在楼市下行期，在大环境不明朗的现在和未来，青岛楼市或许还剩下最后一个投资机会。

01 租金回报率大涨

根据诸葛找房的统计，重点50城的租金回报率达到了历史高点：

2024上半年重点50城租金回报率较上年上升0.07个百分点至2.03%；而另一方面，国有大行定存利率已正式告别“2”时代，普遍进入了“1”时代：

也就是说，租金回报率已经超过了存款利率。

现在理财、期货、炒股、炒房等传统投资途径越来越不保险，很多人手持大量现金却找不到保值增值的方法。

上述数据或许可以告诉我们一个道理，买房后收租金或许是青岛楼市的最后一个投资机会。

至于背后的原因，正是这几年房价大幅下降造成的。

青岛房价已经从2018年的最高点下降了36.1%，普遍把首付跌没了。

反观租金，却没怎么下降。大家不买房了，自然要租房的就多，租房市场就有了支撑。

因此，这几年房价大降、租金平稳让租金回报率越来越高，并一举超过了存款利率。

不过，大家买房出租也不是随便玩的，一定要算好租金回报率。

02 几个例子

我曾在浏览房源时却发现，现在小部分的公寓市场逆势出现了转机，投资收益远高于住宅。

例如下面这种39克拉的公寓，总价28万到30多万：

39克拉这种小面积公寓的租金在2000元/月左右：

那么每年的收益是2.4万。而你的购入价是31万左右（加上税费），年收益率高达7.74%。

所以，这种公寓租金收益率7%以上，是非常高的。

我在市北CBD附近转了转，发现有这种收益率的公寓不止39克拉一家，其他像爱家公寓等都有三四十万的房源。

小面积住宅是另一个方向。

下图是宜阳路43万总价房源的出租价格：

这套房子每年的租金收益大约1.68万，年租金/房价是3.9%，这个年收益率可是秒杀现在的存款收益的。

海岸路这套大点的套二，租金高点，但2000恐怕不好租，即使按照1800的月租金，年收益率也在4.15%。

伊春路这套收益率也在4.15%左右。

上面提到重点50城的平均租金回报率是2.03%，而我们提到的这些房子的回报率显然要高上很多。

这里面的技巧我们在下面详细来分析。

03 投资注意事项

不管是39克拉的公寓还是市北区的老破小，之所以有这么高的租金回报率，有以下几个原因：

一是单价低、总价低。

其实，50平的套二和80平的套二在租房市场上价格差的不明显，但房价却相差很多；高楼层和低楼层的步梯房价格也差很多，但租金也相差无几。

二是位置好、配套足。

买房时我们可能注重环境、学区等，但在租房市场上最受欢迎的还是位置、配套，对于租房客来说李村步行街远比东李世博园要好，楼下就是地铁站也比伪地铁房更吃香。

而世博园的房价却高于李村，买房和租房考虑的因素真的不同。

三是濒临工作区。

租房客，多是刚工作没几年的。青岛的写字楼主要在市南、崂山，但市南、崂山的租金太贵，大家就会在相邻的市北、李沧找一找。

而正好市北、李沧也有上述这种总价低的小户型，投资机会也就来了。

但你不管买哪种房子来出租，都不要贷款，否则你的租金回报可能还不够还贷款的。

最后再来做一个总结，如果你买房用来出租，我建议一定要买离地铁近的、配套较足的、面积小点的、单价低点的，这样好出租，收益率还高，当然出租之前最好花个几千到万把块简单装修一下。