最近楼市发生了两件事。清远市商品房取消按建筑面积计价，改为按套内面积计价。深圳市建筑设计规划调整，减少了公摊面积，放宽了套内拓展面积。很多人激动的认为楼市要变天了，认为过去几年建的房子没人要了，房价又要降了等等各种想不通的结论都出来了。

这两件事本质都是去公摊，清远去的更加彻底，对房价本身毫无影响，只是换一种计价方式而已。

先看深圳市减少公摊面积和放宽套内拓展面积，总结就是接下来建的房子按建筑面积计算，使用率更高。比如最近几年深圳建的超高层住宅使用率在75%左右，那么接下来建的住宅使用率可能会到90%左右。在同样的市场中，肯定不会造成低使用率的房子不值钱，只会让高使用率的房子更值钱，这个高使用率的房子如果在开发商手里，多出的使用率开发商不会给购房者免费，如果在业主手里，多出的使用率业主也不会给购房者免费。

讲一个故事，2018年福田的宝能公馆因违建被查封，宝能公馆开发商在合规的套内面积以外偷偷建了很多违规的套内面积，让宝能公馆按建筑面积计算，套内使用率超过100%。

深圳在2018之前按建筑面积计算，开发商偷偷做大使用率的行为比较常见，大部分都是民企开发商，比如鸿荣源、星河、宝能等等，它们比较经典的建筑面积约89㎡四房都是这种方式做出来的。

开发商按建筑面积偷偷做大使用率，都是冒着很大风险完成的，为什么开发商冒着风险还要这么做呢？

那是因为开发商按建筑面积做大使用率可以多卖钱，就是这么简单的道理很多购房者不明白，购房者天真的认为开发商冒风险做大使用率是送给他的。在之前偷面积的年代不可能免费赠送给购房者，以后减少公摊计算后，开发商花钱买过来的套内面积更加不可能送给购房者。

更加不存在按建筑面积计算使用率低的房子以后没人要了，不值钱了。不要忘记了，在2018年之前深圳很多按建筑面积计算，使用率达到或超过100%的房子，比如鸿荣源的大部分楼盘，宝能的很多楼盘，还有深圳湾的恒裕滨城和曦湾天馥等等，部分楼盘按建筑面积算使用率都超过120%了。

2018年后深圳加强对商品房违规增加面积的监管后，再加上市场好不愁卖了，就出现了大量约120㎡的三房，按套内面积计算使用率约70%的房子，开盘依然几千人上万人疯抢。如果按照他们所说的奇怪的逻辑，之前那么多按建筑面积计算使用率达到或超过100%的房子存在，两年前深圳那么多按建筑面积计算，使用率超低的房子不应该被疯抢，应该狗都不要。

清远市全面取消商品房按建筑面积计价对房价一样没有任何影响，只是换了一种计价方式而已。比如我是一个卖大米的，之前大米按斤卖，每斤5元，现在大米按公斤卖，每公斤10元，只是调整了计价单位，这样的调整对大米价格不会有任何影响。最多要给买米煮饭的大妈解释一下，现在市场统一按公斤计价，你买0.5公斤和之前1斤是一样的，我相信煮饭的大妈是可以明白的。假如深圳哪一天商品房也全面按套内面积计价，我相信能买得起深圳房子的购房者也会明白的。