房子住。可以预见，所有资源必将往一二线城市及其核心倾斜。和买房一样，大家租房也只会选择资源集中、条件较好的区域。譬如埌西、埌东城中村虽然降价出租，但其空置率相对较低，居住人口也相对密集，反之苏卢城中村等则较为冷清。再加上，国家大力推进保租房、公租房建设，躬身入局租房市场，未来随着市场份额提升也将起到主导作用。时代的巨轮滚滚向前，抛弃你连招呼都不打一声。城中村租房市场已然变天，还在幻想着躺平收租的生活吗？没关系，可以继续。反正迟早会被现实狠狠打脸。
今年以来，南宁8大城中村改造项目如火如荼推进，力度之大，动作迅猛。未来5年，南宁共计划改造22个城中村，又一次踩中时代的风口。
南宁把握城中村改造良机，城市格局进一步优化。同时它的政策扶持力度很高，拆迁补偿方案相对友好。更何况现在出租难，城中村居住环境较差，租金优势一般，竞争不过小区。值得一提的是，2024年南宁新开工保租房4万套以上，打工人有福了。眼看大势已去，很多房东积极配合城中村改造，趁机脱手，不失为明智之举。
编辑|小二郎
