抄底青岛后花园的人,远比青岛买房者要惨!

青城山说 2024-03-26 19:21:51

都说青岛买房者很惨,其实还有比青岛买房者更惨的一批人,那就是抄底青岛后花园的人。

01 青岛后花园

青岛作为胶东半岛的中心城市,有很多后花园。

像海阳、莱阳、高密、诸城、日照等,甚至于威海的乳山,都号称是青岛的后花园。

高密曾经宣称 “将来我们最大的愿景是让青岛人就业上班在青岛,吃住养老在高密。融入青岛,不归青岛,是高密人最高的境界,最大的智慧。”高密算是青岛后花园中的最炙热者。

不过,真正以青岛后花园自居,并在楼市上获得一定成绩的,还是丁字湾。

上图右上角那处往内陆延伸很长的地方就是丁字湾。

这里分属三个地方,湾底属于莱阳市,湾的北边属于海阳市,湾的南边属于即墨区。

我在上图中标注了距离,恒大在湾底开发的丁字湾世纪文化城(属于莱阳),距离莱阳市区40公里(直线距离,下同),距离即墨区蓝谷20公里。

碧桂园在北湾口开发的十里金滩(属于海阳市),距离海阳市区15公里,距离蓝谷30公里。

无论恒大丁字湾世纪文化城,还是碧桂园十里金滩,之所以宣称青岛后花园,都是以蓝谷为依托的。而蓝谷本身,距离青岛成熟市区的距离为30公里。

我们通过卫星地图可以更加看得一目了然:

丁字湾这个地方,与海阳、莱阳、蓝谷的中间,都是漫长的未开发地带。而作为青岛的后花园,与青岛市区更是有着60多公里的距离。

所以说,丁字湾属于三不靠的地方。

所谓后花园,差不多就是“睡城”的意思。海阳、莱阳的体量,本身是不需要“睡城”的。而作为青岛的睡城,60多公里的距离已经超过世界一线城市的有效半径,更何况与青岛市区之间还隔着蓝谷。

这些因素叠加,就注定丁字湾的楼市不会乐观。

02 十年尚跌价

十年前的2013年,那时候青岛大街小巷都是碧桂园十里金滩的广告,有客户就用大巴车拉过去。

当时的宣传点是:青岛后花园,不限购,价格低。

是不是感觉这种宣传海报很熟悉,是的,威海的乳山银滩也是用这个套路去内陆城市拉客,很是拉来了不少的大爷大妈。

和乳山海景房闹得全国人尽皆知不同,丁字湾的买房客则是默默地舔自己的伤口。

这背后的原因,就是乳山银滩的客户遍布全国各地,丁字湾的客户则主要是青岛以及其他省内城市。

时至今日,10年过去,碧桂园十里金滩的二手房价格能到多少呢?

像上图中单价8000元、124平的别墅,如今已经是遍地6000了:

这还只是挂牌价,实际成交价更低。

碧桂园十里金滩算是开盘在了好时候,2013年正是楼市方兴未艾的时候,也因为此,即使拥有5万户的规模,还是顺利卖出去了。

恒大的丁字湾世纪文化城运气则明显差很多。

这个占地9392亩的超级大城,2020年6月首开,价格四五千,采取的套路与碧桂园十里金滩一样,在青岛广撒网,每个区市都有好几个上车点:

不过,此时青岛的买房者刚经过2018年后的一轮大跌,对楼市没有那么上心了,被吸引而去的买房者没有那么多,但仍不少。

仅仅一年后的2021年,开发商恒大暴雷,虽然最终被地方平台接手,但是再也没有能力从青岛划拉客户了。

03 殊途不同归

我在《青岛房价跌回8年前?》中写过,虽然青岛房价跌了很多,但除了老破小、远郊区,其他房子基本都没有跌到2016年,甚至部分房子现在的价格相对于2016年还是翻倍的。

和青岛相比,青岛的后花园——丁字湾,其房价可以说是跌的很惨了。不仅跌去了2013-2018年的上涨期,还比2013年的购入价低。

其实,降价赔钱还不是丁字湾楼市的真正大问题。更为难以接受的问题是,就是这个价格都是有价无市,就没有客户出价。

我上面说过,丁字湾这个地方三不靠,是山窝窝里硬开发出的小区。青岛、莱阳、海阳的客户都很难会选择在这里买房,毕竟这里距离他们工作的市区太远,也没有衍生出自己的产业。

或许现在唯一的客户就是附近的村民了,可他们比谁都了解这里,即使买又能买多少。

你也许会说,青岛也有一些预算有限的人,他们买不起青岛的房子,就会来这后花园买。

那么,我们看看蓝谷最靠近丁字湾的小区的价格:

这个小区位于蓝谷的龙凤岛附近,比丁字湾更靠近青岛市区30公里,现在的二手房已经卖到了4000元。

这种靠近地铁、也有海景、又有一定产业和工作机会的房子,竞争力总要比丁字湾强吧。

因此,丁字湾的业主面临着两重尴尬:卖也不是,没人买,总不能卖到2000以内吧,卖到2000以内倒是可以和村里盖房成本差不多,或许能够卖出去;留也不是,丁字湾本身几乎没有工作,去其他地方工作的话,这房子就真的成了一堆无用的钢筋水泥土了。

这也给我们一个警示:虽然现在的年轻人已经基本不去这种远郊区买房,但还有很多老人抱着有院子、可种菜种花的目的去远郊区买房。我个人非常不建议这样做,人退休后只涨年纪、长病,用不了几年就是医院的常客了,此时正是需要各种配套的时候,不应该舍近求远、舍本求末。

2 阅读:32

青城山说

简介:楼市、经济、文学,随想随写